“新天津人”漸成樓市主力，改善需求帶動市場升溫

古有劉備三顧茅廬，曹操發(fā)布《求才令》，現(xiàn)有各城市發(fā)起“搶人大戰(zhàn)”。

比如南京市，外地應(yīng)屆畢業(yè)生到南京面試將享受1000元的面試補貼；杭州市引進(jìn)人才應(yīng)屆高學(xué)歷畢業(yè)生生活補貼，租房補貼、購房補貼等；青島市對碩士學(xué)歷及以上的青年人才發(fā)放安家費，碩士研究生每人10萬，博士研究生每人15萬……

天津市自2018年5月實施的“海河英才”行動計劃，截至2021年4月底已累計引進(jìn)人才38.7萬新天津人。

人才的競爭，在一定程度上反應(yīng)了樓市的基本面。

01｜“新天津人”逐漸成為津樓市重要支撐力

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近年來在貝殼上成交的天津購房人群中“新天津人”（購房者原籍非天津本地即定義為“新天津人”）占比總體上呈現(xiàn)持續(xù)提升態(tài)勢。2016年占比47%，不到一半，五年后占比超六成，呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。

圖：天津二手房購房者戶籍分布變動

“新天津人”原籍主要分布在北方臨近省份，其中有三分之一來自河北。唐山籍和滄州籍占比在5%以上。河南、山東及黑龍江籍購房者占比分別為12%，11%和8%。

圖：2021年二手房購房者中“新天津人”戶籍分布

02｜“新天津人”購房年齡更早

區(qū)位敏感度高

2021年前三季度“新天津人”平均購房年齡為36歲，比天津總體小3歲，而比天津本地戶籍購房者小8歲。“新天津人”購房者中80后占比超6成，90后占比超20%，而天津本地籍購房者中80后及90后占比僅54%。可見“新天津人”能更早地積攢首付而入市。

與本地人相比，“新天津人”購房更偏好河西、南開、濱海新區(qū)及武清區(qū)。

圖：2021年前三季度天津

不同原籍購房者置業(yè)區(qū)域分布

03｜從“新天津人”購房區(qū)位分布

窺見天津?qū)θ丝诘奈λ?/strong>

天津的教育資源優(yōu)勢

和平、河西及南開三個教育強區(qū)聚集了超過4成的外地購房客戶。為了子女的教育，一部分人群選擇在天津落戶安家。天津重視教育投入，從結(jié)果數(shù)據(jù)看，2020年天津15歲及以上人口平均受教育年限11.3年，僅次于京滬，小學(xué)、初中等各類學(xué)校數(shù)量均排在全國重點城市前列，近兩年天津本科錄取率約在70%-80%，而全國僅約40%。

天津的環(huán)京區(qū)位優(yōu)勢

寶坻在建中京津城際、武清的通武廊規(guī)劃，空間距離縮短，10%的外地購房客在天津臨京的武清及寶坻購房。在武清的購房者中九成以上是外地戶籍，有一半以上是在北京工作，工作地主要是亦莊開發(fā)區(qū)、朝陽望京以及大興科技園。以亦莊開發(fā)區(qū)為例，從天津武清駕車到亦莊開發(fā)區(qū)約1.2小時，而武清房價不到亦莊開發(fā)區(qū)房價的三成，房價和位置優(yōu)勢吸引一部分北漂安家天津，雙城生活。

天津的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢

有9%的外地客在濱海新區(qū)置業(yè)，濱海新區(qū)的購房者中四分之三是外地戶籍。濱海新區(qū)作為國家級新區(qū)和國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個國家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，是中國北方最大的先進(jìn)制造業(yè)基地，對技術(shù)技能人才有巨大的需求和承載力。據(jù)官方披露，當(dāng)前全區(qū)人才總量達(dá)80余萬。在十四五期間，隨著現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系更加完善，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)逐步落地，一刻鐘便民生活圈臻于完善，濱海新區(qū)逐步形成優(yōu)秀人才“強磁場”。同時濱海新區(qū)還有巨大的購房便利條件，不限購！

04｜2021年前三季度津二手房成交量增價穩(wěn)

貝研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度天津鏈家二手住宅成交同比增加11%，與2019年同期水平相當(dāng)。二手房價格止跌走穩(wěn)，前三季度均價同比上漲5%，是近四年同期最高水平。

市場成交節(jié)奏加快

今年以來天津二手房市場買、賣雙方成交周期在持續(xù)縮短。與年初高點比，9月買方成交周期縮短半個月，賣方成交周期縮短超過2個月，是去年年初以來的最低水平。房源快速成交率持續(xù)提升，即掛牌14天內(nèi)就成交的房源占比由去年四季度11%的低點提升至今年三季度的19%，明顯提升8個百分點，是2020年以來的最大值，市場節(jié)奏明顯加快。

圖：天津二手房買賣雙方成交周期（天）走勢

圖：天津鏈家二手房快速成交率

（掛牌14天內(nèi)成交的房源占比）

三季度以來，天津二手房市場景氣指數(shù)持續(xù)回升，9月天津貝殼二手房景氣指數(shù)為15，明顯好于去年同期。

圖：天津貝殼二手房景氣指數(shù)走勢

05｜多重因素支撐天津二手房市場升溫

住房可支付性改善，購買力提升帶動需求釋放

2015-2016年天津房價經(jīng)歷了較快上漲，房價漲幅偏離居民收入漲幅，住房可支付性惡化。在2017年3月調(diào)控之下，房價走向平穩(wěn)，同時居民收入水平不斷提升，住房可支付性不斷改善，2021年天津二手房房價收入比由2017年19的高峰水平降至15。

圖：天津二手房房價收入比走勢

寬松的信貸環(huán)境支撐需求釋放

2021年以來，不同于重點城市購房信貸環(huán)境惡化，天津則保持穩(wěn)定寬松狀態(tài)。首、二套房貸利率穩(wěn)定在2019年以來低位上，僅首套房貸利率在9月有小幅提升。

圖：天津與全國平均首、二套房貸利率走勢對比

城市橫向?qū)Ρ葋砜矗谥攸c20城中，天津的購房信貸環(huán)境幾乎是最寬松的，首、二套房貸利率在5%出頭，僅比上海高，平均放款周期僅需1個月，僅比煙臺長，明顯快于成都、合肥及重慶等4個月以上的水平。

表：城市房貸利率及放款周期一覽

改善型需求釋放帶動市場升溫

從總價分段來看，2021年前三季度，天津貝殼成交的二手房源中，200萬以下剛需房源占比較去年同期下降1個百分點，200-300萬中端改善房源占比相應(yīng)提升1個百分點，300萬以上高端改善占比穩(wěn)定。從成交區(qū)域看，今年前三季度中心六城區(qū)成交占比提升3個百分點，其他區(qū)域占比下降。可見今年以來市場的升溫主要由區(qū)位改善型需求所支撐。

從政策層面看，天津限貸政策的嚴(yán)格程度并不絕對遜色于一線中滬廣深，2021年天津購房者平均貸款成數(shù)為48%，即天津借助貸款成交的購房者平均貸款成數(shù)不足五成，在監(jiān)測的60城中僅高于京滬，低于絕大多數(shù)城市。

其次從天津購房者付款方式看，2021年天津購房者中全款支付的占比為42%，是60城中第三高，高于絕大多數(shù)城市。即天津購房者使用的杠杠水平低、對貸款的依賴度低，可見2021年市場的升溫是堅實購買力支撐下的升溫。

經(jīng)歷了2017年331嚴(yán)調(diào)控以及2020年初新冠疫情的洗禮，天津房地產(chǎn)市場開啟了健康、可支持的修復(fù)之路。

注：

房價收入比=貝殼二手房差價套均總價/（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*2.4）

貝殼二手房市場景氣指數(shù)是基于貝殼平臺上業(yè)主掛牌和調(diào)價行為數(shù)據(jù)，計算掛牌房源調(diào)價中調(diào)升的次數(shù)比例來反映當(dāng)前市場預(yù)期。單個城市二手房市場景氣指數(shù)=調(diào)漲的次數(shù)/調(diào)價次數(shù)*100。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院