去化慘淡還加收5000元/平“品質(zhì)提升費”，會展灣云岸打的是哪款擦邊球？

本是前海擴容大贏家，雖然利好不斷，但是會展灣云岸公寓似乎還是賣得很慘淡。

作為深圳國際會展中心配套項目，會展灣由招商與華僑城合作開發(fā)，可售商務(wù)公寓分別歸屬招商和華僑城各自銷售。

近日，@深圳樓市熱線接到購房人爆料，會展灣最新組團云岸商務(wù)公寓產(chǎn)品，在毛胚價格的基礎(chǔ)上，超標收取“品質(zhì)提升費”。

根據(jù)購房人爆料的內(nèi)容，@深圳樓市熱線暗訪了該樓盤。

1

一開盤就啟動轉(zhuǎn)介，

云岸的“品質(zhì)提升費”有多高？

會展灣云岸項目位于深圳市寶安福永大空港南岸園區(qū)，總建筑面積為12.75萬平方米，共有14棟，由商務(wù)公寓、商業(yè)及辦公三大部分組成。

今年6月，會展灣云岸廣場獲批預(yù)售，并在深圳住建局官網(wǎng)公示，備案商務(wù)公寓910套，備案辦公190套。

商務(wù)公寓戶型建面約21-102㎡，均價約4.77萬/㎡，單價區(qū)間在4.11-5.44萬/㎡，總價區(qū)間在93-456萬/套。

從公寓推貨量看，910套并不少。要知道，經(jīng)過幾年的不斷加推，會展板塊的公寓市場明顯供過于求。

盡管前期水岸公寓已經(jīng)基本售罄入伙，但云岸一開盤就啟動了轉(zhuǎn)介，說明銷售壓力不小。@深圳樓市熱線在進入樓盤入口，就遇到一批批外場渠道中介沿路攔截舉牌叫賣。

@深圳樓市熱線攝于10月

由于會展行業(yè)人流的潮汐效應(yīng)，長期居住人群并不多，開發(fā)商只好主打商務(wù)參展人群做為營銷賣點。由于不限購不限貸，因此，買這里公寓的業(yè)主大部分沒有自住，而是投資收租。

而恰恰打臉的是，會展灣區(qū)域內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)了多家五星級酒店，客房體量已經(jīng)不小。按照銷售人員說法，會展灣配建的公寓，大部分都被用來解決商務(wù)參展人員臨時住宿問題，項目還引進多家托管公司幫業(yè)主打理收租事務(wù)。

這就成為開發(fā)商引導(dǎo)購房人額外購買“品質(zhì)提升費”的噱頭。

銷售工作人員介紹，云岸公寓的“品質(zhì)提升費”標準達到了5000元/平米，在現(xiàn)場提供的購房價格測算表上，“品質(zhì)提升費”被分開列在毛胚總價旁。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場實拍

云岸所謂的“品質(zhì)提升費”，實際上就是精裝修費，這筆費用已經(jīng)成為市場上公開的操作。

在云岸營銷中心與樣樣板房外，“品質(zhì)提升費”的標準和交付清單都做了公示。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場實拍

但是根據(jù)深圳住建局最新發(fā)布的新規(guī)，住宅與商務(wù)公寓新盤備案毛胚價之外，會展灣云岸售價均價為4.7萬元/平米，而對應(yīng)的精裝修標準應(yīng)該不超過3000元/平米。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場實拍

令購房人吐槽的還有開發(fā)商給出的品質(zhì)提升標準，均是市面上普通住宅使用的標準，而目前高端豪宅對應(yīng)的最高精準標準，也僅僅在6000元/平米。

樣板房實拍

“這樣的標配材料，價格卻按高配標準來收，明擺著想提高利潤空間，這絕非一家央企應(yīng)該做的事情。”

針對新房限價、有些房企通過精裝加價的套路，今年5月，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》，通知中對精裝修住房的價格進行了指導(dǎo)。

通知指出，為防止房企通過提高裝修價格變相抬高房價，對新房價格造成影響，要求各區(qū)局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對精裝修價格進行總體把控。

業(yè)內(nèi)人士指出，對于購房者來說，可以基于此類精裝修上限標準來檢查定價是否合理，一些精裝修價格虛高的房源，自然會降溫。

按照通知標準，云岸的“品質(zhì)提升費”應(yīng)該在3000元/平米，但實際上收取的卻是按照8萬-10萬毛胚均價的項目收取。

超出的可不是一點點！

這個價位，距離毛坯均價超過100000元/㎡項目的最高精裝修價格6000元/平方米，僅僅一步之遙。

這就是購房人投訴不值得的原因。

2

“如果裝修標準不統(tǒng)一，

酒店托管公司不會收房”

我們再來復(fù)盤一下云岸公寓是如何收取這些“品質(zhì)提升費”的。

銷售在現(xiàn)場給我們測算了幾套公寓的價格。

以E1棟1017房70.91平米單位為例，毛胚總價為327萬多，品質(zhì)提升費為35萬多，如果按照裝修款打包在總房價里（362萬多）計算首付，只需要交162萬。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場實拍

而云岸不是這樣，額外加收的“品質(zhì)提升費”，表面上被打包在總房價里，但購房人交首付的時候，“品質(zhì)提升費”單獨交。

“品質(zhì)提升費”需要一次性支付，這無形中提高了購房人的成本。

因此，實操上購買云岸公寓的人，真正的首付是182萬。拆開來，就是首付4.5成147萬給到銀行，銀行貸款5.5成，即180萬元。很明顯，多出來的35萬，自然落到了開發(fā)商的賬戶。

這份價格清單做的十分隱蔽，購房人不容易看的出來。

計算下來，僅品質(zhì)提升費一項，就占了房價的10%。而且合計起來這套房源單價已經(jīng)去到5.1萬一平。

如果購買的是92或102平米戶型，品質(zhì)提升費就更高。

難怪不少購房人吐槽：不值。

開發(fā)商為何這么做？很明顯，提高利潤，還可以加快現(xiàn)金回籠。

當我們嫌品質(zhì)提升費過高，能否只要毛胚房時，銷售人員并未解釋5000元/平米標準的依據(jù)，而是以不利于后期托管出租為由極力引導(dǎo)購買“品質(zhì)提升費”服務(wù)。

銷售顧問聊天截圖

銷售工作人員表示，帶裝修購買這樣能夠滿足客戶要求的統(tǒng)一裝修。原因是為了方便簽房屋托管，如果裝修標準不統(tǒng)一，托管公司不會收房。她還表示，托管公司以日租形式出租，和酒店運營模式差不多。

“因為你房子跟別人不一樣，做酒店的話，要求風(fēng)格必須是一致。”

另一個原因，就是集中交付可以早點投入使用，可以增加會展酒店配套的房子，大部分的客戶都要求帶裝修。

銷售顧問聊天截圖

盡管云岸“品質(zhì)提升費”提示在營銷中心現(xiàn)場做了公示，并列出具體標準，雖然沒有強行捆綁，但明目張膽的超標令人不解。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場實拍

而由開發(fā)商替買家擬定的《品質(zhì)提升申請》，“充分了解”、“自住申請”、“客觀合理”、“真實意思表示”等字眼，也被購房者質(zhì)疑有規(guī)避法律責(zé)任嫌疑。

購房人吳女生表示，品質(zhì)提升費真的太高了，這個項目屬于商務(wù)型公寓，定位并不算高，如果按最高的日租回報，掏這么高的提升費并不劃算，回報率也并不像開發(fā)商說的那么高。

業(yè)內(nèi)人士透露，如果這筆品質(zhì)提升費沒有進入官方指定的監(jiān)管賬戶，而是另外打進開發(fā)商賬戶，容易產(chǎn)生灰色地帶。

根據(jù)新政，開發(fā)商需將裝修款打包在總房價里，購房者無須額外一次性結(jié)清裝修款，嚴防“捆綁裝修”行為，避免實際的交易價格大幅被提高。

10月13日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布關(guān)于進一步做好商品房交易風(fēng)險提示的通知。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專用賬戶的；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂除商品房買賣合同外，同時簽訂裝修等“雙合同”的，均被認為有交易風(fēng)險。

通知要求依法依規(guī)嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售行為，發(fā)現(xiàn)一宗，處罰一宗。

3

投資客退潮，

會展灣云岸備案有多慘？

從6月開盤近半年時間里，會展灣云岸到底銷售成色幾何？

@深圳樓市熱線從深圳市房地產(chǎn)信息平臺上查詢了云岸房源備案情況。

截至發(fā)稿，依然大比例顯示“期房待售”的一片綠，1、2、3棟商務(wù)公寓，只有極少數(shù)房源合同完成備案，已簽認購書的更是寥寥無幾。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺截圖（購房者可自行查詢）

雖然網(wǎng)簽備案都有一定時間的滯后性，但對于一個6月拿證開賣的項目而言，5個多月過去，如此備案進度，實在慢的出奇。

對比已經(jīng)入伙的水岸，盡管尚有少量庫存在售，但絕大多數(shù)房源已經(jīng)備案。可見云岸的銷售壓力有多大！

從價格優(yōu)勢來看，云岸商務(wù)公寓均價約4.77萬/㎡，單價區(qū)間在4.11-5.44萬/㎡。

緊挨會展灣正在建設(shè)的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城，將有約30萬平米超大體量的人才住房，售價按同地段市場商品住房售價打六折，最高銷售價格不得高于40000元/㎡。

而上個月剛剛開完盤的大空港網(wǎng)紅盤萬豐海岸城新推住宅組團，均價約5.75/平米，而云岸公寓均價約4.77萬/平米，加上品質(zhì)提升費，合計5.27萬/平米，價格直逼萬豐海岸城。

這個價位，盡管不限購，但鑒于商務(wù)公寓屬性，升值空間見仁見智。

云岸的另一個賣點就是收租了，這也是購房人買它較為現(xiàn)實的理由。

但是，開發(fā)商大力引導(dǎo)的“托管”形式，市場真的那么樂觀嗎？

對比，項目銷售人員表示，云岸明年入伙之后，會有酒店托管方聯(lián)系業(yè)主，簽訂托管協(xié)議，租金二八分成，酒店托管方負責(zé)房屋出租，但沒有保底，如果沒有出租出去，業(yè)主也就沒有收入。

銷售人員告訴@深圳樓市熱線，目前已經(jīng)入伙的水岸公寓，30多平的月租金達到3000元左右，如果遇到展會，一晚價格可以上千（未經(jīng)求證）。

事實上，會展片區(qū)尚處于市場培育期，加上疫情影響，僅靠出租給參展商，空置率難免居高不下。

據(jù)銷售介紹，整個會展灣片區(qū)規(guī)劃了合計約8000套公寓，加上自身配建的部分人才公寓，供應(yīng)量極其龐大。有網(wǎng)友不禁驚呼：上萬套公寓以后租給誰？

圖源：咚咚找房

目前，會展灣片區(qū)已經(jīng)入伙有水岸、南岸、中港、東城組團陸續(xù)房源放租，內(nèi)卷嚴重。

最令購房人周女士擔(dān)憂的是其“日、月租房”酒店運營模式，成為日后影響社區(qū)居住純粹性的隱患。

今年6月，華潤城潤府三期1300戶住宅業(yè)主舉報商務(wù)公寓大量“日、月租房”引發(fā)的業(yè)主維權(quán)一度引發(fā)輿論關(guān)注。

投訴信中表述：三期公寓曾有托管公司經(jīng)營“日租房”，造成大量閑散人員進入小區(qū)。

由于云岸公寓主力租賃客群是參展商，勢必會有大量“日租房”出現(xiàn)。

近年來，房屋托管公司暴雷、卷款跑路個案并不少見。如果公寓小區(qū)有大量此類產(chǎn)品，購房人就要小心了。

近一點可比照一下巽寮灣海量在出租的海景公寓，租期不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)手又困難，買家都是淚。

業(yè)內(nèi)人士建議，如果要投資此類出租型公寓，盡量避開那些居住純粹性不高的品種。

超標品質(zhì)提升費、公寓存量巨大、出租回報周期漫長等因素，加上投資客退潮，購房人自然用腳投票。

來源：深圳樓市熱