動(dòng)遷安置房買(mǎi)方未獲得在上海的購(gòu)房資格，買(mǎi)賣(mài)合同也并非不能履行

購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷安置房，除了因房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方千方百計(jì)阻止過(guò)戶(hù)外，買(mǎi)方自身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)之一是限購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)。從接觸到的當(dāng)事人情況看，最常見(jiàn)的是社保因各種情況中斷后，在房屋限售期已過(guò)，可以過(guò)戶(hù)的時(shí)候，買(mǎi)方仍然不具有購(gòu)房資格，這種情況該怎么辦呢？

上海杜繼業(yè)律師團(tuán)隊(duì)根據(jù)上海法院的判決案例，關(guān)于動(dòng)遷安置房的限購(gòu)情況的裁判思路進(jìn)行匯總，供遇到此類(lèi)問(wèn)題的朋友參考：

一、系爭(zhēng)房屋暫不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)系因政策變化所致，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方。但限購(gòu)只是房地產(chǎn)調(diào)控政策中的行政性措施，違反該政策所導(dǎo)致的后果僅是房地產(chǎn)登記部門(mén)暫時(shí)不予辦理物權(quán)登記，并不導(dǎo)致合同無(wú)法履行，雙方可在買(mǎi)方符合過(guò)戶(hù)條件時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、只有夫妻一方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，另一方認(rèn)可的，可視為家事代理行為，有權(quán)主張將房屋過(guò)戶(hù)到夫妻雙方名下。

三、買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不具有購(gòu)房資格，而且在房屋限售期已過(guò)，可以過(guò)戶(hù)時(shí)也不具有過(guò)戶(hù)資格的，則法院不支持合同繼續(xù)履行，判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

四、“國(guó)家和本市住房限售規(guī)定”根據(jù)文意應(yīng)理解為已經(jīng)頒布的限購(gòu)政策，否則雙方無(wú)從“知曉”，對(duì)于未來(lái)的限購(gòu)政策雙方也無(wú)法預(yù)知。且限購(gòu)政策僅是暫時(shí)限制原告在上海市購(gòu)房，待原告符合限購(gòu)政策中的條件，連續(xù)繳滿(mǎn)五年的社保即可過(guò)戶(hù)，雙方的合同目的可以實(shí)現(xiàn)；同時(shí)，該政策也不構(gòu)成不可抗力，雙方雖不能預(yù)見(jiàn)、不可避免，但是可以克服，被告并不符合合同約定及法律規(guī)定的單方解除合同的情形，故被告反訴要求確認(rèn)合同解除，本院不予支持。

五、購(gòu)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)時(shí)具有購(gòu)房資格，即使目前的政策對(duì)于非滬籍人士在房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)上進(jìn)行了限制，但該政策對(duì)本案不具溯及力，賣(mài)方仍應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。

六、動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)，雙方應(yīng)明確交易本身存在較大風(fēng)險(xiǎn)，合同履行過(guò)程應(yīng)更加謹(jǐn)慎，不能苛求合同積極履行一方無(wú)限等待對(duì)方條件成就而無(wú)需考量條件尚未成就之具體原因。如果沒(méi)有積極繳納社保而導(dǎo)致中斷，法院可能不會(huì)判決對(duì)方無(wú)限制地等下去。

以上六條裁判規(guī)則是筆者從上海市法院裁判的真實(shí)案例中總結(jié)而來(lái)，代表了幾種實(shí)務(wù)中最常見(jiàn)的幾種情況。如果我們?cè)倏匆幌律鲜?條裁判意見(jiàn)的共性，我們可以得出如下結(jié)論：動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)，如果買(mǎi)方遇到限購(gòu)，則只要簽約時(shí)具有購(gòu)房資格，一般情況下，法院有可能支持合同繼續(xù)履行，新的限購(gòu)政策不應(yīng)溯及到簽約當(dāng)時(shí)。但同時(shí)也要考慮雙方對(duì)過(guò)戶(hù)時(shí)間的約定和雙方真實(shí)的意思表示，以及不能及時(shí)過(guò)戶(hù)的具體原因，雙方是否具有過(guò)錯(cuò)等。

【作者簡(jiǎn)介】 杜繼業(yè)，上海國(guó)年律師事務(wù)所專(zhuān)職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。