北京
你有沒有遇見過這種情況？購房時，開發(fā)商明確宣傳的小區(qū)綠地、配套設施，以及書面標注的規(guī)劃指標清晰明確，可收房時卻發(fā)現(xiàn)一切都變了——原本的公共綠地被改成收費車位，容積率也擅自提高，追問之后才得知，規(guī)劃部門早就批準了開發(fā)商的規(guī)劃調整，別說聽證，甚至沒向購房者發(fā)出過任何通知。面對這種情況，只能自認倒霉嗎？楹庭律所杜時超律師結合真實行政訴訟案件，給大家梳理清楚其中的法律規(guī)則。
一、商品房規(guī)劃調整，聽證程序不可省略
劉平律師明確說明，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，行政機關作出可能影響利害關系人重大利益的行政許可決定前，應當告知利害關系人；若涉及公共利益的重大行政許可事項，或者法律法規(guī)規(guī)章要求聽證的，還應當向社會公告，依法舉行聽證。
規(guī)劃調整不只是規(guī)劃部門和開發(fā)商的事，商品房項目竣工后調整規(guī)劃，每一項指標的變動，都會直接影響業(yè)主的居住體驗、房屋價值，屬于直接影響利害關系人重大利益的行政行為，必須履行法定的聽證、告知程序，絕不能跳過購房者擅自審批。
二、未聽證、未通知，規(guī)劃審批行為直接違法
本案中，規(guī)劃部門最初已為該項目核定了明確的規(guī)劃指標，而開發(fā)商在項目竣工后才提出規(guī)劃調整申請。規(guī)劃部門既未通知作為利害關系人的購房者，也未依法組織聽證，便直接作出規(guī)劃調整許可，導致房屋實際情況與購房時的承諾嚴重不符。
杜時超律師指出，這種操作本質上屬于違法行政。購房者完成購房后，即成為規(guī)劃調整的直接利害關系人，規(guī)劃調整直接影響其合法權益，規(guī)劃部門未履行聽證、告知義務，屬于嚴重違反法定程序，其作出的規(guī)劃調整許可，自始不具有合法性。
三、違法審批，法院裁判明確支持購房者維權
購房者提起行政訴訟后，法院經審理，首先確認了規(guī)劃部門未履行聽證、告知義務的違法事實，隨后明確指出，案涉規(guī)劃調整審批行為不僅違反法定程序，更直接損害了購房者的合法權益。
最終，法院依據(jù)《行政許可法》相關規(guī)定，判決撤銷規(guī)劃部門作出的案涉規(guī)劃調整許可，責令其重新作出合法的行政行為，且在重新審批過程中，必須充分保障購房者的知情權、參與權和陳述申辯權，切實維護購房者的合法權益。
律師提醒
對配置房產投資的企業(yè)朋友而言，規(guī)劃變動帶來的財產損失往往不小。遇到此類情況，無需默認吃啞巴虧，法律明確保護利害關系人的合法權益。只要行政機關的審批行為違反法定程序、損害自身利益，就可通過行政訴訟主張權利。同時建議大家購房時務必留存初始規(guī)劃文件、宣傳資料等證據(jù)，遇到爭議及時咨詢專業(yè)法律人士，高效推進維權，避免不必要的損失。
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