盧揚(yáng)超律師代理房屋租賃案，為租戶(hù)爭(zhēng)得近17.4萬(wàn)拆遷補(bǔ)償

廣東利合律師事務(wù)所盧揚(yáng)超律師從2018年開(kāi)始執(zhí)業(yè)，成功辦理過(guò)多起離婚、繼承、房產(chǎn)及債務(wù)案件。在許XX與何XX的房屋租賃合同糾紛中，何XX領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款后拒絕向許XX支付其應(yīng)得部分。盧揚(yáng)超律師通過(guò)梳理租賃關(guān)系、申請(qǐng)調(diào)取證據(jù)、精準(zhǔn)核算補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎罱K為許XX爭(zhēng)取到173,960.26元補(bǔ)償。

"盧揚(yáng)超律師是廣東利合律師事務(wù)所的一名專(zhuān)業(yè)律師，自2018年執(zhí)業(yè)以來(lái)，成功辦理了多起離婚、繼承、房產(chǎn)及債務(wù)案件，為委托人挽回了大量的經(jīng)濟(jì)損失，切實(shí)保障了他們的合法權(quán)益。在婚姻家事領(lǐng)域，他高效處理多起離婚案件，在短時(shí)間內(nèi)完成調(diào)解，為當(dāng)事人分割到合理的房產(chǎn)和股權(quán)；在遺產(chǎn)繼承方面，成功處理遺囑繼承和法定繼承案件，讓當(dāng)事人順利繼承應(yīng)得遺產(chǎn)；合同糾紛中，為當(dāng)事人爭(zhēng)取到高額賠償；房產(chǎn)糾紛里，幫助購(gòu)房者解決逾期交房辦證等問(wèn)題；民間借貸案件，助力債權(quán)人追回欠款；勞動(dòng)工傷案件，為勞動(dòng)者爭(zhēng)取到合理的賠償。
盧揚(yáng)超律師在合同事務(wù)、婚姻家事、勞動(dòng)爭(zhēng)議、債權(quán)債務(wù)等領(lǐng)域展現(xiàn)出了卓越的專(zhuān)業(yè)能力。在婚姻家事方面，他處理離婚案件時(shí)，憑借豐富的財(cái)產(chǎn)分割經(jīng)驗(yàn)，能快速理清夫妻共同財(cái)產(chǎn)，為當(dāng)事人爭(zhēng)取到公平的財(cái)產(chǎn)分配。對(duì)于子女撫養(yǎng)權(quán)問(wèn)題，他能根據(jù)孩子的年齡和實(shí)際情況，為委托人制定合理的爭(zhēng)取方案，無(wú)論是低齡兒童撫養(yǎng)權(quán)的爭(zhēng)取，還是撫養(yǎng)權(quán)變更、撫養(yǎng)費(fèi)追索及強(qiáng)制執(zhí)行等問(wèn)題，都能妥善解決。在原配維權(quán)/財(cái)產(chǎn)追回方面，他成功處理多起婚內(nèi)出軌、贈(zèng)與第三者財(cái)產(chǎn)的案件，為原配追回大量財(cái)產(chǎn)。在婚戀財(cái)產(chǎn)糾紛中，他也有豐富的經(jīng)驗(yàn)，幫助“被小三”以及戀愛(ài)大額贈(zèng)與返還等案件的當(dāng)事人維護(hù)了自身權(quán)益。
下面來(lái)看盧揚(yáng)超律師承辦的一起典型案例——房屋租賃合同糾紛。在這起案件中，原告許XX是承租人，被告何XX是房東。201x年10月，許XX通過(guò)轉(zhuǎn)租方式承租何XX位于佛山市XX區(qū)面積約1650平方米的廠房，用于經(jīng)營(yíng)塑料顆粒加工業(yè)務(wù)，并注冊(cè)成立公司。然而，該廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2020年3月，因當(dāng)?shù)卮寮?jí)工業(yè)園升級(jí)改造，廠房被納入征收范圍，政府委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)搬遷損失進(jìn)行評(píng)估。許XX于2021年4月完成搬遷，但與房東何XX就拆遷補(bǔ)償款分配長(zhǎng)期協(xié)商未果。何XX已與政府簽訂《廠房搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，領(lǐng)取了包括設(shè)備搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等在內(nèi)的補(bǔ)償款，但拒絕向?qū)嶋H使用人許XX支付其應(yīng)得部分。許XX的核心訴求是要求何XX支付其應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償款。
這起案件存在多個(gè)難點(diǎn)。其一，案涉廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同可能被認(rèn)定無(wú)效，這會(huì)影響許XX的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。其二，何XX拒絕提供《廠房搬遷補(bǔ)償協(xié)議》及《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，導(dǎo)致許XX難以確定補(bǔ)償項(xiàng)目和金額。其三，何XX提出“重復(fù)計(jì)算”“面積不符”“補(bǔ)償歸屬房東”等抗辯理由，增加了案件的復(fù)雜性。
針對(duì)這些難點(diǎn)，盧揚(yáng)超律師采取了一系列策略。首先，他梳理租賃關(guān)系與權(quán)利主體，厘清許XX作為次承租人及實(shí)際使用人的法律地位，并取得其公司出具的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)》，明確由許XX主張全部補(bǔ)償權(quán)益。其次，申請(qǐng)法院調(diào)取關(guān)鍵證據(jù)，成功申請(qǐng)法院向杏壇村改辦公室調(diào)取《廠房搬遷補(bǔ)償協(xié)議》及《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，鎖定補(bǔ)償項(xiàng)目和金額依據(jù)。然后，精準(zhǔn)核算應(yīng)得補(bǔ)償，結(jié)合評(píng)估報(bào)告、宗地圖及雙方確認(rèn)的租用面積（1248.29平方米），逐項(xiàng)論證許XX對(duì)設(shè)備搬遷費(fèi)、生產(chǎn)生活資料搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)及停產(chǎn)停業(yè)損失的合法權(quán)利。最后，有效反駁對(duì)方抗辯，針對(duì)何XX提出的各種主張，援引評(píng)估明細(xì)和村改政策予以駁斥，并強(qiáng)調(diào)公平原則下實(shí)際使用人的合理權(quán)益。
最終，法院認(rèn)定案涉租賃合同因廠房無(wú)規(guī)劃許可而無(wú)效，但認(rèn)可許XX作為實(shí)際使用人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。判決被告何XX向許XX支付可搬遷機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)18,205元、其他生產(chǎn)生活資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償57,000元、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)51,397.94元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)47,357.32元，合計(jì)支持金額173,960.26元（原訴請(qǐng)332,605元），訴訟費(fèi)用由雙方按比例分擔(dān)。
這起案件具有重要的典型意義。首先，對(duì)于類(lèi)似的租賃合同糾紛，即使合同被認(rèn)定無(wú)效，實(shí)際使用人仍可能基于事實(shí)租賃關(guān)系和實(shí)際投入獲得相應(yīng)補(bǔ)償，為同類(lèi)案件提供了維權(quán)思路。其次，在證據(jù)獲取方面，律師主動(dòng)申請(qǐng)法院調(diào)取關(guān)鍵證據(jù)的做法值得借鑒，能夠破解對(duì)方拒不提供證據(jù)的僵局。再者，精準(zhǔn)核算補(bǔ)償金額至關(guān)重要，結(jié)合測(cè)繪數(shù)據(jù)與政策標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)核定租用面積及補(bǔ)償比例，可以避免簡(jiǎn)單按合同面積主張導(dǎo)致敗訴風(fēng)險(xiǎn)。最后，在合同無(wú)效的背景下，以“公平原則”和“剩余租期比例”進(jìn)行說(shuō)理，能夠說(shuō)服法院支持部分安置與停業(yè)損失，最大化維護(hù)客戶(hù)利益。
在司法實(shí)踐中，類(lèi)似的租賃合同糾紛較為常見(jiàn)。這類(lèi)案件往往涉及合同效力、補(bǔ)償分配等復(fù)雜問(wèn)題。盧揚(yáng)超律師處理此案的方式，為司法實(shí)踐提供了有益的參考。它提醒我們，在處理租賃合同糾紛時(shí)，要注重梳理法律關(guān)系，準(zhǔn)確把握當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，積極獲取關(guān)鍵證據(jù)，合理核算補(bǔ)償金額，并運(yùn)用公平原則等法律理念來(lái)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時(shí)，也反映出在征收拆遷過(guò)程中，對(duì)于實(shí)際使用人的合法權(quán)益應(yīng)給予充分的保護(hù)，以實(shí)現(xiàn)公平正義的司法價(jià)值。"