歷史不會(huì)重演，但會(huì)驚人相似：中國(guó)房地產(chǎn)很大可能重走日本老路？

東京銀座的一棟寫(xiě)字樓，1990年的成交價(jià)折合人民幣能在北京買(mǎi)下整條長(zhǎng)安街上的商鋪。

三十多年過(guò)去，這棟樓的現(xiàn)價(jià)連當(dāng)年的三成都不到。這個(gè)數(shù)字至今被日本不動(dòng)產(chǎn)研究所反復(fù)引用，也成了中國(guó)購(gòu)房者茶余飯后繞不開(kāi)的話題。

每當(dāng)國(guó)內(nèi)樓市數(shù)據(jù)走弱，＂中國(guó)會(huì)不會(huì)變成下一個(gè)日本＂這句話就會(huì)被翻出來(lái)再問(wèn)一遍。問(wèn)題問(wèn)得越多，越說(shuō)明大家心里沒(méi)底。

但把兩本賬攤開(kāi)放在桌上比一比，會(huì)發(fā)現(xiàn)真正像的只有表面的曲線，骨子里的零件幾乎對(duì)不上。

先看眼下最新的數(shù)據(jù)。2026年一季度，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積1.95億平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷(xiāo)售額1.73萬(wàn)億元，同比下降16.7%。

乍看降幅依然不小，但藏在數(shù)字背后的細(xì)節(jié)更值得琢磨——銷(xiāo)售面積同比降幅較1-2月收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，曲線的角度正在變緩。更直觀的信號(hào)來(lái)自一線城市的二手房交易窗口。

3月上海二手商品房成交3.1萬(wàn)套，創(chuàng)近五年新高；北京二手房住宅成交量約2萬(wàn)套，創(chuàng)15個(gè)月新高。中介門(mén)店的燈重新亮到了晚上九點(diǎn)，看房車(chē)排得滿滿當(dāng)當(dāng)，這種煙火氣是統(tǒng)計(jì)報(bào)表里看不出來(lái)的。

再把鏡頭切到日本1990年。彼時(shí)日經(jīng)指數(shù)從最高點(diǎn)38915點(diǎn)一路向下，企業(yè)拿著土地和股票去銀行抵押的故事戛然而止。

1989年5月起，日本央行啟動(dòng)緊縮政策，連續(xù)多次加息，到1990年8月將貼現(xiàn)率從2.5%逐步提高至6%。這種近乎神經(jīng)質(zhì)的急剎車(chē)，讓原本就靠杠桿撐起來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格瞬間崩塌。

更要命的是態(tài)度問(wèn)題，1991年泡沫剛破時(shí)，日本官方還嘴硬說(shuō)影響不大，直到1993年才承認(rèn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭了重創(chuàng)。兩年的拖延，讓小問(wèn)題滾成了雪球。

中國(guó)這邊的畫(huà)風(fēng)完全不同。從2021年房企風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露算起，監(jiān)管層沒(méi)有選擇＂一刀切＂，也沒(méi)有裝作什么都沒(méi)發(fā)生。

保交樓、白名單、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、收購(gòu)存量房作保障房，工具一樣接一樣往外掏。庫(kù)存層面也終于見(jiàn)到松動(dòng)跡象，3月末，全國(guó)商品房待售面積同比微降0.1%。

這是連續(xù)累庫(kù)多年后首次出現(xiàn)的同比下降，意義不在數(shù)字大小，而在拐頭本身。

唱衰的聲音里有一種很流行的論調(diào)：中國(guó)人口老齡化在加速，房子早晚沒(méi)人接盤(pán)。這話聽(tīng)上去有道理，但忽略了一個(gè)最關(guān)鍵的對(duì)照系——城鎮(zhèn)化進(jìn)度。

日本在1990年代初的城鎮(zhèn)化率為77%的較高水平，而中國(guó)2022年城鎮(zhèn)化率僅為65%。到2026年這個(gè)數(shù)字略有提升，但離日本當(dāng)年的水平依然差著十幾個(gè)百分點(diǎn)。

看似只是幾個(gè)百分點(diǎn)的差距，對(duì)應(yīng)的卻是幾億人口的遷徙軌跡。日本泡沫破滅那年，城里基本住滿了，新增住房需求的水龍頭幾乎擰到了底；中國(guó)眼下還有大量縣城青年要去省會(huì)，省會(huì)青年要去都市圈核心區(qū)，這條人口流動(dòng)鏈條遠(yuǎn)沒(méi)有走完。

而且現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化和過(guò)去的＂蓋房子運(yùn)動(dòng)＂不一樣了。戶籍改革、公共服務(wù)均等化、都市圈軌道交通互聯(lián)，人跟著產(chǎn)業(yè)走，房跟著人走。

深圳、上海、杭州的核心地塊土拍依然能拍出溢價(jià)，開(kāi)發(fā)商搶得頭破血流；一些人口流出的中小城市新房去化周期拉得很長(zhǎng)。這種分化本身就是市場(chǎng)在自我修復(fù)，不是全國(guó)一盤(pán)棋的＂齊漲齊跌＂。

新房供給端也在主動(dòng)減負(fù)。一季度（截至3月22日），重點(diǎn)50城商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降約四成，新房供應(yīng)延續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

供給端踩剎車(chē)，需求端慢慢回溫，這才是健康的市場(chǎng)該有的節(jié)奏。日本當(dāng)年最大的悲劇不在房?jī)r(jià)跌了多少，而在地產(chǎn)塌下去之后，沒(méi)找到新的支柱。

家電敗給了韓國(guó)和后起的中國(guó)大陸產(chǎn)業(yè)鏈，半導(dǎo)體被美國(guó)一紙協(xié)議壓制，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)通信的浪潮幾乎全程缺席。整整二十年里，日本沒(méi)能孵化出一個(gè)能扛大旗的新引擎。

中國(guó)的產(chǎn)業(yè)接力則完全是另一種景象。2026年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.0%，比上年四季度加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

新能源汽車(chē)的產(chǎn)量、動(dòng)力電池的出貨量、光伏組件的全球份額，每一項(xiàng)都在創(chuàng)紀(jì)錄。出口端更猛，同比增長(zhǎng)11.9%。

還有一個(gè)被很多人漏看的細(xì)節(jié)，3月PPI同比上漲0.5%，結(jié)束了連續(xù)41個(gè)月的下行。工廠的訂單回來(lái)了，價(jià)格也企穩(wěn)了。

地產(chǎn)騰出來(lái)的GDP份額，正在被高端制造和新質(zhì)生產(chǎn)力一口一口地吃下去。

判斷一個(gè)國(guó)家能不能扛住資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，關(guān)鍵看政策工具箱里還剩多少?gòu)椝帯Ｈ毡井?dāng)年的尷尬在于，央行短期內(nèi)大幅加息，政府又遲遲不肯承認(rèn)問(wèn)題，等到回過(guò)神來(lái)準(zhǔn)備救市，市場(chǎng)信心已經(jīng)塌得差不多了。

1995年之后利率即便降到接近零，錢(qián)也躺在銀行里出不來(lái)，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)里反復(fù)講的＂流動(dòng)性陷阱＂。中國(guó)手上的工具顯然更多，節(jié)奏也更穩(wěn)。

2026年以來(lái)，各地政策松綁動(dòng)作頻繁。深圳調(diào)整限購(gòu)限貸政策，降低首付比例至15%-20%，首套房貸利率處于歷史低位的3.05%。

天津、武漢、寧波、杭州也在公積金額度、首付比例、契稅減免等環(huán)節(jié)同步發(fā)力，組合拳打得越來(lái)越細(xì)致。價(jià)格端開(kāi)始傳來(lái)好消息。

3月份全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄。其中，一線城市反彈0.2%，是自2025年5月份以來(lái)首次環(huán)比回升。

一線城市新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)正，象征意義很大——它說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)力還在，只是過(guò)去幾年被觀望情緒壓住了，一旦預(yù)期穩(wěn)住，需求會(huì)自己冒出來(lái)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家管濤對(duì)這場(chǎng)比較給出過(guò)一段中肯的判斷。

他認(rèn)為，中國(guó)不至于走到＂失去30年＂的地步，因?yàn)橹袊?guó)的儲(chǔ)蓄率目前仍然很高，且經(jīng)濟(jì)還處于追趕階段，跟日本有很大不同。正因?yàn)橛辛巳毡镜那败?chē)之鑒，所以我們對(duì)此事可以防微杜漸，避免重蹈覆轍。

這話點(diǎn)到了要害。居民儲(chǔ)蓄率比較高，超大規(guī)模市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，加上調(diào)控機(jī)制比較健全也比較有效，可以逐漸化解困難和挑戰(zhàn)。

14億人口的內(nèi)需基本盤(pán)，全球少有的高儲(chǔ)蓄墊，加上一套已經(jīng)經(jīng)過(guò)多輪周期檢驗(yàn)的宏觀調(diào)控體系，這三樣加在一起，是日本當(dāng)年完全不具備的家底。把賬算到這里，結(jié)論其實(shí)就清楚了。

中國(guó)樓市和日本當(dāng)年的相似，更多停留在銷(xiāo)售曲線的某些拐點(diǎn)和情緒面的某些片段。再往里走一層，金融杠桿的處置方式不同，城鎮(zhèn)化的剩余空間不同，產(chǎn)業(yè)接力的強(qiáng)度不同，政策響應(yīng)的速度也不同。

這四條但凡有一條占優(yōu)，結(jié)局就會(huì)拐彎；四條全占，結(jié)局怎么可能是同一個(gè)劇本。普通人或許不必再糾結(jié)＂會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)日本＂。

這種問(wèn)法本身就把答案預(yù)設(shè)在了一個(gè)悲觀的方向上?？纯葱^(qū)門(mén)口重新熱鬧起來(lái)的中介，看看車(chē)間里下線的新能源車(chē)，看看港口那邊排隊(duì)出海的集裝箱，再看看城鎮(zhèn)化率那個(gè)還遠(yuǎn)沒(méi)觸頂?shù)臄?shù)字，焦慮會(huì)少一點(diǎn)，底氣會(huì)多一點(diǎn)。

歷史會(huì)押韻，但絕不會(huì)照抄。日本走過(guò)的彎路是鏡子，照見(jiàn)的不是命運(yùn)，而是讓人提前避坑的智慧。

中國(guó)樓市這本賬，還得用自己的筆，寫(xiě)自己的下一頁(yè)。