北京樓市開始離譜了！朝陽望京板塊房價從10萬變成7.5萬，碼農(nóng)接盤力大不如前

最近大家有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房價的人突然又多了起來？我身邊不少朋友都在說，現(xiàn)在北京有些地方的房子，價格真有點“不講武德”了。前兩天我和一個在中關(guān)村做程序員的老同學(xué)吃飯，他嘆著氣跟我說：“哥，你知道望京那邊現(xiàn)在啥價嗎？有的小區(qū)直接從10萬掉到7萬5了，我當年差點高位站崗。”我一聽，確實有點離譜。曾幾何時，望京可是“碼農(nóng)宇宙中心”，房價硬氣得很，怎么現(xiàn)在感覺風(fēng)向變了？

從“宇宙中心”到“價格回調(diào)”，望京經(jīng)歷了什么？

先說清楚，望京這個板塊，在北京樓市里一直是個特殊存在。它不像海淀那種純學(xué)區(qū)驅(qū)動，也不像國貿(mào)那種純商務(wù)范兒。望京有產(chǎn)業(yè)——阿里巴巴、美團、陌陌一堆互聯(lián)網(wǎng)大廠扎堆；有商業(yè)——凱德MALL、方恒購物中心；還有還算不錯的居住環(huán)境。過去十年，望京房價一路從兩三萬飆到十萬往上，被很多人戲稱為“碼農(nóng)后花園”。

可現(xiàn)在呢？根據(jù)一些房產(chǎn)平臺的數(shù)據(jù)，望京不少二手房源確實出現(xiàn)了明顯回調(diào)。比如融科橄欖城，巔峰時期成交價突破10萬一平，現(xiàn)在不少掛牌價在7.5萬到8.5萬之間徘徊。就連一些品質(zhì)不錯的小區(qū)，議價空間也大了不少。

背后原因其實不復(fù)雜。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速增長期過去了，大廠裁員、降薪的消息時不時上熱搜。碼農(nóng)們的預(yù)期變了，以前是“今年50萬，明年爭取80萬”，現(xiàn)在是“能穩(wěn)住就不錯”。收入的增長曲線變平了，加杠桿的膽子自然就小了。 以前敢借六個錢包上車，現(xiàn)在連首付都要掂量半天。這不是個人問題，是整個行業(yè)的情緒在變。

年輕人活法變了，“房子不是唯一”

我身邊不少95后、00后的程序員朋友，他們的想法跟上一代碼農(nóng)完全不一樣。80后那批人，趕上了互聯(lián)網(wǎng)黃金十年，買房、升值、再買房，路徑清晰得像教科書。但現(xiàn)在的年輕人想的是：我為什么要背30年房貸？萬一明年被裁了怎么辦？

有個做前端開發(fā)的小朋友跟我說：“我現(xiàn)在租房住，每個月一萬出頭，能租到望京不錯的一居室。要是買房，同樣位置的房子月供得兩萬五往上，首付還得掏空爸媽。我拿那錢出去旅游、買設(shè)備、學(xué)新技能不香嗎？”這話聽著有點“任性”，但細想有道理。當房價不再只漲不跌，當租售比嚴重倒掛，年輕人用腳投票是理性的。

這其實反映了一個更大的趨勢——從“必須擁有”到“可以選擇”。以前結(jié)婚要買房，現(xiàn)在很多小兩口商量著先租房；以前生孩子要換大三居，現(xiàn)在不少人覺得小兩居也夠住。不是不想住大房子，而是不想被房子綁死。這種心態(tài)變化，直接影響著樓市的底層邏輯。

房價回調(diào)，未必是壞事

說實話，望京房價從10萬降到7.5萬，聽著嚇人，但我反而覺得這是好事。為什么？因為擠泡沫。過去幾年，有些小區(qū)的價格確實炒得太高了，脫離了當?shù)氐膶嶋H收入水平。你想想，一個普通程序員，稅后兩萬多，怎么支撐10萬一平的房價？靠六個錢包、靠高杠桿、靠“永遠漲”的信仰。一旦信仰動搖了，價格回歸就是必然。

而且價格回調(diào)后，反而讓更多人有上車的機會。我另一個朋友，在一家云計算公司做技術(shù)，兩口子年收入加起來70萬左右。以前望京10萬的時候，他們根本不敢看，現(xiàn)在降到7萬多，開始認真考慮看房了。他說：“雖然不是最低點，但至少覺得沒那么離譜了。同樣的首付，現(xiàn)在能買到的房子比去年好不少。”

這就是市場的自我調(diào)節(jié)。過熱的區(qū)域冷靜一下，虛高的價格回歸合理，長期看對真正想買房居住的人是友好的。 那些投機客、炒房團被擠出去，剩下的才是真實需求。

現(xiàn)在的買房邏輯，跟三年前不一樣了

如果你現(xiàn)在想在北京買房，尤其是望京這種區(qū)域，我給幾個實在的建議：

第一，別老想著“抄底”。底是走出來的，不是猜出來的。你只要覺得價格合適、月供能承受、房子住著舒服，就可以考慮。第二，多關(guān)注租金回報率。以前大家不在乎這個，因為房價漲得快，租金那點收益可以忽略。但現(xiàn)在不一樣了，租金回報率高的房子，抗跌性更強。第三，別加太高的杠桿。以前三成首付都嫌多，恨不得零首付。現(xiàn)在保守一點，多付點首付，少背點債，心里踏實。

另外，可以多看看那些配套成熟、流動性好的小區(qū)。望京有些老小區(qū)，房齡雖然不新，但位置好、交通方便、租金穩(wěn)定，這種房子反而比那些炒作過度的次新房更安全。記住一個原則：你想賣的時候能快速賣掉的房子，才是好房子。

碼農(nóng)接盤力下降，但北京樓市不會崩

有人擔(dān)心，碼農(nóng)不行了，望京是不是要完？別急著下結(jié)論。北京畢竟是北京，它的購買力來源非常多元。望京除了碼農(nóng)，還有大量做貿(mào)易、做咨詢、做文化創(chuàng)意的人。而且別忘了，望京還有韓國社區(qū)、外企員工、創(chuàng)業(yè)者……它的客戶群比很多人想象的要豐富。

再說了，北京樓市的政策工具箱還滿著呢。降低首付比例、下調(diào)貸款利率、放松限購……這些手段都沒用完。只不過現(xiàn)在的調(diào)控思路變了，不再是“大水漫灌”，而是“精準滴灌”。該穩(wěn)的地方要穩(wěn)，該調(diào)的地方要調(diào)。

長遠看，北京作為首都，人口流入、資源集中的大方向不會變。年輕人雖然嘴上說著“不買房了”，但真到了結(jié)婚生孩子的時候，大多數(shù)人還是想要一個穩(wěn)定的家。這個基本需求在，樓市就不會崩。

最后說幾句心里話

房價漲跌，說到底是個供需關(guān)系的問題，也是個預(yù)期問題。前幾年預(yù)期太好了，大家都覺得“今天不買明天更貴”，于是一窩蜂沖進去。現(xiàn)在預(yù)期變保守了，觀望的人多了，價格自然要調(diào)整。這很正常，任何市場都不可能永遠單邊上漲。

我覺得咱們普通老百姓，別太被這些數(shù)字牽著走。房子首先是用來住的，不是用來炒的。你能在自己承受范圍內(nèi)，買到一套喜歡的房子，跟家人踏踏實實過日子，比什么都強。至于明天是漲是跌，說實話，沒人能準確預(yù)測。

互動時間：你身邊有在望京或者北京其他區(qū)域買房的朋友嗎？他們現(xiàn)在的感受怎么樣？你覺得北京樓市接下來會怎么走？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法。