天津
風浪結束，魚的價格標簽也就重新寫好了。
天津樓市，房價企穩。
甚至，一批新房，開始漲價了！
| 新房出現局部漲價
金地上灣玖峯二期100平米洋房漲到285-305萬。
一期開盤時才260多萬，后來基本在270-280萬，不到半年一期就清盤了。
格調麟鳳來儀洋房首開均價2.7萬左右，當日售罄。
排卡等后面房源的人，已經被銷售打了預防針，肯定比首開貴。
保利津門天珺賣成河西銷冠后，110平米標準層漲了30多萬。
保利津門天珺實景
之前430萬起，現在460萬起，就剩5套，根本不愁賣。
綠城玉百合特惠房源賣沒了，門檻從280萬提到290萬。
5月至今已認購40多套，整盤330套房，去化過半，就剩兩棟沒開。
綠城水西雲廬A地塊收回優惠，165平米現在460-480萬。
之前便宜的才420萬。A地塊就還幾十套房，也快賣完了。
中海津華玖章小高層已過低點，最便宜時3萬8，現在回調到4萬3。
金地清峯上110平米最便宜的得350萬，門檻也在漲。
別看樓市大行情不亢奮，但新房局部已出現久違的漲價現象。
不是噱頭，理由很硬——量在價先。
賣得好自然有底氣漲價，或者說是對之前過低定價的回調，市場無形之手會自動調節。
有的盤房價微漲，也是處于庫存壓力的緩解，沒那么強的緊迫感了。
官方信號與市場溫度同頻。
統計局70城數據顯示，4月天津新房價格環比止跌。
這是自2025年5月以來第一次踩住剎車，回正到漲跌分界線。
| 二手房進入緩跌
二手房，也跌不動了。
確實還在微跌，但態勢完全不同。
去年1-4月，天津二手房累計跌4%，今年同期跌幅收窄到2%。
尤其老破小，成交量巨大但價格穩住了。
因為很多房子的租金回報率已超3%，一算賬就明白。
業主心態企穩——賣不掉就不賣了。
偏改善的二手房，業主基本熬過了情緒恐慌期，不再輕易踩踏式拋售。
新房與二手房從過去的激烈互搏，趨于相對穩態。
| 土地供應斷崖下降
決定下半年房價的關鍵變量，是土地。
今年截止到現在，市區就賣了1宗地——河北金鐘河大街地塊（時代之城1號地）。
河北金鐘河大街地塊
加上月底出讓的南開長江道地塊，一共才兩塊。
南開長江道地塊
對比去年市區賣了23宗地，斷崖式的落差。
去年的地，今年的房。一批純新盤在上半年基本都亮相了。
今年上半年，市區出讓土地少，意味著下半年的新房供應不多。
所以，下半年市區主旋律是去庫存，現在已經有苗頭了。
最明顯的是河東，后續新盤不多，只有招商大直沽地塊和一冷地塊。
下半年工大5號地預計出讓，但得明年才能亮相。
現在，城投東方紫宸97平米洋房已清盤；路勁太陽城等金茂泮湖滿庭，也都沒房了。
河西也是，接下來的新盤只有農墾人人樂地塊、創意之城新地塊。
新梅江、陳塘各盤，逐漸“相安無事”。
就連南開核心區都在去庫存。
綠城鳳起悅鳴整盤就剩12套房。
市區是全市的定價之錨，它穩住，其它區才能穩定。
從供應端的萎縮來看，房價已不具備下探動力。
樓市政策沒有大變革，趨于細枝末節的修補。
留在市場上的80%都是國央企，穩穩當當。
產品沖擊形成的新市場格局，基本定型。
房企、買房人、二手房業主，都逐漸適應新常態。
供應端克制，為房價提供底部支撐。
天津樓市，已告別大開大合的劇本，進入拼內功的穩定期。
大浪沒了，微瀾還在。
現在正處于——微跌筑底，局部回彈。
或者說，一個降價也降不出量、靠產品力和供需漲價的新周期，要真正開始了。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積。
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