從“有得住”到“住得好”：首創(chuàng)城發(fā)以運(yùn)營驅(qū)動城市安居新實(shí)踐

觀點(diǎn)網(wǎng) 從“有得住”到“住得好”，伴隨房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，行業(yè)敘事邏輯正被重新書寫。

站在高杠桿與高周轉(zhuǎn)的篇章尾聲，一場由“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”的深刻變革已然開啟。當(dāng)行業(yè)回歸居住本質(zhì)與民生底色，精細(xì)化的運(yùn)營與有溫度的服務(wù)，能夠讓空間煥發(fā)出持久的生命力與價(jià)值。

與此同時，2026年是“十五五”的開局之年。國家“十五五”規(guī)劃綱要中明確提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。

站在這一背景下，作為首都國企，首創(chuàng)集團(tuán)積極響應(yīng)國家戰(zhàn)略，將長租、奧萊雙賽道納入“十五五”時期城市發(fā)展板塊核心戰(zhàn)略布局。

而首創(chuàng)城發(fā)作為首創(chuàng)集團(tuán)城市發(fā)展板塊重要平臺，深植北京，聚焦新市民、青年人等群體安居需求，歷經(jīng)五年深耕細(xì)作，構(gòu)建起覆蓋多層次、多品類的長租運(yùn)營體系，已成為北京住房保障領(lǐng)域的重要力量。

依托“首創(chuàng)和園”長租品牌，首創(chuàng)城發(fā)不僅打造了聚焦“一張床”保障的宿舍型產(chǎn)品和嘉公寓，更通過“十好社區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)體系與C.A.R.E.S.全維服務(wù)體系、數(shù)字化智慧平臺及“五方共治”社群生態(tài)，持續(xù)提升租住品質(zhì)與運(yùn)營效能。

就在近期，首創(chuàng)城發(fā)接連舉辦首創(chuàng)奧萊品牌煥新和戰(zhàn)略升級、首創(chuàng)和園長租房品牌發(fā)布暨揭牌簽約儀式，標(biāo)志著其在存量運(yùn)營賽道上的戰(zhàn)略升級全面提速。

未來，首創(chuàng)城發(fā)將持續(xù)拓寬城市運(yùn)營增值新空間，致力于成為城市美好生活的共創(chuàng)者與守護(hù)者，在服務(wù)北京、服務(wù)民生的實(shí)踐中，書寫企業(yè)轉(zhuǎn)型與城市高質(zhì)量發(fā)展的新篇章。

如何打造“租賃好房子”？

首創(chuàng)城發(fā)于2021年戰(zhàn)略重組升級，成為首創(chuàng)集團(tuán)城市發(fā)展板塊的核心重要載體。在吸納整合首創(chuàng)新城鎮(zhèn)旗下業(yè)務(wù)之后，長租板塊得以順勢壯大。于2023年8月，首創(chuàng)城發(fā)凝練在租住領(lǐng)域的探索與實(shí)踐，正式推出長租品牌“首創(chuàng)和園”。

經(jīng)過多年深耕細(xì)作，以“首創(chuàng)和園”為核心的首創(chuàng)長租已成功進(jìn)駐北京、上海、天津、青島四座核心城市，構(gòu)筑起跨區(qū)域運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)。目前在管項(xiàng)目22個。

作為長租業(yè)務(wù)的起點(diǎn)，北京一直是首創(chuàng)和園重點(diǎn)布局的區(qū)域，已投建項(xiàng)目達(dá)10個，總建筑面積超130萬平方米，預(yù)計(jì)可為近3萬人提供安全、穩(wěn)定、宜居的租住環(huán)境。

其中，在2023年5月入市的首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)，成為首創(chuàng)長租打造“租賃好房子”的代表性實(shí)踐。

該項(xiàng)目源于一場深刻的城市更新。首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)位于北京朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)，其原址曾是華北區(qū)域最大的石材集散地，雖然一度繁榮，但也制造了嚴(yán)重的環(huán)境、交通等社會管理問題。2013年，為響應(yīng)疏解非首都功能要求，該區(qū)域啟動騰退工作。

至2016年末，騰退出的土地大部分用于綠化建設(shè)，在首都東南部初步建成了一道綠色生態(tài)屏障。另有部分用地由首創(chuàng)集團(tuán)與十八里店鄉(xiāng)政府通過股權(quán)合作，依托集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)政策推動轉(zhuǎn)型。

建成后的首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)擁有6500余套房源，成為北京最大單體保租房社區(qū)之一，在規(guī)劃、配套、服務(wù)等多個層面，贏得了政府、行業(yè)和租戶的高度認(rèn)可。

與此同時，基于服務(wù)首都、服務(wù)民生的初心使命，首創(chuàng)集團(tuán)亦持續(xù)提升產(chǎn)品供給與服務(wù)能力，精準(zhǔn)對接新市民、青年人多層次居住需求，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

位于首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)內(nèi)的全新項(xiàng)目和嘉公寓在今年正式投入運(yùn)營，它是北京首個按照最新宿舍類建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)打造的全新項(xiàng)目，也是首創(chuàng)城發(fā)旗下長租品牌“首創(chuàng)和園”推出的宿舍型產(chǎn)品，進(jìn)一步完善了首創(chuàng)長租“一張床、一間房、一套房”多層次產(chǎn)品體系。

項(xiàng)目聚焦城市運(yùn)行服務(wù)保障人群，提供112套模塊化宿舍型房源、756個床位，全部聚焦“一張床”的宿舍型房源保障。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，和嘉公寓實(shí)現(xiàn)了在有限空間內(nèi)保障安全、衛(wèi)生與必要私密性，并配置了共享廚房、共享活動室等共享空間，切實(shí)提升“一張床”租住生活的品質(zhì)與尊嚴(yán)感；經(jīng)營層面，采用“企業(yè)整租”模式，通過集采與集約化管理，顯著降低合作企業(yè)租賃與管理負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步降低新就業(yè)群體生活成本。

而產(chǎn)品供給的精準(zhǔn)化，也延伸至管理服務(wù)上。圍繞新時代租住人群對品質(zhì)生活的新需求，首創(chuàng)和園逐步形成了以“十好社區(qū)”為核心的租賃“好房子”實(shí)踐模式，系統(tǒng)構(gòu)建“好區(qū)位、好定位、好理念、好設(shè)計(jì)、好配套、好建造、好運(yùn)維、好服務(wù)、好社群、好治理”十好體系，持續(xù)打造更具品質(zhì)感、歸屬感與成長性的長租生活方式。

其中，“好服務(wù)”“好運(yùn)維”“好社群”成為“十好模式”中最具代表性的核心能力。

“好服務(wù)”依托C.A.R.E.S.全維服務(wù)體系，圍繞生活管家、便捷配套、共享空間、溫情關(guān)懷、智慧安全等維度，持續(xù)提升租住服務(wù)的專業(yè)度與溫度；“好運(yùn)維”則是企業(yè)自有團(tuán)隊(duì)傾力自建運(yùn)營的一套數(shù)字化智慧平臺，強(qiáng)化社區(qū)管理、訴求響應(yīng)、服務(wù)觸達(dá)和安全保障能力，構(gòu)建全周期、全天候、全方位的運(yùn)維系統(tǒng)；“好社群”則以“五方共治”為基礎(chǔ)，通過社群活動、主理人計(jì)劃、和園講堂等特色I(xiàn)P進(jìn)行社群運(yùn)營，搭建共建共享、共同成長的社區(qū)生態(tài)。

依托“十好社區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)體系與成熟運(yùn)營實(shí)踐，以“首創(chuàng)和園” 為核心品牌的首創(chuàng)長租讓每一位城市奮斗者都能夠住有所居、居有所安，也為北京住房租賃市場提供更加專業(yè)、穩(wěn)定、有溫度的國企方案。

600億授信背后的“資產(chǎn)+運(yùn)營+金融”閉環(huán)

在夯實(shí)運(yùn)營服務(wù)根基的同時，首創(chuàng)城發(fā)亦前瞻性把握行業(yè)金融與資本的發(fā)展趨勢，積極探索資產(chǎn)運(yùn)營與金融創(chuàng)新的協(xié)同路徑。通過推動資產(chǎn)端與資本市場的有效銜接，不僅能夠盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道，更能反哺運(yùn)營升級，形成良性循環(huán)。

近年來，在相關(guān)政策的有力支持下，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。作為其中的重要資產(chǎn)類型，保障性租賃住房迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，國內(nèi)已發(fā)行上市的租賃住房REITs產(chǎn)品共有8只，首發(fā)規(guī)模合計(jì)約121億元。今年4月，中航北京昌保租賃住房REIT正式在深交所上市，成為第9只租賃住房REITs產(chǎn)品。

與此同時，去年12月，國家發(fā)改委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，將租賃住房全面納入可申報(bào)范圍，包括保障性租賃住房、公共租賃住房、市場化租賃住房，以及園區(qū)配套類租賃住房。

隨著申報(bào)范圍的全面放開，預(yù)計(jì)2026年將有更多市場化項(xiàng)目登陸資本市場，行業(yè)規(guī)模、覆蓋區(qū)域以及參與主體都將進(jìn)一步擴(kuò)大。

顯而易見的是，住房租賃市場正經(jīng)歷從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的深刻轉(zhuǎn)型，政策體系日益完善，金融工具持續(xù)創(chuàng)新，行業(yè)步入以資產(chǎn)運(yùn)營為核心、以資本運(yùn)作為支撐的精細(xì)化發(fā)展新階段。

不過，新階段也帶來新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)。一方面，資產(chǎn)與金融的協(xié)同正成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵引擎；另一方面，唯有具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流和專業(yè)運(yùn)營能力的企業(yè)，方能在資本市場上獲得持續(xù)青睞。

事實(shí)上，開發(fā)、運(yùn)營長租房是一項(xiàng)長期主義業(yè)務(wù)，既需要穩(wěn)定資產(chǎn)供給，也需要專業(yè)運(yùn)營能力和金融資本支持。具備資源整合能力、長期運(yùn)營能力和社會責(zé)任意識的國企，有機(jī)會在行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮更加重要的示范和引領(lǐng)作用。

在5月9日進(jìn)行的首創(chuàng)集團(tuán)長租房品牌發(fā)布暨揭牌簽約儀式上，首創(chuàng)長租住房（北京）控股有限公司與首創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)（北京）有限公司正式揭牌。

其中，首創(chuàng)長租住房（北京）控股有限公司注冊資本金30億元，將作為統(tǒng)一的投資、建設(shè)、運(yùn)營主體，統(tǒng)籌資源整合、項(xiàng)目拓展與資產(chǎn)管理；首創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)（北京）有限公司則以專業(yè)物業(yè)運(yùn)營為支撐，構(gòu)建租住服務(wù)閉環(huán)，全面提升居住體驗(yàn)。

根據(jù)規(guī)劃，首創(chuàng)集團(tuán)在“十五五”期間長租房業(yè)務(wù)計(jì)劃投資總規(guī)模超200億元，為業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張與健康可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。雙平臺協(xié)同發(fā)力，將進(jìn)一步推動“硬核資產(chǎn)”與“軟性服務(wù)”互補(bǔ)融合，賦能長租業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。

同期，首創(chuàng)集團(tuán)與國壽投資、中信證券、中信金融資產(chǎn)、建信住房租賃私募基金、北京銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行北京市分行、中國銀行北京市分行以及交通銀行北京市分行共8家金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞長租業(yè)務(wù)投資、建設(shè)、運(yùn)營、金融支持和資產(chǎn)證券化等方向深化合作。其中，4家銀行合計(jì)提供600億元長租房專項(xiàng)授信額度支持，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

通過此次戰(zhàn)略簽約，首創(chuàng)集團(tuán)長租房業(yè)務(wù)將進(jìn)一步構(gòu)建“資產(chǎn)+運(yùn)營+金融”協(xié)同生態(tài)，推動形成“投、建、管、退”全周期業(yè)務(wù)閉環(huán)，為長租業(yè)務(wù)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)勁動能，推動長租生態(tài)的穩(wěn)定與創(chuàng)新發(fā)展。

面向未來，首創(chuàng)集團(tuán)已明確長租業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：2年內(nèi)管理規(guī)模突破3萬間，穩(wěn)居北京市場占有率前列；“十五五”期間規(guī)模達(dá)到5萬間，達(dá)成北京長租住房第一品牌，并持續(xù)領(lǐng)跑北京市場。在此基礎(chǔ)上，全面實(shí)施“重資產(chǎn)+輕資產(chǎn) + REITs”三輪驅(qū)動發(fā)展模式，為長租業(yè)務(wù)在增量開發(fā)、存量盤活與城市更新中的規(guī)模化、高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

值得一提的是，就在這場發(fā)布會召開前不久，首創(chuàng)奧萊品牌發(fā)布盛典暨全國合作伙伴大會在北京舉行。活動全面展示了首創(chuàng)奧萊的煥新藍(lán)圖，并規(guī)劃以資產(chǎn)運(yùn)營+管理輸出兩條路徑，構(gòu)建起首創(chuàng)奧萊業(yè)務(wù)的資產(chǎn)全景。

從奧萊到長租，面對不動產(chǎn)領(lǐng)域由增量開發(fā)向存量運(yùn)營加速轉(zhuǎn)變的新形勢，首創(chuàng)集團(tuán)正深化調(diào)整“十五五”時期城市發(fā)展板塊核心戰(zhàn)略布局。

作為首創(chuàng)集團(tuán)城市發(fā)展板塊的重要承載主體，首創(chuàng)城發(fā)一方面通過資源支持、戰(zhàn)略賦能、人才保障等全方位體系，全力推動首創(chuàng)奧萊做強(qiáng)做優(yōu)、領(lǐng)跑行業(yè)；另一方面，以“小開發(fā)、大運(yùn)營、好服務(wù)”為發(fā)展方向，全力將長租業(yè)務(wù)作為關(guān)鍵發(fā)力支點(diǎn)，加快推動企業(yè)由開發(fā)驅(qū)動向運(yùn)營驅(qū)動轉(zhuǎn)型，以長期價(jià)值回應(yīng)行業(yè)變革，以國企擔(dān)當(dāng)服務(wù)城市發(fā)展大局。

面向更長遠(yuǎn)的未來，首創(chuàng)城發(fā)有望深度融入首都發(fā)展脈絡(luò)，在精耕城市運(yùn)營的過程中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值與城市生長的同頻共振，成為城市美好生活的共創(chuàng)者與守護(hù)者。

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