溢價率15%創年內新高，保利發展時隔一年重返北京土拍市場，“技術部已開始開會”

每經記者：陳夢妤 每經編輯：許紹航

保利發展時隔一年重返北京土拍市場。

5月19日下午，保利發展經過151輪舉牌，擊敗招商蛇口、建發房產、廈門國貿，以約41.5億元總價、溢價率15.4%拿下豐臺區太平橋0001地塊，也創下今年以來北京土拍溢價率新高。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，保利發展上一次在北京拿地要追溯到2025年5月，當時其與北京建工聯合體以45.45億元總價摘得海淀半壁店住宅地塊，即如今的保利熙瑞項目。

每經記者從知情人士處獲悉，5月19日，土拍剛結束，保利發展技術部就已經開始開會研究項目方案。

年內北京土拍溢價率新高

豐臺區太平橋0001地塊自預申請以來就備受關注。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向每經記者表示，從今年以來北京發布的4輪供地清單看，商品住宅用地供應更加注重在軌道站點周邊、配套成熟區域精準供應。該宗地此前線上四手報價轉現場競價，經過151輪舉牌，最終由保利發展收入囊中，成交總價41.544億元，住宅部分樓面價約6.67萬元/平方米。

“地塊區位頗為特殊。雖然行政歸屬為豐臺區，但實際位置更靠近豐臺、西城、海淀三區交界處，尤其與西城聯系緊密。地塊還能承接麗澤商務區的部分改善型需求，有助于促進職住平衡。”張凱表示。

根據掛牌文件，該地塊位于二環至三環之間，鄰近地鐵9號線六里橋東站、7號線灣子站。土地出讓面積36038.81平方米，規劃建筑面積72078.00平方米，容積率2.0，起始價36億元。居住用途全部建設商品住房，不再配建保障性住房。競得人需建設地上建筑規模約9000平方米養老設施一處、地上建筑規模約800平方米社區管理設施一處，無償移交相關部門。

據張凱透露，在最初的供地計劃中，地塊容積率高達2.40~2.63，規劃建筑面積約9.8萬平方米；進入預申請階段后，建筑面積調減至7.21萬平方米，容積率降至2.0，容積率降幅達24%。這一數值低于周邊所有在售新房項目，意味著項目可以規劃為低密度改善社區，產品上限得到顯著提升。

與此同時，該宗地15.4%的溢價率也創下今年以來北京土拍市場新高。據《每日經濟新聞》此前報道，4月30日下午，北京集中出讓朝陽東壩、豐臺萬泉寺、昌平平西府3宗涉宅用地，總成交金額約91.6億元。其中，華潤置地底價摘得豐臺、昌平兩宗地塊，砸下70.6億元；中國金茂以0.1%微弱溢價摘得朝陽東壩地塊，成交金額約21億元。

4月28日，中建智地以7.56億元、溢價率2.44%摘得懷柔新城0103街區HR00-0103-6001地塊；4月21日，中建智地以13.24億元、溢價率8.7%競得亦莊瀛海1401-1地塊，為今年北京首宗溢價成交的地塊，打破一季度的底價成交僵局。

去庫存仍是區域市場主要挑戰

此次參與競拍的其余三家房企，均許久未在北京土拍市場有所斬獲，個別報名房企也早早就發布過地塊相關的施工招標計劃。

據每經記者梳理，招商蛇口上一次在北京拿地是2025年4月8日的通州區八里橋棚戶區改造FZX-0401-6044、6049地塊，即朝棠攬閱項目；廈門國貿在北京已超過一年半沒有拿地，此次參與競拍更多可能是出于試探市場溫度考慮；建發房產最近一次則是2025年6月聯合中國金茂以20.8億元拿下豐臺新宮地塊，為觀宸項目補充土儲。

另據北京市公共資源交易服務平臺，2026年4月22日，北京招泰房地產開發有限公司（招商蛇口子公司）發布豐臺區太平橋城中村改造項目A區FT00-0608-0001地塊（施工）招標信息，投資估算50億元；5月14日，保利（北京）房地產開發有限公司發布豐臺區太平橋城中村改造項目A區FT00-0608-0001地塊R2二類居住用地項目施工招標信息，投資估算8億元。大家都對太平橋地塊“虎視眈眈”。

但需要注意的是，該宗地塊面臨諸多現實約束。

張凱表示，其一，需無償配建9000平方米養老設施、800平方米社區管理用房及80個地下公共停車位；其二，周邊城市界面較為老舊，被大量老舊公房和回遷房包圍，且短期無拆遷更新計劃，項目很難“獨善其身”；其三，北京西站商務帶在高峰時段的人流、車流及噪音、擁堵問題，可能對項目后期定位形成長期困擾。此外，地塊形狀相對不規整，東南和西南兩側均有突出部分，這要求開發商在有限且不規則的空間內完成精巧的產品設計。

“參考麗澤板塊在售項目中海麗金府、中海麗澤三號院項目20%、30%的去化率，以及剛入市的萬泉寺0007地塊，按現在的流速，豐臺中高端改善盤的去化周期超過3年，去庫存仍是區域內市場的主要挑戰。”張凱分析。