謝逸楓：一線城市房價連漲兩個月，房價拐點來了嗎？誤解了

文/謝逸楓

5月18日，統計數據顯示，2026年4月70城新建商品住宅房價環比下跌0.2%（1月環比下跌0.37%、2月環比下跌0.3%、3月環比下跌0.2%，跌幅與3月持平，表明房價未止跌回穩，見底基礎不牢固，處于筑底調整階段，離拐點到來仍需時間。

4月70城新建商品住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平，同比下跌3.7%，降幅比上月擴大0.1%；二手住宅房價環比下降0.2%，跌幅與上月持平，同比下降6.2%，跌幅比上月收窄0.1%，總體房價延續下跌形勢不變，呈現邊際改善走勢。

4月70城房價來看，新建商品住宅房價指數環比下跌0.2%，跌幅與上月持平，表明房價未止跌回穩，延續下跌筑底的調整階段，透露出房價正在筑底的邊際回暖跡象，也反映出市場供應和購房需求結構性、量價改善的趨勢。

4月部分核心城市呈現出筑底回暖、由負轉正的態勢，正處于從點狀復蘇向片狀復蘇過渡的關鍵階段。一線城市新房價格環比、二手房價環比連續2個月上漲，但漲幅回落，上漲動力減弱，而新房、二手房環比上漲城市數量持平、減少。

前4月、4月全國房價來看，1月-4月商品房銷售均價9106元/平，同比下降4.9%，環比上漲3.0%。4月銷售面積和金額分別同比下降9.5%和下降7.6%，銷售均價同比上漲2.1%，環比上漲12.8%，環比持續邊際企穩，同比未到拐點，繼續筑底。

4月一線城市新房、二手房價連續2個月上漲，不是標志著全國樓市下降通道基本結束，也不是意味著房價存在大漲、大跌，更加不是代表著房價拐點已到。所以，大家對房價存在誤解。一線城市房價連續上漲2個月，真相是結構性上漲。

假如剔除掉成交的好房子、豪宅和高價房樓盤、新房，3月、4月的一線城市新房、二手房的房價將是下跌的，不是上漲的。表面看是連續2個月房價上漲，實際上是結構性帶動房價上漲，所以，房價數據存在失去市場信號。

房價未止跌回穩，出現跌跌不休，跌幅反反復復的的背后，原因是短期內政策無法熨平市場供需關系波動，政策持續力不強，效果斷斷續續，庫存去化緩慢。去年四季度銷售正增長的復蘇未能延續。因此，未來需要加大救市和執行力度。

4月70城新房價格還是二手房價格環比，均出現跌幅持平的態勢，前4月全國房價同比跌幅收窄，說明房價止跌呈現邊際改善效應。70城房價持平、一線城市新房和二手房價連續兩個月上漲背后，主要是結構性上漲，短期政策變化體現。

筆者認為，盡管房價環比跌幅持平，同比房價跌幅高位，必須謹慎和防止房價下跌。目前房價止跌企穩基礎不牢固、見底條件不具備，供需關系、信用、預期和信心的修復放緩的狀況未明顯改變，但是樓市呈現結構性、分化拐點跡象。

第一是4月70個城市新房價格指數環比下跌0.3%，跌幅與上月持平，已經實現連續5個月出現跌幅收窄后首次持平。第二是新房一線城市房價率先上漲，一線城市新房價格環比4月上漲0.1%，漲幅比回落0.1%。上漲動力減弱。

這是去年5月份以來首次實現環比止跌上漲，一線城市房價連續兩個月上漲。其中上海環比上漲0.4%、廣州上漲0.1%，深圳上漲0.1%，北京下降0.2%。上海、廣州、深圳房價連續兩個月上漲，是城市自身強和結構性上漲及短期政策支撐。

第三是新房房價上漲城市數量持平。4月70城新房價格環比上漲城市14個，與3月持平。而二手房價格環比上漲城市為12個，比3月減少1個。房價上漲的城市，與取消限價、結構性供應調整、好房子上市、政策加大力度救市有直接關系。

第四是4月70城二手住房價格環比下跌0.2%，跌幅與上月持平，連續3個月跌幅收窄后持平。第五是二手住宅一線城市房價環比上漲0.4%，與上月持平，連續上漲2個月。其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

預計70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐。

筆者認為，短期內房價止跌見底、企穩反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量上升-房價止跌見底-企穩反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底期，市場分化和結構性明顯，熱點城市復蘇表現起伏。

按照樓市的政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成見底反彈的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

70城房價下跌空間進一步收窄，一線和強二線復蘇力度進一步加強，核心城市止跌上漲、二線城市修復、三四線磨底的市場格局表現將更為明顯。隨著市場領先指數跌幅收窄、房東調價指數趨于樂觀，本輪“小陽春”能否延續至5月，需觀察。

統計數據顯示，2021年9月70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為下降0.1%，數據自2015年5月（超6年）以來首次為負。這一輪70城房價自2021年9月新房環比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年3月，已經連續下跌超過4年（55月）。

未來中國房價到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為當前房地產市場最關心的問題，因為房價下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價下跌周期，堪稱史無前例的超跌現象，已經超過市場的預期跌幅和下跌時間。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系和信用修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

按照統計部門2026年4月70城房價、供求關系、庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價延續下跌筑底、政策效果減弱、分化和結構性信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲條件不具備，核心區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市、板塊、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價下跌城市數量超過上漲數量，呈點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域銷量，對房價傳導效應正在減弱。

七是買房置業窗口來臨，現在一二線城市核心區買豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心區新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房價頻頻沖擊新房價。

4月70城一手商品住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平

4月70城新建商品住宅房價環比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%（去年1月-12月70城房價環比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅與上月持平。

4月70城新建住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平。一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量增加。二是限價、限簽取消，房企以價換量的促銷減少，價格下降效應放緩。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是好房子、豪宅的房價形成新的房價體系之錨。五是二手房對新房價沖擊放緩，二手房掛牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大戶型的改善型樓盤成銷售熱點。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅。2025年1月-12月環比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2025年12月連續下跌52個月，一直到2026年4月連續下跌56個月，已經連續下跌超過4年（4年8個月），超過上輪房價下跌周期。

4月14個城市房價上漲，一線城市房價自2025年5月以來，連續2個月上漲

新房價環比上漲數量來看，4月上漲城市數量為14個，與上月持平（去年12月-1月分別為6個、8個、6個、5個、9個、6個、14個、13個、22個、24個、18個、24個），釋放出當前房價上漲的城市，由點狀擴大到片狀的不穩定信號。

房價上漲城市的數量持平，70城房價環比上漲城市數量來看，4月新房價上漲城市為14個，與上月持平。下跌城市49個，比上月減少5個。持平城市7個，比上月增加5個，分別為天津、沈陽、合肥、武漢、海口、蘇州、襄陽。

房價上漲城市覆蓋一二三線城市，新房價格均環比上漲的城市分別上海、杭州、吉林環比上漲0.4%領跑；南京上漲0.3%，烏魯木齊、大連、太原、煙臺、大理分別上漲0.2%；廣州、深圳、寧波、銀川、青島分別上漲0.1%。

釋放明確積極信號，一線城市房價連續2個月上漲，徹底打破此前自2025年5月以來持續下行的市場格局，成為全國樓市逐步企穩回升的首批城市，但是漲幅回落，是否具有風向標意義，關鍵是否具有持續性上漲和帶動附近城市房價上漲。

能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲、拐點的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上，并且穩定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現，房價短期內難上漲，處于止跌筑底階段。

一線城市上海環比0.4%（1月-3月為上漲0.0%、上漲0.2%、上漲0.3%），漲幅比上月擴大0.1%。自2022年6月以來一直保持上漲的走勢，已連續上漲46個月，同比上漲3.7%，漲幅與上月持平。二手房價環比上漲0.7%，同比下跌5.6%。

一線城市房價連續兩個月上漲。4月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，比上月回落0.1%，連續兩個月上漲，自2025年5月份以來首次實現環比回升。其中上海上漲0.4%、廣州上漲0.1%，深圳上漲0.1%，北京下跌0.2%。

二三線城市環比分別下降0.1%和0.3%，降幅比上月收窄0.1%、持平，形成一線房價上漲、二線城市磨底、三線城市探底的分化格局。上海、深圳房價能否在2026年-2028年觸底反彈，上漲15%，看能否保持6個月以上-9個月以上的上漲。

每次熱點城市樓市爆發，背后是每次政策刺激的效果，所謂的政策一刺激，樓市爆發，效力一衰退，樓市低迷。從供求關系上講，供大于求的局面根本沒有扭轉，政策刺激的持續力、量價上漲能否堅持持續6個月-9個月以上，仍需觀察。

如果熱點城市樓市爆發（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）成交量、價格保持9個月以上的持續性，基本上可以確定為行情大反轉、拐點來臨，不是階段性回暖。毫無疑問，全國694個城市，僅僅是少部分熱點城市，不代表全國樓市。

盡管3月、4月、五一熱點城市樓市爆發（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）是拐點已現，卻是樓市階段性回暖的強烈信號，也是預期和信心轉向復蘇的振興信號，有效激活了大量持幣觀望的置業需求，為樓市持續回暖注入政策動能。

4月70城一手商品住宅房價同比下跌3.7%，跌幅比上月擴大0.1%

4月70城新建商品住宅房價同比下跌3.7%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月擴大0.1%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價同比下跌基數大，未來需要房地產政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，短期內，70城房價同比總體見底、反彈有待觀察。

4月70城新房房價同比跌幅擴大，主要源于4月份開發商推盤結構中，以高品質的好房子、高價盤和豪宅成交為主的產品減少，加上部分二手房銷售后帶動以小換大、以舊換新、房票政策支持改善型需求，呈現結構性的下降。

4月70城新房房價同比下跌3.7%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價上漲預期。

4月70城新建商品住房價同比下跌3.7%，比上月跌幅擴大0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2026年4月，房價同比已經連續下跌50個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2026年4月房價同比連續下跌49個月，達到4年1個月，房價下跌周期超過上輪。

房價上漲城市數量減少，4月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市5個，比上月增加1個。持平1個。下降城市65個，與上月持平。70城房價同比上漲的城市分別為上海3.7%、杭州2.3%、合肥0.9%、沈陽0.1%、烏魯木齊0.1%。

按照城市能級來看，城市分化嚴重，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1%。上海上漲3.7%，北廣深分別下降2.3%、4.4%和5.3%。二、三線城市同比分別下降3.3%和4.0%，降幅與上月分別持平。

形成一二三線城市房價同比跌幅連續5個月擴大后，一線收窄、二三線磨底的市場格局。其中唯一上漲的上海房價環比上漲3.7%，漲幅與上月持平，呈現房價上漲勢頭放緩的節奏，與政策效力減弱、房企加大促銷有直接的關系。

4月70城二手住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平

4月70城二手住宅房價指數環比下跌0.2%，連續3個月收窄，與上月持平（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房價未止跌，呈現邊際改善趨勢，處于止跌筑底階段。相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2026年4月70城二手住宅房價指數環比下跌0.2%，跌幅已經大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位。

目前二手住宅房價止跌企穩的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量和法拍房量下降放緩。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2026年4月連續下跌57個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

二手房的房價上漲城市數量擴容，二手住宅房價環比上漲城市數量來看，4月70城上漲城市12個，比上月減少1個；持平4個，比上月增加1個；下跌54個，比上月增加1個。說明房價從點狀式復蘇向片狀復蘇過渡。

二手房的房價上漲城市覆蓋一二三線城市。一線城市北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、0.2%、0.3%；二線城市西安0.4%、廈門0.2%、沈陽、寧波、合肥、武漢、海口上漲0.1%。三線城市中徐州上漲0.5%。

二手住宅房價連續4個月打破0上漲，釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期增強信號。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

一線城市二手房價連續2個月上漲，4月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，與上月持平。北上廣深分別上漲0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。二三線城市分別下降0.2%和0.3%，降幅分別持平、收窄00.1%，形成一線領漲、二線磨底、三線探底的分化格局。

4月二手房價上漲與上月持平，主要是二手樓盤大戶型、高價房成交增加，以價換量的樓盤與上月保持一致，存在結構性，及限價、限簽的政策取消，二手房掛牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效應增強。

一線城市二手房市場反彈明顯，逆轉下跌態勢。主要與4月一線城市二手住房交易量急速放大有關。北京全二手住宅網簽量為17893套，同比增長14.9%，環比下降10%。4月上海成交28742套，同比大漲22.3%，創下近十年4月新高。

廣州市房地產中介協會統計數據顯示，4月份廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為10426套、104.06萬平方米，同比分別增長4.84%和1.47%。此外，深圳市4月份二手住宅成交5644套，環比增長11.3%。

克而瑞數據顯示，2026年4月重點20城市二手房成交面積環比持平微跌1%，同比增長17%，單月同比增幅擴大11%，說明房價以價換量的趨勢未變；前4個月累計成交面積約5918萬平方米，同比正增長8%，增幅擴大4%。

4月70城二手住宅房價同比下跌6.2%，跌幅比上月收窄0.1%

4月70城二手住宅房價指數同比下跌6.2%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅比上月收窄0.1%。

4月70城二手住宅房價同比下跌6.2%，比上月跌幅收窄0.1%，說明房價處于止跌筑底的調整階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2026年4月房價下跌6.2%，已經連續下跌51個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2026年4月二手商品住宅房價同比連續下跌51個月，房價下跌周期超上輪。

4月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續28個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力加大，處于下跌調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

城市分化，邊際改善。一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6%。北上廣深分別下降7.4%、5.6%、7.9%和6.5%。二線城市同比下降5.9%，降幅比上月收窄0.3%。三線城市同比下降6.3%，降幅比上月收窄0.1%。