官方數據：新房銷售積極改善 開發投資面臨階段性壓力

5月18日，國家統計局公布的全國房地產市場基本情況顯示，1—4月份，全國房地產開發投資23969億元，同比下降13.7%；新建商品房銷售面積25258萬平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2個百分點；新建商品房銷售額23000億元，下降14.6%，降幅收窄2.1個百分點。

開發投資仍面臨一定壓力

具體來看，房地產開發投資增速方面，整體跌幅偏大。數據顯示，1—4月份，全國房地產開發投資23969億元，同比下降13.7%；其中，住宅投資18464億元，下降13.1%。

對此，中房研協指出，當前開發投資持續低迷，主要是政策導向偏向存量優化、新房成交修復力度有限、市場預期偏弱、資金面承壓硬性約束等多重因素疊加所致。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，開發投資端仍面臨一定壓力，對此需要客觀看待。一方面，開發投資領域的部分企業正處在深度調整階段，短期會對指標產生一定影響；另一方面，各項指標之間的傳導需要時間，銷售端的改善會逐步對企業的資金狀況、投資意愿等產生積極作用，這需要一個過程。同時，也要看到當前各項開發投資工作正在積極穩步推進，尤其是在好房子建設、優質地塊開發以及土地投資等方面，已呈現出積極態勢。

房屋新開工面積方面，跌幅相對偏大。1—4月份，房地產開發企業房屋新開工面積13900萬平方米，下降22.0%。其中，住宅新開工面積10057萬平方米，下降23.6%。竣工面積方面，指標則進一步改善。1—4月份，房地產開發企業房屋竣工面積11886萬平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%。

中房研協認為，新開工持續深跌是政策控增量、資金承壓、庫存高企等多方面因素共同影響。并直接壓制竣工體量，年內市場新增房源供給逐步收緊，行業已進入低杠桿、重運營、存量盤活階段。

到位資金方面，指標跌幅有所擴大。1—4月份，房地產開發企業到位資金26697億元，同比下降18.4%。其中，國內貸款4199億元，下降25.9%；自籌資金9838億元，下降10.5%；定金及預收款7975億元，下降17.6%；個人按揭貸款3087億元，下降31.7%。

中房研協認為，開發企業自籌資金大幅下滑反應出盈利端惡化、自有資金積累能力下降，同時融資端走弱，銷售回款邊際微改善但恢復遠未到位，行業整體資金壓力依然較大。

當前，資金面支持政策主要圍繞保障性住房資金投放、城市更新財政補助、存量資產REITs 盤活等方面，政策側重風險托底而非強刺激，需要更多針對性紓困非標融資、修復房企盈利內源造血的強力措施，扭轉企業資金持續走弱態勢。

新房銷售積極改善

新房銷售方面，指標已連續兩個月跌幅收窄，這與樓市“小陽春”的活躍表現密切相關。

國家統計局數據顯示，1—4月份，新建商品房銷售面積25258萬平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2個百分點；其中住宅銷售面積下降12.2%。新建商品房銷售額23000億元，下降14.6%，降幅收窄2.1個百分點；其中住宅銷售額下降15.7%。

在嚴躍進看來，近期政策效應正積極釋放，市場購房熱情和信心明顯提升，推動了各地項目去庫存。從實際情況看，第四代住宅得房率較高、性價比突出，部分項目價格優惠力度較大，這些都對銷售產生了積極作用。

從整個行業來看，銷售端是穩定房地產市場最基本的起點和支撐點。只有銷售數據持續改善，才能逐步傳導至供給端、價格端、投資端、企業利潤端，并在房企化解債務等方面產生積極影響。

商品房庫存方面，截至4月末，商品房待售面積77801萬平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面積57903萬平方米，下降2.6%。此外，住宅待售面積為42139萬平方米，同比增長1%。

嚴躍進認為，過去連續51個統計月份中，庫存一直為正增長態勢。當前待售面積同比跌幅已連續兩個月下降，說明庫存出清速度加快，原本偏高的庫存規模正出現積極變化，對改善供求關系具有積極作用。

穩定市場取得積極進展

整體來看，前四月樓市表現積極，當前各地房地產市場指標正在積極改善。

需求端方面，銷售回暖伴隨小陽春態勢進一步顯現，交易持續活躍向好。供給端方面，庫存出清節奏正在加快，指標進一步改善。

同時，從價格端來看，房價下跌幅度逐漸縮小。市場預期向好，整體體感有所改善。這些都反映出，各地在穩定房地產市場方面取得了積極進展。

對此，易居研究院認為，后續仍需繼續努力穩定房地產市場，推動上述指標從局部、短期的改善，轉向更持久的向好，并促進各指標之間形成良好的相互帶動作用。

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