房價降了，中介費會不會也跟著降？

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都說這幾年消費在降級，老司機以前喝30元的咖啡，現在只喝9.9元，上次一家咖啡店說還送8元優惠券，結果我一杯冰美式只花了：

1.9元。

但有些消費并未明顯降級，比如掃地阿姨的工時費，和5年前還是差不多，只是生意不如以前好了；另外孩子的補課費也沒降，一對一的甚至更貴了。

但讓大家非常不理解的是中介費，明明房地產行情越來越差，中介的競爭也越來越激烈，按理說中介費打價格戰才對，怎么反而越來越貴了？

去年最低還可以做到1.8%，今年漲到了2.6%，漲幅高達40%（非住宅更高）。

中介費上漲甚至激起了公憤，一些媒體大V公開呼吁降價，政府也鼓勵買賣雙方直接交易，節省中介費。

但結果如何？幾乎所有的努力都沒有效果，中介費頭也不回的漲上去了，二手房對中介的依賴，一點也沒減少。

老司機前不久發了一個視頻，說的就是中介的作用，其中我講到了一個關鍵點：

撮合。

撮合是中介無可替代的功能，如果沒有中介，買賣雙方直接談，99%都會談崩。那些鼓勵買賣雙方直接談判的平臺，包括政府推出的平臺，都無一例外的失敗了。

他們完全不了解這個行業，純屬想當然。

但如果僅僅只是撮合，每套房子就能收幾萬塊，中介這錢是不是太好賺了？

今天老司機就來扒一扒中介費的內幕，看看它是不是太高、太好賺了。

在正式開始之前，我們首先要有一個概念，中國的中介費到底是高還是低？

離我們最近的香港，中介費的大概標準是買賣雙方各1%，加起來就是2%；旁邊的臺灣，一般是買賣雙方加起來4%；隔壁的日本，根據總價3-6%不等，遙遠的美國，5-6%是最常見的標準。

所以橫向一比較，寧波的中介費2.6%并不算高，當然也不是全球最低的。

但很多人不理解的是，不就是帶我看看房子嗎，再辦個手續，能有多少成本？為什么要收我好幾萬？

的確，如果只是簡單看個房子，辦公手續，幾千塊就夠了，完全用不著好幾萬。中介大量的成本，其實花在我們購房人看不見的地方。

一般情況下，中介接觸到客戶，第一步是了解客戶的需求，這時候雙方就需要坐下來溝通，并且回答客戶的諸多問題。

這個過程短則幾分鐘，長則幾個小時。

這種溝通的有效性是極低的，也就是中介接待了幾十個客戶，最終只有一兩個客戶會有下一步聯系，大部分問完就走了，成本全都浪費了。

第二步，客戶表示想看房，這時候中介就要做大量的準備工作了。首先是找房源，不能隨便給客戶推，推的不對客戶感覺不好，后面就不理你了。所以第一步篩選房源就要花很多時間，去了解房子的狀況，價格，房東心態，前面的客戶談的情況等等，在帶看之前，中介必須要做到心里有數。

寧波現在有8萬套房子在掛牌，每種類型的都有很多房源，精準的匹配房源，需要耗費大量的時間精力。

等房源和買賣雙方確認好，時間地點確認好，帶看才算開始。這個過程中，又有很多客戶選擇不看了，前面的準備工作又白做了。

第三步才是帶看，客戶往往會看很多套，有時候跨度還很大，從鄞州看到江北，從鎮海看到海曙都是有的。跨度越大，中介的準備工作就越多，因為他們不可能對每個板塊都熟悉，需要花大量時間去了解陌生板塊的房源，價格，配套，銷量等。

在目前的行情下，每個客戶的帶看量都不小，因此帶看總的工作量也是最大的，同時也是浪費最多的。據行業不完全統計，平均帶看30次才會有一次成交，其中29次的成本都被浪費了。

第四步才是談判簽約，這部分又會出現一定的爆單率，也就是談崩了，前功盡棄。所以綜合算下來，一個中介的有效簽單率可能只有1%，也就是做了100個客戶的工作，最終只有1個客戶成交。

其余99個客戶浪費的成本，都要由這1個客戶來買單。

所以，大部分中介從業人員，一年忙到頭也就能成交三五單，好的七八單，不是他們不努力，而是無效勞動太多了，整個行業的效率就是如此之低。

看上去中介費很高，但中介人員一年到頭也賺不了多少錢，大多都在10來萬上下，但工作強度和壓力，比一般上班族高得多。

如果真如老司機所說，那為什么有中介5000也愿意干，甚至3000也愿意干呢，他們賺什么錢？

他們賺辦手續的錢。說白了，收三五千的中介，他們沒那么多時間跟你溝通，給你做咨詢，幫你選房，帶看，他們要的是你帶著房源信息過去簽約，也就是你在其他中介已經看好了，房子在什么小區、幾幢幾號都知道了，他們根據你提供的信息，跑去找到房東來簽約。

對他們來說，無效的勞動極大的減少了，成本極大的節約了。

所以他們收5000也是不虧的，說白了干的就是“跳單”的活，把別的中介的勞動成功給盜取了。

當然，這種中介也一定不會老實，他們雖然只收了客戶5000，但他們會去房東要，有要1.5%的，也有要2%的，甚至還會跟房東勾兌，賣到多少價格，他們還能分多少溢價。

有錢不賺王八蛋，何況一個專門干跳單生意的人呢。

這也是行業的尷尬，一部分中介在老老實實干活，一部分中介則打著5000元的幌子在摘取勝利果實，而行業幾乎沒有監管。

出現這種情況，原因是中介在成交之前，所有工作都沒有收費，也沒有保障。老司機記得20年前帶看還要收帶看費，雖然只有幾十塊錢，好歹也不是白白勞動，后來則全都取消了，變成按成交收費了。

按成交收費表面看對客戶有益，前面不用花錢，但實際上是有害的。因為沒有保障，中介都會急于成交，導致他們短線思維，能“現殺”就“現殺”，根本不會去考慮客戶的長遠利益。

所以很多人買完房后悔了，說中介當初忽悠他賣錯了，話說回來，他不忽悠，你會買么？你要是不買，他前面的工作就都白干了。

這就是老司機做的主要動機，我們必須要用VIP會員這種模式來確定客戶關系，確保前面的咨詢、選房、溝通等工作不會白費（當然，VIP會費遠遠不能覆蓋我們的成本）。有這樣的保障在，我才能從客戶的長遠利益出發，做出對客戶最有利的建議。

就在這個周末，老司機就勸退了兩組VIP客戶，請他們不要急著買，可以等一等，因為我認為過段時間可能機會更好。

如果是換著其他中介，他們巴不得你今天就成交，這就是加入老司機VIP的巨大優勢。

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