全國(guó)這14個(gè)城市，樓市走出了冬天！

今年春節(jié)之后到目前，全國(guó)樓市的情緒面略強(qiáng)于去年，但如果看整體樓市景氣度，其實(shí)是低于去年的。

這就是媒體輿論、大家在網(wǎng)絡(luò)上的體感，和實(shí)際數(shù)據(jù)之間的差異。

即便如此，近期全國(guó)不同地區(qū)、不同城市之間的樓市溫差也非常明顯。

我們平時(shí)監(jiān)測(cè)全國(guó) 50 個(gè)重點(diǎn)城市的各類樓市指標(biāo)與數(shù)據(jù)，并建立了一套樓市景氣度綜合評(píng)估體系。

每個(gè)月，我們都會(huì)按照市場(chǎng)景氣度，把 50 個(gè)城市劃分到不同景氣區(qū)間，并判斷其所處的樓市周期階段。

景氣區(qū)間共分為五檔：市場(chǎng)過熱、市場(chǎng)偏熱、市場(chǎng)合理、市場(chǎng)偏冷、市場(chǎng)過冷。

目前，全國(guó)沒有城市處于過熱、偏熱區(qū)間；

有 14 個(gè)城市處于合理區(qū)間；

30 個(gè)城市處于偏冷區(qū)間；

6 個(gè)城市仍處于過冷區(qū)間。

簡(jiǎn)單理解：過冷是嚴(yán)冬，偏冷是冬天，合理區(qū)間相當(dāng)于早春到中春，偏熱是暮春、初夏，過熱就是盛夏。

城市數(shù)量較多，這期我們只分享目前處于合理區(qū)間的 14 個(gè)城市。

需要說明的是，這 14 個(gè)城市的景氣度都沒有超過零，仍為負(fù)值，屬于合理區(qū)間的偏下位置，大致可以理解為早春或冬末的溫度水平。

這 14 個(gè)城市分別是：

北京、上海、深圳、天津、福州、濟(jì)南、杭州、寧波、合肥、廈門、海口、揚(yáng)州、金華、廊坊。

其中有一線、二線，也有三線，但它們有一個(gè)明顯共性：全部位于東部地區(qū)。中部、西部、東北所有城市，目前都還處在冬天。

樓市復(fù)蘇，率先從東部地區(qū)開始。

春江水暖鴨先知，全國(guó)樓市哪里先回暖？

就是東部地區(qū)，而且不只一線城市 —— 就連廣州，目前也還沒進(jìn)入合理區(qū)間。

下面以北京為例，簡(jiǎn)單說說它的變化。

我們從 2011 年開始系統(tǒng)化監(jiān)測(cè)北京樓市景氣度，至今已有 15 年。

過去 15 年，北京樓市景氣度起起伏伏，經(jīng)歷過繁榮、低谷、上升、下行。

景氣度最高、處于過熱狀態(tài)，主要在 2016 年；

處于過冷狀態(tài)的時(shí)間相對(duì)較少，集中在三個(gè)階段：

• 2012 年年初前后
• 2020 年疫情爆發(fā)后的兩三個(gè)月
• 2024 年 5 月前后兩三個(gè)月

這三段是過去十幾年北京樓市最冷的時(shí)候。

2024 年以來，北京樓市大部分時(shí)間處于偏冷區(qū)間（冬天），少數(shù)月份進(jìn)入合理區(qū)間：

• 2024 年 9 月底國(guó)家新政后，到 2025 年小陽春，北京樓市處于合理區(qū)間；
• 今年 2、3、4 月，北京樓市再次進(jìn)入合理區(qū)間，相當(dāng)于早春。

今年 4 月，北京樓市景氣度為 -10，已是全國(guó)最高水平。

14 個(gè)合理區(qū)間城市里，包含廊坊、金華、揚(yáng)州三個(gè)三線城市。

很多網(wǎng)友會(huì)疑惑：為什么三線城市也能走出冬天？

我簡(jiǎn)單說幾句。

先說廊坊

過去兩三期節(jié)目我提過兩次，廊坊樓市已經(jīng)連續(xù)下跌 9 年，房?jī)r(jià)跌幅全國(guó)靠前，屬于明顯超跌。

春節(jié)后，廊坊成交量大幅回升。今年 1—4 月，二手房交易量同比增長(zhǎng) 123%，增速全國(guó)領(lǐng)先。

房?jī)r(jià)也止跌、跌幅明顯收窄。

因此，三四月份廊坊景氣度進(jìn)入合理區(qū)間。

不要覺得廊坊跌得久、跌得多就沒機(jī)會(huì)。

野百合也有春天，更何況廊坊，尤其是北三縣，是環(huán)京核心區(qū)域，真實(shí)購(gòu)房需求一直存在。

況且，廊坊的房?jī)r(jià)泡沫早已擠完，當(dāng)前處于房?jī)r(jià)超跌狀態(tài)。

所以，不必過度悲觀。

再說金華

浙江地級(jí)市，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角。

過去一年中國(guó)出口整體穩(wěn)健，今年增速進(jìn)一步擴(kuò)大，而浙江是制造業(yè)大省、出口大省。

14 個(gè)合理區(qū)間城市里，浙江占了 3 個(gè)：杭州、寧波、金華。

杭州、寧波大家熟悉，金華也是貿(mào)易大市，尤其下轄義烏，雖是縣級(jí)市，但經(jīng)濟(jì)體量、外貿(mào)活躍度都非常高，民間購(gòu)買力強(qiáng)，購(gòu)房需求充足。

其他城市今天不展開，后續(xù)有機(jī)會(huì)再逐一分析。

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