世相丨新交所首單中國物流REIT：業績滑坡，債務違約壓頂

出品｜睿思網

5月14日，新加坡上市的運通網城REIT（ECWorldREIT）披露2026財年一季度未經審核財報。營收與物業收益同比雙雙大幅跳水，收益分派長期停滯，債務杠桿高企瀕臨違約，再疊加接連曝出的大額擔保訴訟敗訴、信息披露滯后等問題，這家曾經的跨境物流REIT標桿，如今經營風險集中暴露。

運通網城房地產信托并不普通，它是國內首單以物流、電商資產為底層，登陸新加坡交易所的REIT標的，由富春控股集團發起設立，2016年7月28日正式在新交所主板掛牌上市。

時過境遷，如今REIT深陷經營泥沼，其原始發起人富春控股也早已進入司法重整通道。就在近日，富春控股百億量級重整資產正式掛牌處置，與運通網城REIT的風險走勢形成明顯聯動。

母公司重整提速，百億資產全國掛牌拍賣

回溯重整時間線，2025年6月，杭州市富陽區法院裁定受理富春控股集團重整申請；同年7月，法院進一步裁定，將富春控股、網營物聯等共計69家主體，納入實質合并重整范圍。

5月9日，重整管理人委托阿里資產平臺，正式上架富春控股百億重整資產包，面向全國推介招商。通過公開競價形式招募重整投資人，同時同步啟動多宗存量資產拍賣。

本次掛牌資產布局跨度很廣，覆蓋浙江、上海、遼寧、湖南、湖北、山東、四川、安徽、江西等省市。標的以高標物流園區、工業用地、在建標準廠房為主，臺州、衢州、湖州、麗水、蕪湖、六安、鄂州、臨沂、九江、湘潭、大連等多地項目已陸續掛牌，部分標的定于5月18日、5月25日迎來正式開拍。

從資產質地來看，大多已是成熟運營或主體完工項目，產權清晰、配套齊全，可適配倉儲分撥、生產制造、產業園區運營等多種用途，全程嚴格按照司法重整流程規范處置。

一季報業績大幅下滑，多重因素拖累收益

一邊是母公司重整資產集中出清，另一邊運通網城REIT自身經營基本面，也已出現明顯滑坡。

一季報數據顯示，公司當期總收入608.8萬新元，同比銳減52.0%；物業凈收益452.2萬新元，同比下滑幅度更是達到58.1%。

翻看公告披露的原因，業績走弱并非單一因素導致：北港一期相關收入終止確認，恒德物流二期丟失主力第三方租戶；原本依賴的原始權益人補償款、滯納金收入停止發放，再加上現有租戶租金貢獻整體走弱，多重壓力疊加直接拖累當期收益。

收益分派方面，早已陷入長期停擺狀態。公開信息顯示，從2023年7月直至2025年12月，該REIT已經連續多個周期沒有任何收益分派。按照目前現金流承壓的現狀，2026整個財年再度停派幾乎已成定局。自2023年起，產品已調整為半年分派機制，同時按規定留存10%可分配收益，用于日常運營周轉。

債務風險全面顯性化，境外貸款觸發違約

債務層面的壓力，更是已經擺上臺面。截至3月末，運通網城REIT借款規模4.7681億新元，整體杠桿率高達94.2%，利息覆蓋率僅0.36倍，遠低于安全合規區間。

由于境內外貸款設有交叉違約條款，目前境外貸款已經觸發違約情形，債權人可隨時要求加速還款、委任資產接管人，甚至處置抵押資產、啟動清盤程序。另外，境內重組貸款已于今年4月到期，至今仍未收到貸款機構給出的新重組方案。

底層資產盤活同樣遇阻。目前運通網城REIT持有杭州、武漢7處物流及電商物業，凈可出租面積超92.7萬平方米，覆蓋電商物流、專業物流、港口物流等業態。管理人雖更換中介機構主動推進資產出售，但受行業行情低迷、市場接手意愿偏弱影響，始終未能收到合理報價，資產變現進程陷入停滯。

關聯方壞賬風險也同步暴露。受原始權益人富春控股進入重整影響，相關應收款項長期逾期無法收回，REIT已計提大額減值準備，合計7744.4萬新元，對關聯方應收款做足額抵扣。

大額擔保訴訟接連敗訴，巨額或有負債壓頂

真正壓在身上的，還有接連落地的大額擔保訴訟判決。

5月9日，運通網城REIT發布公告，旗下子公司杭州北港物流卷入的擔保訴訟，一審判決結果出爐。杭州奮華投資作為相關債權人，針對2021年末的擔保事項，向杭州中院起訴杭州北港物流及三十余家關聯主體。

法院在5月6日作出一審判決，判令杭州北港物流及相關責任方，對35.15億元款項承擔連帶清償責任。

管理人方面表態，如果子公司不上訴，這筆款項將變成確定性或有負債，債權人可直接申請強制執行。公司同時強調，從未授權北港物流簽署涉案擔保文件，相關印章加蓋也未獲許可，目前已委托律師核查原委。

另有一處細節引發關注：董事會直到5月7日才知曉訴訟及判決結果，而管理人或早在4月下旬就已知情。目前董事會已要求管理團隊，徹查信息披露延遲的具體緣由。

在此之前，另一樁富陽富投發相關的擔保訴訟也已塵埃落定。杭州中院4月13日作出判決，認定相關擔保合法有效、具備執行力，支持原告訴求。管理人原本計劃提起上訴，但因貸款方不予批復上訴費用，自身也無從籌措資金，上訴最終無法推進，法院判決正式生效，對旗下多家相關主體形成約束力。

財務端已提前計提與違規抵押、擔保相關的2.86億元或有負債，本次判決暫不需額外調整財報數據。不過管理人也坦言，該筆負債基于多項評估假設，后續不排除隨著發起人重整進度、外部擔保介入等情況，再度補充計提。

經營不確定性攀升，后續風險仍需警惕

眼下，運通網城REIT基金單位早已長期停牌，投資者無法正常交易退出。公司現階段同時承受業績斷崖下滑、高杠桿債務違約、底層資產無人接盤、關聯方大額壞賬計提、多筆違規擔保訴訟纏身的多重壓力。

作為原始權益人，富春控股司法重整仍在推進，百億資產集中處置過程中，上下游關聯風險仍會持續向REIT傳導。

目前來看，該信托短期看不到業績改善、債務重組、資產變現的明確路徑，在多重負面因素疊加之下，運通網城REIT后續處置走向、債務協商結果、訴訟執行情況，都將直接決定產品最終殘值，持有人或將持續面臨較高本金風險。