深圳城中村改造：這307棟樓最快今年開拆，卻有業主想轉自籌自建？

2024年5月， 深圳發布《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》，意味著由政府主導的城中村改造模式正式推行。至今，10多個城中村改造項目陸續公布，基本每個區都有試點項目。

但兩年時間過去了，除了大鵬白石崗項目進入到實際開發建設節點、并有明確竣工時間表外，大部分項目都還在前期階段。

近日，網傳龍崗布吉南門墩城中村改造項目業主因不滿項目前期服務單位天健提出的賠償方案，正在推進業主自籌資金自建的意愿征集方案。

這能行嗎？

不滿城中村改造賠償方案

業主想轉為自籌自建？

布吉南門墩城中村改造項目，是繼原恒大白石崗項目后，第二個從城市更新轉向城中村改造模式的項目，去年5月，天健中標該項目意愿征集階段服務單位。

▲南門墩片區城市更新項目范圍 |@深圳買房計劃 2025年4月拍攝

不過近期，網傳 由于天健給出的賠償方案遭到村民反對，項目推進陷入僵局，部分業主在政府部門及社區的支持下組織 “籌資自建”，我們針對此消息向街道辦進行核實，截至發稿前暫未獲得回復。

相關籌資自改意愿征集的宣傳圖片也流傳出來，落款除了南門墩城市更新業主籌資自建工作小組外，還有“中逸（深圳）置業有限公司”。如果消息為實，這個模式更像村民業主和開發商合作開發。

▲圖源@幸福布吉

據了解，南門墩部分業主之所以考慮自籌自改，是因為天健提出的賠償方案遠低于業主預期。

據@幸福布吉援引知情網友透露，賠償方案是每平方米賠償1萬多元，每戶最多只給幾百平方米的回遷房，超出面積只能按1萬多元一平米貨幣補償，并不能按1:1同等面積賠付房產。

對于很多擁有一棟樓十多層的村民而言，其擁有的總面積超過上千平方，若按此方案，大部分面積只能拿到低價現金，而早年分層購買這些自建房的小業主甚至可能拿不到任何回遷房。

南門墩城中村改造的相關工作推進似乎一直不太順利，去年有網友透露很多業主聯系不上導致難以推進，若8月底意愿征集期截止前達不到一定比例，這個項目可能要黃，當時已有部分業主對賠償方案表示不滿意。后續我們聯系街道辦，對方表示，日期截止也可以繼續進行意愿征集。

而城中村自籌自建這條路走得通嗎？

根據此前項目的招標文件，南門墩項目總占地面積約 12.12 萬㎡，建筑面積合計約 35.48 萬㎡（住宅），共涉及 2360 戶權利人。

權利主體越多，要達成自掏腰包共識的難度就越大。

深圳首個探索業主自主更新的舊住宅小區紅崗花園，最初是1-7棟共538戶啟動意愿征集，后擴散到小區其他樓棟，但即使首輪簽約超過90%，后續進度也十分緩慢。

▲ 紅崗花園意愿征集階段僅用28天達成超90%的簽約率

目前深圳多個老舊小區內部都有業主在奔走宣傳自主更新相關內容，但多數業主對自己掏錢建房的接受度并不高。只有幾百戶的老舊小區都如此，涉及2000多戶的城中村項目要推進自改，難度可能 更大。

如果是“村民+開發商合作開發”模式，還要算一筆經濟賬。當前新批復的住宅項目必須滿足限高、限容要求。同屬城中村改造模式的螺嶺片區項目，近期公布的規劃草案中，容積率已從一年前方案的6.0-8.17驟降至3.0-3.1，基本腰斬。這種情況下，開發商很難算得過賬。

事實上，隨著深圳城市更新進入深水區，很多由市場主導的城中村舊改近幾年進度緩慢甚至不了了之，而深圳城中村改造新政下的項目，由政府主導推進，搬遷補償協議不再是跟開發商簽，而是跟各區政府簽訂；搬遷補償費也是自物業權利人搬離并交付房屋之日起由區政府支付。

相比市場化運作為主的城市更新類項目，合一城市更新集團董事總經理羅宇曾指出，“政策一旦落地，按新政實施的城中村改造項目推進相對會更快。”

一方面，城中村改造項目有政府背書，不用擔心會暴雷，但另一方面，村民對于拆賠比的預期要往下走，以前市場化運作的村改項目，拆賠曾有的超過1.3、甚至1.5，現在都不太可能了。

這個項目公示最新規劃

將拆307棟樓，最快今年動工

在已有推進成果的城中村改造項目中，白石崗的進度最快，配套學校已于去年封頂，傳辦學主體引進百合教育集團。（具體信息以教育局公布為準）

項目以住宅+商業+幼兒園為主，項目總用地面積約為4.2萬㎡，建筑面積約為25萬㎡，其中住宅約21.21萬㎡，案名為鵬投泰潤學府，預計2028年竣工。

▲鵬投泰潤學府效果圖 | 圖源：大鵬投控

其次是羅湖螺嶺片區項目，根據此前招標文件，該項目改造范圍涵蓋東升街、花園坊、翠華巷、翠園村、黎明大樓、登高村、黎明小區、東郊街、翠園路、物資大院、賽龍大院、龍飛大樓、名陽閣、竹邊新村等連片區域，約12.06㎡，涉及307棟建筑、2355套房屋。

▲項目改造范圍

去年4月，項目先后發布拆遷補償方案和規劃草案。

▲螺嶺片區改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）主要條款

4月28日深圳規自局羅湖管理局發布《羅湖區螺嶺片區改造項目單元規劃（草案）》。

與上一版規劃草案相比，主要變化有3點：

1、規劃容積建面從約42.28萬㎡→約37.69萬㎡，其中住宅建面從約38.19萬㎡→約32.87萬㎡。

2、通過縮減教育設施用地和公園綠地，增加居住用地面積。

3、住宅容積率從最高8.17降至最高3.1，對齊當下建筑新規。

▲2025年第一版規劃草案

▲2026年第二版規劃草案

螺嶺片區也是今年羅湖要重點推進的項目，在政府工作報告、羅湖住建局工作計劃中多次提及，今年要“開工螺嶺城中村改造項目”。

也就意味著，307棟樓，最快今年開拆，等著這個片區改造多年的業主們，也算等到了。