國央企施工單位搶占城市更新

國央企施工單位再次涌向了城市更新——中央的兩個重要表態(tài)推動了這個市場轉(zhuǎn)變，一是國新辦4月17日的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委提出“今年將重點在‘人工智能+’基礎(chǔ)設施、城市更新、國家水網(wǎng)、新型能源體系等領(lǐng)域，開展一系列擴大有效投資行動”；二是4月28日的中共中央政治局會議提出，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”。

從我們近期與施工單位的業(yè)務溝通情況來看，城市更新已然成為國央企施工單位項目拓展與業(yè)務轉(zhuǎn)型的重要方向。尤其在深圳，2026 年舊改新政落地，部分項目迎來重新推動的可能，國央企施工單位也成為深圳城市更新的主導力量之一，部分企業(yè)也面臨著項目投資落地的業(yè)績壓力。

我們注意到，盡管深圳城市更新已經(jīng)處于深水區(qū)，周期長、變量多，國央企施工單位進入也面臨很多客觀障礙，但依舊存在一定的機遇。為便于說明，我們結(jié)合過去的項目經(jīng)驗和市場操作模式，重新梳理以下國央企施工單位介入深圳城市更新的主要模式。

一、拆除重建類城市更新、城中村改造、土地整備利益統(tǒng)籌項目

我們重點介紹一下國央企施工單位如何介入或獲取項目，同時如何找我們這類投資機構(gòu)協(xié)同解決資金問題。

（一）城中村改造項目

深圳2024年發(fā)布城中村改造新政，明確一二級分離的城中村改造模式，拆除新建類城中村改造項目土地須為凈地入庫，以綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開方式確定開發(fā)建設主體。城中村改造項目試點以來，參賽選手除了地方國企、深耕深圳市場的央企開發(fā)商，中標的前期服務商中也出現(xiàn)了國央企建工系企業(yè)的身影，比如中建三局城市投資運營公司作為天健的聯(lián)合體成員，中標龍華上塘村城中村改造前期服務項目；中建絲路城開投資有限公司中標龍崗坂雪崗科技城11單元北片區(qū)二期城中村改造工程項目前期意愿征集階段服務采購，兩個項目皆處于意愿征集、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等前期服務階段。

首批10余個城中村改造項目從規(guī)劃規(guī)模上體現(xiàn)為非核心區(qū)大體量、成片連片開發(fā)，核心區(qū)小地塊、高容積率的特征，兼顧了居住、產(chǎn)業(yè)、民生功能。國央企施工單位以前期服務商角色介入城中村改造項目，錨定的不單單是前期的包干費用，更多在于提前掌握拆遷安置、規(guī)劃條件、成本測算等核心信息，也為后續(xù)參與項目投資、承接工程建設、運營管理取得先發(fā)優(yōu)勢，也即為“綜合評價出讓或帶設計方案出讓”可以實現(xiàn)的實質(zhì)性一二級聯(lián)動做充分鋪墊。

（二）城市更新項目

過去深圳大部分城市更新項目把控在民企開發(fā)商、前期服務商手上，但國央企施工單位從民企手里收購項目或直接與民企合作往往難以過會。從合規(guī)的角度出發(fā)，截止當前，主要有以下幾種具備探討空間的合作模式：

一是F+EPC的模式，比如對有國企牽頭的紓困類城市更新項目，施工企業(yè)通過自有或帶入的上下游資金，認購新設SPV公司優(yōu)先級/中間級LP份額，續(xù)建資金后進先出，施工企業(yè)方獲取投資固定收益，或者通過施工利潤做一定收益補足。

二是單一業(yè)主拆賠模式，主要是使用只有一個或少數(shù)企業(yè)類物業(yè)權(quán)利人的工改項目。一般來說，這類標的對比存在眾多小業(yè)主的城中村類項目更好拆。施工企業(yè)通過與產(chǎn)權(quán)方簽訂拆賠協(xié)議完成權(quán)利歸集，形成單一權(quán)利主體（實施主體）并主導后續(xù)開發(fā)建設。這種方式也能解決民企交易對手項目收并購的溢價問題。

三是同股同投聯(lián)合孵化模式，施工企業(yè)聯(lián)合區(qū)屬國企或央企開發(fā)商共同出資設立項目公司，從城市更新前期階段介入、同股同投開展項目孵化，由項目公司自主或委托專業(yè)機構(gòu)推進拆遷協(xié)調(diào)、報批報建等一級開發(fā)工作，后續(xù)根據(jù)項目收益與風險情況，選擇通過權(quán)益轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)階段性退出，或繼續(xù)參與二級開發(fā)。

另一種路徑為地方國企和施工企業(yè)小股合作開發(fā)。即由地方城投或區(qū)屬國企對民企存量城市更新項目承債式收購，再與施工企業(yè)開展合作。項目由城投控股主導，施工企業(yè)以 10%-30%比例小股真投參與并獲取后端工程，測算施工利潤需覆蓋前期投入資金。在施工企業(yè)的角度，特別是沒有開發(fā)授權(quán)資質(zhì)這一類主體，和屬地國資合作是更優(yōu)先、更理想的方案，其決策關(guān)鍵之一是交易對手資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)驗，往往不是地產(chǎn)開發(fā)的大邏輯框架。

考慮到國資審批要求，大部分施工企業(yè)對城市更新項目實質(zhì)性的投融資行為需要滿足項目確定性高、可精準算賬、權(quán)屬與主體清晰等條件，也即項目階段上基本要到確認實施主體才可進場，完全符合條件且本體優(yōu)質(zhì)項目確實是少數(shù)。總的來說，上述幾種模式也存在項目周期長風險敞口大、國企決策流程復雜、交易對手合作意愿低或條件無法滿足等不同程度的落地難點。

（三）土地整備利益統(tǒng)籌項目

近些年，施工企業(yè)參與土地整備利益統(tǒng)籌項目的比例也在逐漸提高，除了直接或約定主體去中標土地整備利益統(tǒng)籌項目的合作主體，通過搭有限合伙企業(yè)架構(gòu)，也能解決土地整備利益統(tǒng)籌項目合作模式和開發(fā)資金問題。比如用國企做GP，施工企業(yè)做優(yōu)先或夾層，剩下的由原來的前期服務商做劣后，共同成立標的公司。

二、綜合整治、整治提升類項目

對于城中村統(tǒng)租改造、長租公寓、低效園區(qū)及商辦文旅類的微改造或有機更新項目，施工企業(yè)也可通過F+EPC+O模式，投入小體量資金并聯(lián)動相關(guān)產(chǎn)業(yè)合作方進行盤活。這類項目利潤率往往不高，核心在于長期穩(wěn)定的運營收益，投資前須精準測算后期的現(xiàn)金流、服務費收入以及資產(chǎn)增值空間。