三亞天悅湖畔小區業委會選聘物業：程序違規、監管缺位引業主維權

2026 年 1 月，三亞市吉陽區天悅湖畔小區業主委員會（以下簡稱 “業委會”）組織召開第三次業主大會選聘新物業，卻被指全程存在程序違規、操縱選票、惡意漲價、涉嫌信息泄露等多重問題。原物業收費合理、業主認可度高，業委會卻通過非官方小程序投票、捆綁選聘方案、利誘恐嚇拉票等方式，推動住宅物業費從 2.5 元 /㎡漲至 3.2 元 /㎡，引發小區業主集體投訴與司法維權，同時直指屬地住建部門 “只認結果、不查過程” 的監管缺位，事件背后的程序正義與業主權益保護問題引發廣泛關注。

小區基礎概況：成熟社區原物業收費合理、口碑穩定

天悅湖畔小區位于三亞市吉陽區海螺一路 58 號，地處吉陽板塊核心區域，緊鄰迎賓路，區位優勢顯著。小區由三亞華運恒利投資有限公司開發，2018 年開盤交房，占地約 4.2 萬㎡（63 畝），總建面約 15 萬㎡，規劃 11 棟高層（8 棟住宅 + 3 棟商業），總戶數 1284-1391 戶，容積率 2.5、綠化率 40.2%，配備 1362 個車位（地下 1091 個），是配套成熟的中型社區。

此前，小區由三亞明宏物業管理有限公司提供前期服務，住宅物業費 2.5 元 /㎡/ 月、商業 3.5 元 /㎡/ 月，收費標準公開透明，服務質量獲得絕大多數業主認可，長期以來無大規模物業糾紛，小區居住氛圍和諧。在同地段、同容積率、同綠化標準的三亞小區中，該收費標準符合市場公允價格，無任何漲價客觀理由。

選聘風波：四大違規操作，業主合法權益遭漠視踐踏

一、私設投票渠道，個人小程序綁定官方后臺涉嫌違法

本次選聘新物業的核心爭議，集中在投票程序的合法性上。本次業主大會官方發布會議通知，文件第二大條明確公示線上電子投票表決硬性流程：業主必須關注三亞市物業信息化服務平臺微信公眾號，完成注冊、登錄平臺電子投票系統、身份核驗、綁定房產信息，僅認可官方公眾號唯一投票渠道。在業主大會已明文規定投票方式、流程、登錄入口的前提下，業委會副主任吳元福卻私自研發個人小程序及網站，搭建私自跳轉鏈路、違規綁定官方后臺，刻意簡化投票流程，并在小區各大業主群大面積推廣個人研發網址，誘導業主放棄官方公眾號、使用私人程序登錄投票，擅自篡改、變更業主大會已經公示生效的法定投票方式。依據業主大會議事規則及物業管理相關法規，業委會無任何權限私自修改投票網址、跳轉入口、投票流程，必須嚴格遵照業主大會公告既定規則引導業主投票，私自變更渠道屬于明確違規操作。

業主投訴稱，該個人小程序未經官方許可授權，無網絡安全備案、無保密資質，存在極大安全隱患，極易導致業主身份證、房產信息、聯系方式等私密信息泄露。依據《中華人民共和國網絡安全法》第二十七條：任何個人和組織不得非法侵入、干擾、破壞網絡，不得擅自綁定政務官方后臺系統。同時該行為違反《計算機信息網絡國際聯網暫行規定》，屬于明確的違法操作。業主發現違規跳轉程序后，熱心維權業主第一時間將該程序篡改、私自換投票入口一事，正式投訴至吉陽區住建局物業辦李紹紅主任，而李紹紅主任僅以口頭方式回復業主，判定該私人程序操作合法，全程從未出具任何書面復函、調查文書，無任何官方文字依據支撐該口頭判定。

針對業主投訴，三亞市住房和城鄉建設局曾出具三住建函 [2026] 1895 號復函，將吳元福涉嫌違法事項移交吉陽區住建局調查，但截至 2026 年 5 月，該調查仍無任何結果，未向業主出具書面處理意見，違法程序未被責令關停。

二、未表決 “是否選聘”，捆綁三家物業方案強行表決，違反民法典表決硬性規定

根據《民法典》第二百七十八條明確規定：選聘、解聘物業服務企業屬于業主重大共同決定事項；必須先表決“是否更換物業”，再表決具體物業公司，嚴禁顛倒流程、捆綁表決。法律明文要求，重大事項需專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上業主參與表決，保障業主真實意愿。

本次事件中，業委會未召開業主大會前置表決 “是否同意選聘新物業” 這一核心前提，直接私自選定三家物業公司：(1)三亞金的物業服務集團有限公司;

(2)綠城物業服務集團有限公司;

(3)江蘇萬園物業服務集團有限公司。制定 “捆綁選聘物業服務人方案”，要求業主對三家物業同時表決，完全剝奪業主 “是否換物業” 的自主決策權，屬于典型的越權決策、程序倒置。在司法實踐中，多地法院明確判定：物業選聘顛倒流程、捆綁表決，屬于重大程序違法，表決結果依法應當認定無效。

三、利誘恐嚇拉票，隱瞞漲價事實，惡意操縱投票結果

為推動新物業選聘強行通過，業委會被曝存在利誘+恐嚇的違規拉票行為。多名業主反映，投票期間，業委會主任的母親李淑華帶領人員上門拉票，以 “投票分錢” 為金錢誘餌誘導業主簽字投票；全程刻意隱瞞投票用途，不告知業主本次投票目的為更換物業，刻意隱瞞新物業漲價標準。

除利誘哄騙外，業委會還存在明確恐嚇打壓行為。針對提出質疑、持反對意見的業主，采取言語攻擊、公開孤立、惡意抹黑等方式施壓，甚至口頭威脅“不投票就針對業主”。該行為違反《物業管理條例》第二十條，禁止業委會以脅迫、欺騙、利誘方式干涉業主自主投票權，嚴重破壞小區民主自治秩序。

四、惡意哄抬物業費，無合理依據抬高費用，直接損害全體業主財產權益

原物業 2.5 元 /㎡的住宅物業費，在三亞吉陽同地段、同品質小區中處于合理偏低水平，且服務穩定、業主認可度高，無任何整改、漲價客觀事由。業委會卻蓄意繞過現有合規物業，外引高價新物業，將住宅物業費直接抬升至 3.2 元 /㎡，漲幅達 28%；商業物業費從 3.5 元 /㎡漲至 4.2 元 /㎡，漲幅 20%。

經測算，按小區 1284 戶、戶均 100㎡住宅面積計算，全體業主每年將多承擔約 108 萬元物業費；長期周期下，業主將產生巨額不必要支出。業主普遍質疑，在原物業無過錯、無投訴、無重大服務瑕疵前提下，執意引入高價物業，背后存在利益輸送、暗箱勾結的重大嫌疑。

監管缺位：市區兩級住建部門 “口頭敷衍”，投訴調查石沉大海

面對業主多次實名投訴、書面函件舉報以及程序違法證據，三亞市、吉陽區兩級住建部門處置方式引發業主強烈不滿。業主發現程序篡改、非法小程序、違規投票等問題后，反復撥打 12345 政務服務熱線，并以正式書面函件報送吉陽區住建局。

該局雖組織一次業主代表會談，但主管領導公開表態“只認結果，不看過程”，對業主提出的程序違法、信息泄露、違規綁定后臺等核心訴求不予核查，不立案、不取證、不書面回復，僅以口頭方式簡單打發業主。

業主無奈向吉陽區委書記孫德震遞交投訴，書記批復由分管副區長組織專項調查，但截至目前，該調查無任何公開進展、無調查筆錄、無處理結論。市區兩級主管部門監管缺位、選擇性執法、重結果輕程序的處置方式，讓業主高度質疑：本次違規選聘是否存在利益捆綁、人情包庇，致使監管部門刻意放任違法行為。

業主維權：依法起訴，期待司法公正糾錯

面對業委會多項違規違法操作、高額物業費強行上漲、行政監管不作為等多重困境，天悅湖畔小區業主依法收集證據、固定材料，正式向人民法院提起訴訟，目前案件正在審理階段。

業主維權依據清晰、法條明確：依據《民法典》物權編、《物業管理條例》、《網絡安全法》相關規定，業主依法享有知情權、表決權、財產保護權；業委會不得超越職權、不得篡改投票渠道、不得利誘恐嚇業主、不得損害業主財產利益。業主一致表示，不惡意抗拒物業更換，只要求合法、透明、公正、自愿表決，堅決抵制違規操作下的高價物業強制入駐。

事件反思：業主自治不能變成個人獨斷，行政監管不可缺位失語

結合全國同類物業糾紛司法判例，法院普遍裁判原則為：物業選聘程序違法、投票渠道不合法、存在欺詐脅迫拉票行為的，一律判定表決結果無效。天悅湖畔小區本次風波，是典型的業委會濫用職權、漠視業主權益的自治亂象。業委會本為業主服務機構，卻私自改動投票系統、隱瞞漲價、恐嚇業主、惡意抬高物業費，將業主自治異化為個人獨斷。

同時，本次事件暴露基層物業監管漏洞：住建部門作為物業行業主管機關，負有核查投票程序、監管業委會履職、糾正違規行為的法定職責，不可“只認結果、無視違法過程”。行政不作為、敷衍處置、不予書面答復，不僅激化小區矛盾，更降低政府公信力。

事件總結與后續關注

截至目前，天悅湖畔小區業主投訴無果、行政調查停滯、案件等待開庭審理。全體維權業主堅持合法理性維權，訴求明確：一、認定本次業主大會投票選聘全程違法、表決結果無效；二、叫停高價物業入駐，保留原有合規收費標準；三、徹查私設程序、違規綁定后臺違法行為；四、嚴查利誘拉票、恐嚇業主行為；五、監管部門依法出具書面答復。

本媒體將持續跟蹤該案件法院審理結果、市區主管部門調查進展，全程監督事件處理走向，維護普通業主合法居住權益，關注基層小區業主自治法治化建設。

注：本文所有事實均由業主提供書面證據、官方函件、聊天記錄等佐證，可供有關部門參考核查。