2026中國物業服務上市公司TOP10研究報告

2025年至今，物業服務板塊整體呈現震蕩上行走勢，行業規模化擴張空間逐步收窄，市場競爭格局持續加劇，全行業已邁入理性經營、穩健發展的全新階段，增長邏輯亦由外延式規模擴張，轉向內涵式質量升級與效益精細化提升。在此背景下，優秀上市物業服務企業持續筑牢服務運營根基，塑造品牌核心競爭力，優化優質業態與核心市場的拓展布局；同時著力培育并做強核心優勢業務賽道，深度挖掘具備成熟運營體系的盈利增長點，以此破解基礎物業服務增長動能趨緩的行業共性難題，推動行業朝著現代化運營、深層次革新的方向穩步邁進。

在2026中國物業服務上市公司研究中，中指研究院針對盈利能力、公司規模、服務品質、成長潛力、財富創造能力等方面制定了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘綜合實力強、經營業績佳、投資價值大的優秀物業服務上市公司，探索不同市場環境下物業服務上市公司的價值增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。

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2026中國物業服務上市公司TOP10研究成果

中國物業服務上市公司整體發展狀況分析

截至2026年4月30日，我國物業服務上市公司共計65家，其中港股59家、A股6家。鑒于新城悅服務尚未披露2025年度業績公告，且奧克斯國際采用非標準會計年度（4月1日至次年3月31日），為確保研究數據的連續性、一致性及可比性，依據研究規范，將上述2家企業予以剔除。最終，本研究確定63家上市公司構成有效研究樣本（以下簡稱“上市物企”）。

（一）資本表現：板塊市值震蕩上行，央國企表現較好，分紅意愿保持高位

1、總市值約2534億元，市盈率中樞位于12-17倍，板塊估值上升潛力大

2025年全年，上市物企總市值呈現先快速修復上行、后于高位區間持續震蕩的態勢，整體走勢與港股大盤高度同步，核心驅動因素是港股市場的流動性改善與估值環境變化。進入2026年，市場在經歷了年初的沖高后出現小幅回調。截至2026年4月30日收盤，上市物企總市值溫和回撤至2534.33億元，較年初微降0.93%，但相較2025年初仍錄得了14.57%的顯著增幅。

圖1：2025年年初-2026年4月30日收盤上市物企總市值與市盈率

數據來源：中指研究院整理

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從細分市場的表現來看，港股與A股呈現出明顯的結構性分化。港股上市物企總市值達到2242.99億元，較2025年初增長14.90%，僅較2026年初微跌0.72%，展現出極強的抗跌韌性。這主要是因為港股物業板塊匯聚了眾多央企、國企及頭部優質民企，其高比例的分紅政策恰好契合當前宏觀低利率環境下資金對高股息、防御性“紅利資產”的強烈配置需求。相比之下，A股上市物企總市值為291.34億元，雖較2025年初實現了12.03%的增長，但較2026年初下跌了2.49%。由于A股上市物企數量較少，且多為獨立第三方物企，板塊市值受單個上市物企市值波動影響較大，特別是在資金偏好大盤藍籌和高成長賽道的背景下，A股上市物企出現了較大幅度的回撤。

從估值水平來看，截至2026年4月30日，上市物企（剔除異常值）的市盈率呈現顯著的跨市場分化：A股物業板塊市盈率雖從2025年初高位明顯回落，但仍受限于A股整體估值偏高的市場屬性及樣本量少導致的“統計口徑脆弱性”，其PE值仍顯著高于港股；相比之下，港股憑借更充裕的樣本池與成熟的市場機制穩健錨定在12-17倍的合理中樞。這種分化折射出物業服務板塊在不同資本市場上的差異化估值情況：A股估值更多受市場特點和樣本結構擾動，而港股則更真實地反映了行業穩態下的公允估值水平。

2、央國企“抗跌領漲”市值增長約21.7%，民企市值修復上漲約5.3%

以2025年年初市值為基準，不同所有制物業服務上市企業的市值走勢呈現“同步修復－加速分化”的階段性特征，央國企物企估值表現顯著強于民營物企，兩者走勢在2025年第二季度出現明顯剪刀差。具體來看，2025年一季度受宏觀政策寬松及港股回暖帶動，行業同步開啟估值修復；隨后市場風險偏好轉向防御，央國企物企因現金流穩健維持高位震蕩，而民營物企受到關聯方債務風險及盈利預期下調影響，進入長達半年的下行通道，直至2026年4月隨市場出清完成才出現反彈。

截至2026年4月30日，央國企物企市值均值較2025年初上漲21.71%，民營物企市值均值僅上漲5.29%，二者漲幅相差16.42個百分點。當前的投資邏輯已從過去的“規模擴張”轉向“信用安全與現金流質量”，在增量資金不足、風險偏好偏低的環境下，資金持續向具備高確定性的資產集中：央國企物企關聯方風險敞口低、現金流穩定、分紅政策透明，成為機構資金配置的核心標的；而民營物企普遍面臨流動性折價，市值波動幅度顯著更大，未來仍需經歷較長的信用價值重塑周期。

圖2：2025年年初-2026年4月30日央國企、民營企業總市值漲跌幅走勢

數據來源：中指研究院整理

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截至2026年4月30日，63家上市物企中共有27家實現市值正增長，占比達42.86%。從市值漲幅TOP10來看，中小市值企業展現出顯著的業績彈性與股價爆發力：其中4家企業期間漲幅突破100%，眾安智慧生活以450.43%的漲幅強勢領跑；值得注意的是，恒大物業雖以91.67%的漲幅位列第五，但卻是市值漲幅TOP10中唯一市值突破百億量級的企業，體現出其在行業調整期的規模韌性與頭部地位。

圖3：2026年4月30日收盤較2025年年初上市物企市值漲幅TOP10

數據來源：中指研究院整理

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3、“穩現金流+高質分紅”支撐板塊估值韌性，企業加快股票回購節奏

盡管2021年以來物業服務行業普遍面臨營收增速放緩、利潤率承壓等發展挑戰，但上市物企的現金及現金等價物始終展現出極強的韌性。數據顯示，近五年來該指標持續穩定在17億元至19億元區間，波動幅度較小。2025年，上市物企現金及現金等價物均值錄得17.10億元，同比僅微降1.97%。在行業深度調整期，這種堅實的“資金底座”不僅體現了頭部企業優秀的現金管理能力，也為其持續兌現股東回報提供了充足的財務安全墊。

圖4：2021-2025年上市物企現金及現金等價物均值與增長率

數據來源：上市公司年報或公告，中指研究院整理

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在股東回報層面，上市物企的分紅意愿依舊保持高位。截至2026年4月30日，共有32家上市物企宣告派發2025年年度現金分紅，累計總額達119.05億元。受宏觀環境影響，該金額較2024年回落11.21%，但較2023年仍提升13.61%，整體處于2021年以來的歷史次高位。值得注意的是，行業分紅資源正加速向頭部聚攏：華潤萬象生活以48.16億元的分紅總額一騎絕塵，萬物云與碧桂園服務分別以22.16億元和9.91億元緊隨其后，前三強合計占據了市場的主要份額。

圖5：2021-2025年上市物企分紅總金額及增長情況

數據來源：上市公司年報或公告，中指研究院整理

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2025年全年共有11家上市物企實施股票回購，累計回購股份1.23億股，涉及資金7.07億元：進入2026年后，行業回購節奏有所加快，1月至4月有5家企業實施回購，累計回購股份0.60億股，金額2.08億元。在行業估值處于歷史低位、缺乏高收益大規模擴張機會的背景下，“高分紅+適度回購”已成為上市物企優化股東回報、提振資本市場信心的基本策略。

（二）經營績效：營收微增4.4%，毛利微降1.3%，基礎物業服務韌性凸顯

1、經營業績：營收增速企穩回升，盈利彈性修復，運營效率改善

（1）營收均值同比增長4.38%，增速回升，基礎服務收入占比持續提升

2025年，上市物企營業收入均值為47.87億元，同比增長4.38%，增速較2024年提升0.18個百分點。行業在經歷市場調整、外部競爭加劇等挑戰后，營收增長韌性逐步顯現，增速由波動下行轉向企穩回升。這進一步驗證了行業在調整中不斷夯實發展基礎，企業經營更趨理性成熟，為長期高質量發展筑牢根基。

圖6：2022-2025年上市物企營收均值及增速

數據來源：63家上市公司年報，中指研究院整理

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2025年物業服務行業在整體營收平穩的表象下，內部呈現顯著分化格局，增長動能高度集中于頭部企業。從均值與增速對比看，頭部企業規模優勢與增長韌性凸顯：2025年TOP10企業營收均值為208.48億元，是其余企業均值的11.87倍、上市物企均值的4.36倍；2023-2025年，TOP10企業營收增速分別為9.07%、4.99%、5.77%，而其余企業為6.69%、2.55%、1.39%，增速剪刀差逐年擴大至2025年的4.38個百分點。頭部企業憑借資源整合、第三方拓展及成本管控能力，在行業增速放緩背景下實現更優增長，馬太效應持續強化。

圖7：2022-2025年上市物企營業收入TOP10、其余企業營收均值及增速

數據來源：63家上市公司年報，中指研究院整理

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從營收增速分布來看，2025年，上市物企中無企業實現20%以上的高速增長；營收負增長企業增至30家，較2024年增加8家；超半數上市物企營收增速收斂至±10%的窄幅區間，行業整體告別了此前的高波動增長階段，進入平穩運行期。高增長企業呈現“中小規模為主、央國企略優”的特征：營收增速TOP10中，央國企與民營企業各占五席，但央國企整體增速更優；除招商積余外，其余9家均為中小規模企業，反映頭部企業因基數較大增速自然放緩，而中小企業可通過深耕細分賽道或區域市場實現較高增長。

圖8：2025年上市物企營收增速TOP10營收及增速

數據來源：63家上市公司年報，中指研究院整理

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分企業性質看，央國企營收表現顯著優于民營企業。2025年央國企營收均值為59.70億元，較上市物企均值高24.70%，較民營企業均值高36.15%；增速方面，央國企營收增速為7.64%，較2024年提升0.58個百分點，終止了此前快速下降趨勢，而民營企業增速僅3.00%，微增0.08個百分點，兩者剪刀差擴大至4.64個百分點。央國企的抗周期優勢源于兩大結構性支撐：一是關聯方交付節奏穩定，持續獲取優質增量項目，受地產波動影響更??；二是在公共服務、城市更新等ToG端業務上具備資源與制度優勢，第三方拓展空間更廣闊，為其穩定增長提供了核心保障。

圖9：2022-2025年物業服務上市央國企、民營企業營業收入均值及增速

數據來源：63家上市公司年報，中指研究院整理

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業務結構層面，上市物企呈現“基礎物業服務占比提升、增值服務增速放緩”的特征，戰略重心向基礎物業服務傾斜。2025年，基礎物業服務收入均值為36.62億元，同比增長6.53%，占總營收比重提升至72.33%（較2024年增加1.46個百分點）。行業進入存量競爭階段后，多數企業確立“聚焦主業、穩健經營”導向，主動剝離低效非核心業務，集中資源提升基礎服務質量與市場占有率，為長期發展奠定基礎。

圖10：2022-2025年上市物企基礎物業服務收入均值、增速及占比

數據來源：58家公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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增值服務則整體承壓，2025年收入均值為10.14億元，同比下降6.88%，占比降至16.42%（較2024年下降1.94個百分點）；其中社區增值收入微降0.25%至7.05億元，非業主增值服務受地產開發萎縮沖擊，收入大幅下降19.17%至3.08億元，成為主要拖累。

圖11：2024-2025年上市物企增值服務收入構成、增長及占比

數據來源：37家上市公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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（2）毛利降速收窄，凈利增速觸底反彈，央國企凈利率領先程度較大

2025年，物業服務上市企業盈利端呈現“毛利潤承壓、凈利潤修復”的分化特征，盈利質量整體改善。2025年，上市物企毛利潤均值為8.54億元，較2024年微降0.11億元，降幅為1.28%；毛利率均值為17.84%，較2024年下降1.03個百分點，企業“增收不增利”的困境仍在持續。凈利潤均值為2.29億元，較2024年增長0.25億元，漲幅為12.54%。凈利率均值為4.78%，較2024年上漲0.34個百分點。凈利潤實現正增長，主要得益于部分企業金融資產減值、應收賬款減值及商譽減值壓力減輕，此前因地產關聯方風險計提的大額減值影響逐步出清，部分企業實現扭虧為盈。

圖12：2022年-2025年上市物企毛利潤、凈利潤及其增長率

數據來源：63家上市公司年報，中指研究院整理

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央國企在盈利質量上持續領跑行業，2025年毛利率與凈利率均值分別達18.61%和8.28%，展現出較強的成本控制能力與抗風險韌性；同期民營企業毛利率均值為17.48%，雖已連續兩年低于央國企水平，但其凈利率在2025年錄得3.15%，實現同比1.38個百分點的觸底回升，標志著前期關聯方風險出清后，企業凈利潤進入修復通道。然而，由于央國企在股東背景、風險管控體系及關聯方穩健性上具備先天優勢，而民營企業仍需面對歷史遺留的應收賬款壞賬計提與商譽減值壓力，預計未來一段時間內，民營物企的盈利修復進程仍將伴隨資產減值擾動，與央國企的盈利差距短期內難以彌合。

圖13：2022-2025年物業服務上市央國企、民營企業毛利率、凈利率均值

[以整體法計算利率，中海物業2022-2024年數據均未包含中建物業合并后數值]

數據來源：63家上市公司年報，中指研究院整理

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（3）應收賬款增速反彈，回款面臨較大壓力，部分企業關聯方風險出清提速

2025年，上市物企應收賬款及票據總額達到955.37億元，同比增長11.93%，增長率較2024年提升9.01個百分點，且遠超同期營收增速，表明當前上市物企整體回款壓力顯著增加。

圖14：2022-2025年上市物企應收賬款及票據總額及增速、營收增速

數據來源：63家上市公司年報或公告，中指研究院整理

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（4）人員成本率持續下行，人均成本穩步提升，企業減員增效成效顯著

2025年，已披露相關數據的上市物企人員成本均值達20.16億元，較2024年微增0.37億元；雖然人員成本均值有所增加，但其增速小于營業成本均值的增速，2025年人員成本占總營業成本的比例下降至40.51%，較2024年減少1.72個百分點。人員成本率的連續下降，表明上市公司在技術應用和人員成本控制等方面取得了一定的成效。

圖15：2022-2025年上市物企人員成本均值及人員成本率

數據來源：38家上市公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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2025年，披露相關數據的上市物企員工數量均值為22029人，同比減少143人，延續了人員規模收縮的趨勢；與此同時，人均員工成本達22.59萬元，同比增加1.45萬元。這一“減員增效”與“提質增資”并行的現象，一方面源于上市物企通過精簡人員、優化組織效能來對沖經營壓力，另一方面則體現了企業在落實最低工資保障、足額繳納社保等合規要求的基礎上，持續加大專業技能培訓與高端人才引進力度，以結構性優化驅動整體員工素質與用工成本的同步提升。

圖16：2022-2025年上市物企人均員工成本及員工數量均值

數據來源：38家上市公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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2、管理規模：管理面積均值約1.52億㎡，增速持續放緩，規模型并購退場

2025年，上市公司逐漸弱化管理規模相關數據，行業發展邏輯已從“數量與規模優先”轉變為“質量與效益優先”，不再單純依靠面積擴張擴大公司規模，因此在年報中公布面積相關數據的上市公司逐漸減少。針對已披露數據的企業，管理面積、合約面積增速和增量均較2024年下降。原因在于：第一，市場競爭激烈，外拓難度大；第二，部分上市物企主動退出低質、低效益項目，對管理面積增長產生影響；第三，收并購市場持續降溫，上市物企不再以規模收并購為主。

（1）管理面積同比增長3.56%，增速持續下降，儲備動能不足

2025年，已披露相關數據的上市物企管理面積均值1.52億平方米，同比增長3.56%，增速較2024年下降3.61個百分點，增速持續放緩。外因是增量市場規模持續下降，項目外拓難度增大，管理面積增長乏力；內因是企業清退低質項目，存量項目管理面積減少。

圖17：2022-2025年上市物企管理面積及增速

數據來源：48家上市公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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從管理規模分層看，已披露在管面積數據的企業中，管理面積TOP10企業的管理面積合計53.64億平方米，占全部披露企業面積的73.44%，占比趨于穩定。其中，碧桂園服務管理面積10.70億平方米，位列第一；保利物業排名第二，為8.55億平方米；TOP10中僅有雅生活服務的面積增速為負值，為-8.68%，在管面積已連續兩年下降。

圖18：2025年上市物企管理面積TOP10管理面積及增速

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

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分企業性質看，2025年，央國企管理面積均值1.93億平方米，同比增速6.27%，增速較2024年下降4.33個百分點；民營企業管理均值1.36億平方米，同比增速2.04%，增速較2023年下降3.30個百分點。央國企在管面積增速整體仍優于民營企業，但二者間增速差異在逐年收窄。

上市物企合約面積的披露透明度呈持續下降態勢。在48家連續披露在管面積的上市物企中，僅36家企業同步披露了合約面積數據，披露覆蓋率不足八成。披露數據的企業中，2025年合約面積均值為1.36億平方米，同比增長2.51%，較2024年下降2.23個百分點。合約面積增速放緩且低于同期管理面積增速，企業儲備項目規模正在收縮，行業整體的規模增長潛力面臨顯著壓力。

圖19：2022-2025年上市物企管理面積、合約面積及其增速

數據來源：36家上市公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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（2）第三方管理面積占比下降，收并購以業務型收購為主，非住宅管理面積占比回落

已披露相關數據的上市物企第三方在管面積占比呈現連續四年小幅回落的趨勢，2025年降至62.13%，較2022年累計下降1.25個百分點。2025年，多家物業上市公司雖明確提出“弱化關聯方依賴，積極布局第三方項目”，但由于行業進入存量競爭周期，增量獲取邊際承壓與存量資產主動出清導致第三方項目規模持續下降：一方面，第三方市場化拓展競爭白熱化，行業收并購市場持續降溫，優質項目獲取成本與門檻同步抬升，增量貢獻能力顯著減弱；另一方面，部分早期粗放式拓展的第三方項目存在定價偏低、收繳率不足、盈利性不達預期等結構性問題，上市物企通過主動剝離低效虧損項目、強化優質存量項目的續約與深耕，實現了在管面積結構的提質增效。

圖20：2022-2025年上市物企管理面積來源

數據來源：27家上市公司年報連續披露相關數據，中指研究院整理

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2025年，物業服務行業的收并購市場整體熱度仍較低。收并購主要分為兩類：一是集團內部資源整合，多家企業承接母公司旗下物業、科技、能源、酒店等相關資產，通過整合盤活內部存量資源，實現管理規模穩步增長；二是企業通過收并購提升專項服務能力，其中，科技、數字化相關領域的收并購最為突出，企業通過收購軟件開發、系統集成、數據運營、能源智慧運維等領域的公司，將智慧化作為戰略發展重心。此外，企業也在綜合設施管理、環保、城市服務、酒店運營等領域進行布局，拓展服務范圍。

表1：2025年以來部分上市物企收并購情況

數據來源：上市公司年報及公告，中指研究院整理

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2025年，上市公司管理面積中非住宅業態占比為43.31%。非住宅業態占比于2023年短暫沖高至44.53%后，便逐年小幅回落。當前上市物企普遍秉持穩健經營思路，謹慎涉足自身不具備專業優勢的非住宅賽道，拓展意愿偏保守，非住宅項目大多為第三方外拓項目，普遍呈現單一業主特征，行業專業壁壘高、項目留存難度大，同時基礎物業服務是物企營收的核心壓艙石，住宅作為基本盤具備經營穩定性優勢；此外，隨著“好房子”政策持續落地，居民對高品質物業服務的需求持續升溫，進一步激活住宅物業市場活力，支撐住宅業態占比保持穩固并小幅回升。

圖21：2022-2025年上市物企管理面積中非住宅業態占比

數據來源：28家上市公司年報，中指研究院整理

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（三）發展策略：落實“好服務”，深耕重點市場，科技重構效能

1、提質行動：回歸服務初心，深耕生活場景，重塑信任基石

面對行業整體滿意度持續低迷的現狀，物業服務企業在物業費限價與服務成本上漲的雙重擠壓下，正經歷著嚴峻的生存考驗。行業整體滿意度得分僅為72.9分，業主對優質服務的需求愈發強烈，但單純依靠傳統的基礎“四保”業務已難以支撐企業的可持續發展。在這種背景下，企業亟需從“管理者”向“服務者”轉型，落實服務不能僅停留在口號上，而必須通過解決服務短板與根源性痛點，重建業主信任，將服務力轉化為核心競爭力，從而在存量市場中穩住基本盤。

圖22：2018-2025年全國物業服務滿意度得分

數據來源：中指研究院

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為了將優質服務落到實處，企業需積極探索與生活服務深度融合的新路徑，讓基礎服務成為連接業主的紐帶。落實服務不應僅局限于保安、保潔等傳統“四?！睒I務，而應以此為切入點，敏銳捕捉業主在生活場景中的多元化需求。通過將服務觸角延伸至居家養老、托幼教育、家政維修等高粘性領域，企業能夠在解決實際生活問題的過程中體現服務價值。這種以生活服務為載體、以解決問題為導向的落實方式，不僅豐富了服務內涵，更讓業主在日常交互中真切地感受到物業的存在感與不可或缺性，從而化解供需矛盾。

落實好服務的最高境界在于注入人文關懷，構建有溫度的社區生態。物業服務不僅是物的管理，更是人的服務。企業應注重與業主的情感鏈接，通過組織社區文化活動、關愛特殊群體等方式，營造和諧友愛的鄰里氛圍。在服務中融入同理心與溫情，關注業主全生命周期的需求變化，提供有溫度、有情懷的增值服務。這種超越契約關系的情感交互，能夠有效軟化因滿意度低帶來的對立情緒，讓服務從冰冷的交易升華為溫暖的陪伴，從而實現服務質量與品牌價值的雙重提升。

表2：部分上市物企開展社區文化活動

資料來源：中指研究院整理

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2、優勢深耕：圍繞重點區域提升項目密度，聚焦優勢業務鞏固市場地位

企業經營策略明確提出要摒棄過去的粗放經營模式，由“業務擴張”轉變為“戰略聚焦”。在此背景下，企業深耕策略發生明顯調整，核心圍繞“優勢深耕”展開，主要包括優勢區域深耕與優勢業態深耕兩個維度，通過集中資源強化核心競爭力，發揮集約優勢與經營優勢，實現降本增效。

圖23：上市物企深耕戰略的兩個維度

資料來源：中指研究院整理

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企業將提升區域項目密度作為區域深耕的核心目標。通過在同一大區域內持續增加項目數量、提高項目覆蓋密度，打通項目間的資源共享通道，實現人員、設備、物料的跨項目復用。同時，企業建立區域級共享服務中心，將工程維修、保潔綠化、物資采購、客服調度等職能進行集中化管理，大幅降低單項目的運營成本，提升單位人效。當區域項目密度達到一定水平后，企業能夠進一步優化管理架構，減少管理層級，提升管理效率，實現規模效應與集聚效應的最大化。截至2025年底，融創服務25+核心城市飽和收入占比近七成，核心城市新增拓展單年簽約額占比約92%。

企業業態深耕的核心邏輯已從多元化探索轉向專業化聚焦，主要通過兩個方向推進：一方面，企業加速出清非核心、低效率業務，全面退出與自身能力不匹配、投入產出比低的業務領域。企業對于此前布局的主營業務及各類多元化業務，進行全面梳理評估，關停并轉虧損嚴重、協同性差的業務線，將資源重新聚焦到物業服務主業及已形成成熟模式的優勢業務上。另一方面，企業通過精準的收并購活動，強化在優勢業態的專業服務能力，進一步鞏固市場地位。2025年行業并購市場呈現明顯的專業化特征，企業不再以規模擴張為主要目的，而是重點選擇與自身優勢業態相契合的標的企業。

3、拓優汰劣：嚴控新拓項目質量，優化存量項目品質，退出低質項目

住宅市場仍是物業服務行業的主要組成部分，但由于上游房地產開發建設行業整體仍處于調整過程中，導致物業服務市場新房項目供給規模仍維持低位，物業服務行業仍以存量市場為主。房地產開發市場與銷售市場的增量萎縮已傳導至物業管理面積的增量市場中，當前物業公司獲取的新建項目數量與面積規模均逐漸減少。在此背景下，上市物企主動調整發展戰略，從“規模導向”向“營收導向”轉變。項目盈利能力已成為上市物企拓展和退出項目的重要參考指標。

在存量市場競爭日益激烈的背景下，上市物企主動調整發展路徑，從“規模擴張”轉向“效益導向”，通過拓展優質項目、退出低質項目，提升項目質量，從而實現“提質增效”的核心目標。在項目拓展方面，上市公司的市場拓展更趨理性，不再盲目追求在管面積的擴張，而是以效益為導向，聚焦高收益率項目，例如高收繳率的優質住宅項目、位于核心地段的商辦項目、繳費能力強的單一業主項目等，通過精準投拓完成高質量項目的獲取，從源頭把控項目的盈利能力；在項目優化方面，上市公司加強對存量項目的精細化管理，通過合理投入、引入智慧化管理系統，降低項目成本，提升項目產出，充分激發項目潛能，提升在管項目的營收能力；在項目退出方面，上市公司已構建起了較為科學的評估系統，對于持續虧損項目、投入產出比不合理項目以及管理困難項目，采取期滿不再續約或提前終止項目等措施，通過戰略性退出優化項目結構。

表3：部分上市物企優化管理項目情況

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

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4、科技賦能：AI深度滲透管理與服務，企業重構運營效能

隨著人工智能技術的深度滲透，物業行業的科技化轉型已從概念驗證邁入規?；涞氐年P鍵階段。2025年，上市物業企業的科技發展戰略發生根本性轉變，由過去的“信息化建設”與“單點技術應用”階段，全面邁入“AI驅動全業務流程重構”的新階段。企業不再將科技視為降本的輔助工具，而是將其定義為支撐企業長期發展的核心生產力與差異化競爭優勢。AI賦能不僅幫助物業企業實現管理費用與人力成本的雙重下降，更在服務模式創新、風險預判預警及資產價值提升方面展現出強大潛力。

AI技術已全面滲透基礎物業服務全鏈條，完成從零散試點向規?；?、標準化落地的跨越，企業同步建立了可量化的科技投入產出核算體系。其核心特征在于，技術已從業務流程的輔助優化工具，升級為傳統物業服務模式的系統性重構力量。企業加速推進內部科技能力的產品化轉化與對外輸出，完成從“技術自用”向“行業賦能”的商業模式升級，科技服務已成為重要的利潤增長極。經過多年內部驗證與持續迭代，頭部上市物業企業已形成成熟的技術體系與標準化解決方案，其價值已從內部運營提效延伸至全行業賦能。

表4：部分上市物業企業AI與智慧化落地核心成果

資料來源：中指研究院整理

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（四）趨勢研判：資本市場波動回暖，行業集中度持續提升，長期主義價值凸顯

1、資本市場：隨大盤延續反彈，估值錨定業績能力，國資物企仍具IPO潛力

資本市場表現逐步回暖，隨著行業經營回歸理性、政策紅利持續釋放，上市物企的長期投資價值將得到更充分的體現。整體來看，未來上市物企的資本市場表現將延續波動企穩、結構性分化的核心格局：短期來看，行業整體走勢仍將與大盤保持較高聯動性，同時會受到關聯地產方經營狀況的傳導影響；從中長期看，企業自身的經營能力與基本面質量將成為決定資本市場定價的核心，行業將憑借經營穩健、盈利扎實、現金流充裕的優勢穿越外部波動，通過戰略聚焦與業務提質實現價值重估。

2025年初至2026年4月，物業服務企業IPO市場持續遇冷，板塊上市熱度顯著降溫。整體推進節奏明顯放緩，新增供給持續收縮：期內僅兩家民營物企啟動申報流程，其中奧聯服務于2025年9月二次遞表港交所，聚焦商業與城市空間服務特色賽道，同期國信服務亦遞交申請，成為該時段內僅有的兩家申報主體。與此同時，2025年3月，融信服務完成私有化退出資本市場；2026年2月，金科服務亦完成私有化摘牌；2026年4月，瑞森生活服務因流動性不足等問題被動退市。上述企業退市核心原因均指向二級市場流動性枯竭、估值長期低迷、上市融資功能失效，疊加上市平臺維護成本高企，最終選擇退出資本市場。

未來行業IPO熱度仍將維持低位，上市機會將進一步向優質主體集中，具備區域資源優勢的地方國企、賽道特色鮮明且盈利能力突出的第三方物企更具上市潛力。退市常態化也標志著行業資本邏輯已完成深刻轉變，從過往規模增速驅動轉向盈利質量、現金流安全與合規運營優先，行業資源整合與優勝劣汰持續加速，資本市場逐步邁入提質減量的穩健發展新階段。

2、行業格局：規模導向轉向質效優先，聚焦優勢業務，深耕細分領域

當前物業管理行業已徹底告別規模至上的粗放發展階段，底層發展邏輯全面轉向質效優先、品牌引領、理性深耕，行業格局在資源優化與結構調整中加速重塑。相較于過往盲目追求在管面積擴張的發展模式，2025年以來上市物業服務企業普遍弱化管理面積披露，行業逐步摒棄“唯面積論”的評價體系，越來越多企業主動梳理項目結構，批量清退低毛利、低效能、高風險、低滿意度的劣質項目，即便犧牲規模增速，也要保障盈利質量與運營效率。行業共識已然明晰：管理面積僅是規模載體，無法真實反映企業的實際經營能力、盈利水平與服務實力，部分企業即便規模增量有限，卻通過項目結構優化、服務溢價提升實現盈利能力大幅增長。

行業市場化整合進程持續深化，業務布局邏輯同步迭代升級，收并購戰略重心從“補短板、填空白”向“強長板、延鏈條”深度轉變，同時企業經營導向更趨審慎理性，低效業務收縮已成為行業常態。以往收并購多為企業填補業務空白、完善業態布局、快速擴大規模的核心手段，核心目標是彌補自身業務短板，實現覆蓋面的快速擴張。而現階段，行業發展邏輯已從規模導向轉向質效導向，收并購行為更具戰略性與精準性，核心聚焦于強化核心業務優勢、延伸上下游產業鏈條，擺脫以往單一賽道的橫向粗放拓展模式，轉向核心業態的縱向深度深耕，圍繞優勢業務打造一體化服務能力，構建差異化競爭壁壘與閉環生態。與此同時，行業內企業普遍啟動業務“瘦身”計劃，主動剝離長期虧損、盈利水平偏低、與主業協同效應薄弱的非核心業務，通過嚴控運營成本、集中優質資源深耕核心賽道，實現經營決策從“追求大而全”向“專注精而?！钡霓D型，進一步提升核心競爭力與盈利質量。

細分賽道仍是行業差異化競爭的核心抓手，理性布局、持續深耕、拒絕盲目跨界成為企業共識。經過多年發展，辦公、軌道交通、文體場館、城市服務、胡同物業、工地物業、康養服務等非住宅細分領域已逐步精細化，部分企業憑借先發優勢占據賽道主導地位，并持續加大資源投入、拓展服務邊界、鞏固專業壁壘。對于尚未切入細分賽道的企業，行業不再推崇盲目擴張、跨界跟風，避免因追求業務全覆蓋導致資源分散、主業弱化、競爭力下滑?，F階段行業已形成清晰的分層競爭格局：頭部企業依托品牌優勢、全業態服務能力與資源整合能力鞏固市場地位；中小型企業立足自身資源稟賦，聚焦單一細分賽道深耕細作，打造專業化、特色化服務標簽，以差異化競爭構筑生存護城河。整體來看，行業在規模退潮、質效崛起、品牌為王的新邏輯下，市場集中度持續提升，競爭格局更趨穩定健康，推動行業邁入高質量發展新階段。

3、質量提升：夯實好服務根基，順應政策提質導向，實現高質發展

2026年是“十五五”規劃的開局之年，也是“物業服務質量提升行動”全面實施的關鍵之年。在國家頂層設計引領下，行業提質增效的配套政策加速出臺落地，監管與引導體系持續完善。政策紅利驅動下，“物業+”多元融合模式加速落地，物業服務邊界持續拓展、價值全面升級。依托社區場景核心優勢，物業服務企業積極創新社區集成服務模式，在夯實基礎服務品質的同時，大力拓展“物業+養老托幼”“物業+家政助餐”“物業+社區資產運營”等民生服務賽道；同步深耕非住宅領域與城市空間服務，布局商寫園區、公共建筑、城市環衛、市政運維等多元業態，深度融入城市更新與基層治理體系。與此同時，智慧化、綠色化成為質量提升的重要抓手，企業通過智慧社區平臺建設、節能改造、數字化運維等手段，推動服務效率與居住品質同步提升。

面對國家戰略要求與民生品質升級的雙重導向，物業服務企業應以標準化筑基、透明化立信、智能化提效為核心抓手，全方位夯實服務根基、升級服務體驗，將物業服務質量提升行動落到實處、取得實效。

以標準化筑牢服務根基，企業需搭建覆蓋基礎運維、客戶響應、增值服務、應急處置的全流程服務標準體系，統一服務流程、操作規范、質量管控與考核評價機制，推動基礎服務從粗放管理向精細運營轉變，保障跨項目、跨區域服務品質的均衡性與穩定性，從源頭破解服務參差不齊的行業痛點。

以透明化夯實信任基石，企業需全面推進服務信息陽光公開，主動公示物業服務收費標準、公共收益收支、維修資金使用、服務頻次及履職成效等關鍵信息，搭建常態化業主溝通、監督與反饋機制，強化合規運營與公開公示，以透明化管理化解供需矛盾、筑牢業主信任，踐行民生服務的責任與擔當。

以智能化升級服務效能，企業需加快數字化轉型落地，依托智慧物業平臺打造線上線下一體化服務場景，通過智能安防、智慧巡檢、線上報事報修、遠程設備管控等數字化工具，提升服務響應速度與問題處置效率，同步降低運營成本、優化服務體驗，以科技賦能推動物業服務向高效化、智慧化、現代化升級。

通過標準化、透明化、智能化協同發力，物業服務企業既能精準對標國家質量提升行動要求，又能切實滿足業主對美好生活的向往，最終實現服務品質、品牌口碑與長期經營價值的同步提升。

4、可持續發展：堅持長期主義，加快科技應用落地，踐行ESG

物業服務行業的競爭邏輯正從單純的規模擴張轉向深耕服務品質的深水區，堅持長期主義已成為企業穿越周期的生存根本。物企需主動摒棄過去追求短期利潤的粗放模式，將資源聚焦于核心服務能力的沉淀與客戶信任的構建。通過平衡經營效益、環境責任與社會價值，企業能夠構建起穩固的品牌護城河，這不僅是響應時代號召的選擇，更是實現穩健經營、抵御市場風險的內在要求。

加快科技應用落地是重塑物業服務形態、實現降本增效的關鍵路徑。面對勞動力成本上升與服務標準提升的雙重挑戰，物企必須依托物聯網、大數據及人工智能技術，推動傳統服務業態的數字化轉型。通過搭建智慧安防、智慧能耗管理及智能巡檢平臺，企業能夠將標準化的服務流程固化于系統之中，減少對人工經驗的過度依賴，在提升運營透明度的同時，以科技手段兌現對業主更高效、更便捷的服務承諾。

在長期主義理念的指引下，科技應用與ESG實踐正深度融合，共同構筑起物企的核心競爭力。企業將綠色發展理念融入日常運維，利用數字化手段精確測算并降低建筑能耗，同時在社區治理中積極履行社會責任。這種將技術能力應用于環境保護與社會價值創造的做法，使得物業服務不再局限于基礎的“四保一服”，而是成為城市綠色低碳循環發展的重要一環，實現了企業效益與社會效益的同頻共振。

展望未來，只有那些堅定走高質量發展道路、持續投入科技創新的物業服務企業，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。通過將長期主義價值觀貫穿于戰略規劃，將科技應用深植于業務場景，物企將徹底擺脫低價競爭的泥潭，轉型為現代化城市服務商。這不僅是行業發展的必然趨勢，更是物業服務企業贏得未來市場、實現基業長青的唯一通途。

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?物業服務上市公司研究系列

2024中國物業服務上市公司TOP10研究報告

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2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告

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2022中國物業服務上市公司TOP10研究報告

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中國房地產指數系統百城價格指數報告（2025年4月）

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2025年一季度中國寫字樓租金指數研究報告

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2025年一季度中國百城地價指數報告

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