物業公司“撤場潮”襲來：居民不愿交物業費，物業公司也不干了

物業正在大規模撤離小區，這并非個別企業經營不善，而是已蔓延至整個行業。

2026年4月8日，登上微博熱搜，業主控訴集中爆發：保安消失、電梯失修、垃圾堆積、門禁失效，這股撤離潮正式進入公眾視野。數據顯示，2025年1-9月全國物業主動撤場案例超100起，2025年初至2026年3月底更是達到212起，涵蓋綠城、中海、保利等頭部企業，平均每兩三天就有一個小區被物業棄管。

科瑞物管調研顯示，2021-2024年住宅物業換手率從1.7%升至3.3%，每年約有2萬個小區更換物業。撤離的不僅是小公司，行業“天花板”萬科物業也按下止損鍵，2026年4月宣布終止徐州6個項目服務，武漢某小區也接到其撤場通知。

具體來看，中海物業因入住率低、欠費高退出湖北鄂州某小區，金科服務運營重慶某小區10年后撤場，龍湖物業因歷史遺留問題退出上海某項目。

上市公司撤場更普遍：萬物云2024年退出50余個住宅項目，世貿服務、彩生活、中海物業退場面積均達數千萬平方米，2025年雅生活、永升服務也大規模瘦身，甚至樓齡5年以內的次新房撤場占比達35%，顛覆“老破小才難管”的認知。

物業撤離的核心原因，首先是收支失衡。近兩年多地將降物業費作為民生政績，全國超100個小區物業費降幅達20%-35%，部分城市搞“一刀切”降費，卻未同步降低服務標準。

而人工、社保等成本持續上漲，導致認真服務的物業難以維持，萬科物業在徐州某項目的撤場公告直言“收支嚴重虧損，無法維持運轉”，正是行業困境的縮影。

更致命的是物業費收繳率低迷。中國物協數據顯示，全國住宅物業平均收繳率僅71.2%，老舊小區不足55%，江蘇某小區甚至跌至16.5%，累計欠費近300萬元。

行業公認85%的收繳率是生死線，即便百強物業2025年平均收繳率也僅87.32%，且呈下降趨勢，毛利潤均值同比下滑0.97%，陷入“增收不增利”困境。杭州某3800戶小區，物業曾斥資治理人工湖獲好評，但收繳率長期不足50%，累計欠費超1200萬元；浙江湖州某小區收繳率從62.82%暴跌至16.5%，最終物業不堪重負撤場。

錢收不上來，物業只能縮減預算、精簡人員，形成“服務變差—業主拒繳”的惡性循環。

房屋老化是更深層的結構性問題。截至2024年底，我國房齡超30年的住房占比達35%，總量超230億平方米，上海未來10-20年每年將有超20萬戶住房進入集中維護期。房屋老化帶來外墻脫落、管線老化、電梯大修等高額成本，改造費用動輒百萬級，僅靠物業費難以覆蓋，若缺乏專項資金和政府支持，物業只能選擇撤離。

即便頭部企業也舉步維艱。萬物云2024年營收約362億元，毛利率僅13%，受房企爆雷、新項目減少影響，不得不頻繁退場；碧桂園服務受母公司債務危機拖累，管理面積增長放緩，只能靠新業務拉動業績，凸顯地產去杠桿背景下物業行業的艱難。

物業撤離的代價慘痛。南京多個小區在物業撤場72小時內陷入混亂，垃圾圍城、消防癱瘓、盜竊頻發，月牙湖花園房價半年暴跌25%，有業主省下三年物業費，卻虧掉幾十萬房產首付，讓拒繳業主幡然醒悟。

反觀海外，美國、歐洲的物業服務更為健康。美國采用“業主協會+物業公司”模式，物業公司僅作為“管家”，收費透明，大修費用單獨收取，業主可通過HOA組織更換服務商，且有政府托底保障基本秩序。

而中國物業行業過去靠規模沖估值、截留公共收益“躺賺”，模式畸形，且多數小區缺乏業主組織，業委會成立難、專業不足，與物業權責不清、對立嚴重，物業撤離后小區易陷入失管狀態。

其實物業并非不能撤，關鍵在于有規則、有流程。

山西出臺辦法，明確物業退出需平穩過渡、公示財務數據，對違規企業予以處罰；呼和浩特啟動物業專項整治，推行“退出—銜接—接管”閉環管理。北京某小區原物業撤場后，街道牽頭接洽新物業，調整物業費并推行“優先體驗再繳費”，實現無縫接管。

破局還需多方發力：政府需通過老舊小區改造專項資金，解決電梯加裝、外立面修復等問題，由街道或國企物業兜底無人接管小區；業委會需規范運作，公開公示重要事項，保障業主參與權；對拒繳物業費的行為，需完善法律處罰渠道。

監管層也在行動，2026年兩會擬將《物業管理條例》修改為《物業服務條例》，新規落地織密業主權益保護網。

物業撤離潮戳破了行業“躺賺”虛火，靠開發商輸血、規模擴張的舊模式已走到盡頭。當物業公司褪去“管理者”身份，回歸“服務者”本質，業主愿意為優質服務買單，政府做好兜底保障，才能打破“低質低價—拒繳—更低質”的死循環。

小區最終屬于居民，推動相關規則完善，就是守護自己的居住環境。若配套制度跟不上，大量小區環境惡化，還將影響二手房市場，最終受苦的還是百姓。