深圳樓市，真正的分水嶺

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

深圳樓市未來(lái)幾年的供應(yīng)量，完全管夠。

但未來(lái)幾年市場(chǎng)的分水嶺，也就畫下了明確的界線。

源源不斷的新房

相信接下來(lái)，光明、坪山是最不缺住宅的區(qū)域了。

4月底，深圳一口氣通過(guò)工業(yè)用地對(duì)光明區(qū)公明北、公明田寮—玉律、公明中心調(diào)出二十多塊住宅用地，同時(shí)也在坪山中心片區(qū)西南部一次性調(diào)出14宗住宅用地，累計(jì)調(diào)整規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平的住宅建筑面積。

其中，光明公民中心北40個(gè)地塊調(diào)出8宗二類居住用地，留用土地面積27.4萬(wàn)平，規(guī)劃容積115.4萬(wàn)平，其中住宅建面約93.39萬(wàn)平，全部住宅用地部分容積率在3.1以內(nèi)，未來(lái)可以形成連片的住宅區(qū)。

公明田寮—玉律集中調(diào)出16宗居住用地，住宅用地容積率全部都在3.1以內(nèi)，最低去到2.1，住宅部分累計(jì)約140萬(wàn)平，同步配套建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院等。

同樣將會(huì)形成大片集中式住宅區(qū)域。

然后就是公民中心，一宗商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地加教育用地，住宅用地部分容積率2.6，規(guī)劃容積60085平方米，周邊配套成熟度也更高。

坪山區(qū)域則集中在坪山中心區(qū)的西南部調(diào)出14宗住宅用地，容積率也都在3.1以內(nèi)，住宅建面達(dá)到約197萬(wàn)平。

而光明在公明北、公明田寮—玉律、公明中心調(diào)出二十多宗住宅用地前，今年2月圍繞光明新城公園附近也拿出5宗優(yōu)質(zhì)居住用地。

具體位置就在曾經(jīng)市場(chǎng)熱捧的龍光玖龍臺(tái)、金融街、電建洺悅府附近。

除了這兩個(gè)區(qū)域，龍崗調(diào)出2宗住宅用地，寶安區(qū)域也調(diào)出4宗住宅用地，住宅部分的建面體量加起來(lái)都不小，達(dá)到了六七十萬(wàn)平，容積率同樣在3.1以內(nèi)。

這么大規(guī)模的土地用途調(diào)整，不是小打小鬧，背后是對(duì)市場(chǎng)的一次重構(gòu)。

如今的新房市場(chǎng)，處于新規(guī)新國(guó)標(biāo)住宅更新迭代的周期，新國(guó)標(biāo)住宅是大趨勢(shì)。

各項(xiàng)目之間都在卷新的標(biāo)準(zhǔn)，卷交標(biāo)，卷配置，卷公區(qū)裝修等，近期光明以及其他區(qū)域開盤的新房就是很好的例子，有的將公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)得更加高點(diǎn)，甚至直追豪宅標(biāo)準(zhǔn)的公區(qū)。

這就意味著，未來(lái)扎堆用地調(diào)整及供應(yīng)的地方，會(huì)誕生一大批標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)顏值都更高的替代產(chǎn)品，替代率會(huì)是最明顯的區(qū)域。

而光明區(qū)域的市場(chǎng)接下來(lái)會(huì)出現(xiàn)新格局，也是市場(chǎng)分化最明顯的區(qū)域——新規(guī)與舊規(guī)之間的碰撞，核心區(qū)與外圍地段之間的新房碰撞。

用地規(guī)劃及調(diào)整，背后是至深至遠(yuǎn)的大棋。

每一宗用地的出讓，都是一次蝴蝶振翅，對(duì)市場(chǎng)整體格局的影響有一定的滯后性。

過(guò)去幾年，深圳的樓市格局發(fā)生翻天覆地的變化。

如龍華梅林關(guān)板塊，過(guò)去深圳北站范圍內(nèi)缺少住宅供應(yīng)，在近幾年的用地調(diào)整后，誕生了一大批住宅，改寫了梅林關(guān)與紅山板塊之間的格局。

再如前海媽灣板塊，三年前調(diào)規(guī)新增14塊住宅用地，調(diào)規(guī)后出讓了一宗用地T102-0478，即灣啟紫荊府，是媽灣片區(qū)這些年開盤備案價(jià)格相對(duì)較貴的項(xiàng)目。

而用地出讓，一兩年內(nèi)可能還看不出什么，時(shí)間至少拉長(zhǎng)到5年，才能看出市場(chǎng)整體的格局。

最明顯的，2013年—2018年居住用地供應(yīng)，2013年僅3宗，2014年僅1宗，2015年僅4宗，2016年僅4宗，2017年僅1宗但只租不售，2018年有所增加也僅成交10宗，其中還有5宗居住用地為只租不售安居房。

這5年期間，不包含不可售的保障性租賃住房的部分，累計(jì)出讓住宅用地面積560658平米。

而這五十多萬(wàn)平用地，除了三四塊純商品房居住用地，其余均需要配置人才房，回遷房。

實(shí)際的普通商品住房供應(yīng)體量，僅約一兩個(gè)大型社區(qū)的規(guī)模。

這也導(dǎo)致深圳誕生了一批以稀缺作為概念銷售的新房，間接推動(dòng)了2014年—2021年階段深圳商品住宅出現(xiàn)選房熱潮及價(jià)格走高。

所以，用地作為市場(chǎng)先行指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)的滯后性影響，往往是后幾年才能真正體現(xiàn)。

調(diào)規(guī)背后一筆賬

地塊集中調(diào)規(guī)，背后是城市發(fā)展及一盤賬的問(wèn)題。

一方面，去年9月深圳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》在嚴(yán)控商辦增量，鼓勵(lì)“商業(yè)改住宅”及“工改保”等，意在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，解決城市超高層、超容積率、商辦超配等問(wèn)題。

另一方面，過(guò)去工業(yè)、產(chǎn)業(yè)是稅收的源頭。

只要工業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就能吸引更多的人口，發(fā)展周邊消費(fèi)和業(yè)態(tài)，增加城市稅收。

在實(shí)際的用地出讓中，也對(duì)工業(yè)或者產(chǎn)業(yè)屬性用地也一定的傾斜及支持，通過(guò)低價(jià)出讓，吸引更多的企業(yè)入駐和落地，為后期運(yùn)營(yíng)和培育帶來(lái)更大的回報(bào)，錨定長(zhǎng)周期。

而眼下這條路徑已經(jīng)帶來(lái)一些錯(cuò)配，工業(yè)、產(chǎn)業(yè)、寫字樓等供過(guò)于求，空置明顯，但住宅方面，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

根據(jù)《2026年深圳市政府工作報(bào)告》，深圳累計(jì)建成“工業(yè)上樓”高標(biāo)準(zhǔn)廠房面積超400萬(wàn)平方米。

根據(jù)世邦魏理仕《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 2026年第一季度》數(shù)據(jù)，深圳倉(cāng)儲(chǔ)物流空置率去年四季度還不到25%，到了今年一季度已經(jīng)接近30%。同時(shí)一線城市中，全國(guó)物流租金指數(shù)處于繼續(xù)下探的趨勢(shì)中。

而根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2026年一季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率連續(xù)兩季環(huán)比回落，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)、 同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，但季末全市平均空置率依舊站在30.1%。

同時(shí)，深圳甲級(jí)寫字樓總存量為1,280.6萬(wàn)平方米，環(huán)比收縮 0.3%，同比上升9.4%；全市平均租金錄得人民幣每平方米每 月131.1元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下 降8.8%。

購(gòu)物中心方面，相對(duì)好一些。

根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，全市平均空置率錄得6.7%，環(huán)比微升0.1 個(gè)百分點(diǎn)、同比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。季末，首層平均租金錄得人民幣每平方米 每月520.4元，租金指數(shù)環(huán)比微升0.3%、同比微升0.8%。

這就導(dǎo)致了這幾年開發(fā)商對(duì)商業(yè)用地和工業(yè)用地的賬根本算不過(guò)來(lái)，即使有地，也拿得比較謹(jǐn)慎。

另外，這些年深圳工改商及總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，一些企業(yè)尋求成本低租金，部分工業(yè)用地被閑置，人口流入導(dǎo)致人口與住房不匹配。

那么，也就需要重新分配，將地塊分配到效率和賬本更好的部分。

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