具有較高價值但又難以拍賣變現的房產，可以采取拍賣一定年限租賃權的方式，以獲得的租金用于清償被執行人的債務

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被執行人在宅基地上改建的民宿等房產，具有較高價值但又難以拍賣變現的，在不損害國家、社會公共利益和第三人合法權益的情況下，可以采取拍賣該房產一定年限租賃權的方式，在保障被執行人基本生存權的同時，以獲得的租金用于清償被執行人的債務。

困境：民宿資產變現難題

在美麗的婺源某景區，有一處充滿特色的民宿，白墻黛瓦與青山綠水相互映襯，吸引著眾多游客前來體驗鄉村生活。這家民宿的主人汪某某，卻因生意周轉多次向他人借款，債務到期后卻無力償還，被程某某等 17 位債權人告上法庭。法院審理后，判決汪某某需償還本金合計 113.3471 萬元及利息 。然而，進入執行程序后，難題接踵而至。

執行人員發現，汪某某名下唯一具有較高價值的資產便是這處民宿，但該民宿房產所占用土地屬于農村宅基地。根據相關法律政策，農村宅基地上的房屋只能在本村集體經濟成員內部之間轉讓，且需遵循 “一戶一宅” 政策。這就意味著，若直接拍賣該房屋所有權，在政策層面和現實操作中都存在極大難度，拍賣成交難和騰空安置難成為兩座難以逾越的大山。一方面，本村集體經濟成員可能本身已有住房，對購買該民宿興趣缺缺；另一方面，即使有人愿意購買，后續的安置問題也極為復雜，執行人員陷入了案件有財產卻難以變現的困境 。這并非個例，據統計，2022 年以來，婺源法院查封農村房產 48 處，卻無一處置成功，直接影響了執行公信力、震懾力，制約了執源治理成效。

解法：租賃權拍賣新思路

面對這一棘手的困境，婺源法院沒有選擇退縮，而是積極探索，尋求破局之道。在深入研究相關法律規定、充分考量當地實際情況以及廣泛調研民宿行業市場后，法院創新性地提出了一個全新的解決方案 —— 拍賣該民宿一定年限的租賃權 。

這一方案的提出，并非憑空想象，而是有著多方面的考量和依據。從法律層面來看，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第五款規定 “農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準”，這從側面表明宅基地上的住宅是可以出租的，為拍賣租賃權提供了法律基礎 。從現實角度出發，隨著鄉村旅游的興起，婺源當地民宿市場需求旺盛，尤其是位于景區的民宿，更是具有較大的市場潛力和商業價值。即便房屋所有權因政策限制難以流轉，但通過出租的方式，依然能夠挖掘其經濟價值，實現物盡其用 。

拍賣民宿租賃權這一方案，具有諸多顯著的優勢。一方面，它巧妙地避開了農村宅基地房屋所有權拍賣的政策障礙和現實難題，拓寬了資產變現的途徑，使得原本難以處置的資產有了轉化為償債資金的可能 。另一方面，這種方式在保障債權人合法權益的同時，也充分考慮到了被執行人的基本生存權。汪某某雖然失去了民宿一定年限的租賃經營權，但依然保有房屋的所有權，并且可以通過與債權人協商，從每年的租金中獲得一定比例的款項用于維持生活，不至于陷入居無定所、生活無以為繼的困境 。這一方案真正實現了法律效果與社會效果的有機統一，是善意文明執行理念的生動實踐。

合規：不損害多方權益

在拍賣婺源民宿租賃權這一創新舉措中，如何確保不損害國家、社會公共利益和第三人合法權益，成為了關鍵所在。這不僅是法律的嚴格要求，更是保障拍賣公平公正、維護社會秩序穩定的基石。

從法律層面來看，國家利益在土地資源管理和利用方面有著明確的體現。農村宅基地的使用和流轉，必須嚴格遵循國家土地管理法規，以確保土地資源的合理配置和可持續利用 。在此次拍賣中，婺源法院嚴格依據《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規，明確該民宿所占用宅基地的性質和使用規則。在拍賣租賃權的過程中，確保不會改變宅基地的用途，也不會違反 “一戶一宅” 等基本政策，從而切實維護了國家在土地管理方面的利益 。例如，在拍賣公告和相關法律文件中，明確注明該民宿所占用土地為農村宅基地，租賃權拍賣不涉及土地所有權和使用權的變更，僅在合法合規的范圍內對房屋的租賃經營權進行處置，避免了因不當拍賣而對國家土地管理制度造成沖擊 。

社會公共利益涵蓋了眾多方面，包括當地的旅游產業發展、鄉村風貌保護以及社會公平正義的維護等。婺源作為著名的旅游勝地，民宿產業是當地旅游經濟的重要組成部分。若對該民宿采取不當的執行措施，可能會對當地旅游產業的發展產生負面影響，損害社會公共利益 。法院在決定拍賣租賃權時，充分考慮到這一點。通過拍賣租賃權，引入新的經營主體，不僅能夠盤活民宿資產，使其繼續在旅游市場中發揮作用，還能為當地創造更多的旅游服務崗位，促進旅游經濟的持續繁榮 。在執行過程中，法院注重保護民宿的鄉村風貌和文化特色，要求競拍者在租賃經營期間，必須按照相關規定對民宿進行維護和管理，不得隨意改變建筑結構和外觀，以保持當地鄉村風貌的完整性，維護社會公共利益 。

對于第三人合法權益的保護，主要涉及到民宿的現有承租人、抵押權人以及其他可能與該民宿存在利益關聯的第三方。在拍賣前，法院進行了全面細致的調查，核實該民宿是否存在已有的租賃關系 。若存在合法有效的租賃關系，根據 “買賣不破租賃” 原則，新的租賃權買受人需承繼原租賃合同的權利和義務，保障原承租人的合法權益不受侵害 。對于抵押權人，法院及時與其溝通協調，確保拍賣所得租金在優先償還債務的同時，也能合理保障抵押權人的受償權益 。在執行過程中，法院還通過發布公告、接受異議等方式，廣泛接受社會監督，保障其他第三人的合法權益。一旦有第三人提出合法的權益主張，法院將依法進行審查和處理，確保拍賣過程中各方利益得到平衡和保護 。

執行：具體流程與細節

確定了拍賣民宿租賃權這一方案后，婺源法院迅速行動，有條不紊地推進各項執行工作。整個執行過程嚴謹規范，每一個環節都充分體現了法律的嚴肅性和公正性，同時也兼顧了各方當事人的合法權益。

在評估環節，法院委托了專業的評估機構對該民宿的市場價值和租賃價值進行全面、細致的評估。評估人員深入實地，對民宿的地理位置、房屋結構、裝修情況、設施設備以及周邊旅游市場環境等因素進行了詳細考察和分析 。通過廣泛收集市場數據，參考當地同類型民宿的租賃價格和經營收益情況，運用科學合理的評估方法，最終確定了該民宿的租賃價值，并出具了專業的評估報告。這份評估報告為后續確定拍賣起拍價和保留價提供了重要的參考依據，確保了拍賣價格的合理性和公正性 。

公告環節是整個拍賣流程中的重要一環，其目的在于廣泛告知社會公眾拍賣信息，吸引潛在競買人參與競拍，以實現拍賣利益的最大化 。法院通過多種渠道發布拍賣公告，不僅在法院官方網站、微信公眾號等線上平臺進行公示，還在當地的政務服務中心、社區公告欄以及民宿所在景區等人流量較大的場所張貼紙質公告 。公告內容詳細準確，包括拍賣標的的基本信息，如民宿的位置、面積、房間數量、配套設施等；拍賣的時間、地點和方式；競買人的資格條件；起拍價、保證金金額及支付方式；以及租賃期限、租金支付方式等與租賃權相關的重要條款 。為了確保潛在競買人能夠充分了解拍賣信息，法院還在公告中提供了咨詢電話和聯系人，隨時解答競買人提出的疑問 。

競拍環節則嚴格遵循公開、公平、公正的原則，在指定的拍賣平臺上有序進行 。拍賣平臺采用先進的網絡技術，確保競拍過程的安全穩定和數據的真實可靠 。在競拍開始前，競買人需按照公告要求完成報名手續，繳納競買保證金，取得競買資格 。競拍過程中，拍賣師通過網絡平臺實時宣布拍賣規則、起拍價和加價幅度，競買人在規定的時間內通過網絡平臺進行出價競拍 。每次出價后，系統都會實時更新價格，并顯示出價最高者 。經過多輪激烈競價，最終由出價最高者競得該民宿的租賃權 。拍賣成交后，拍賣機構與買受人當場簽訂成交確認書，明確雙方的權利和義務 。

在執行過程中，為了充分保障被執行人汪某某的基本生活權益，法院采取了一系列暖心舉措 。考慮到汪某某失去民宿租賃經營權后可能面臨的生活困境，法院與債權人程某某等 17 人進行了多次溝通協商，最終達成一致意見 。從每年的租金收入中，預留出一定比例的款項，作為汪某某的住房資金和生活費用 。這一比例的確定并非隨意為之，而是綜合考慮了當地的生活水平、住房租賃市場價格以及汪某某的實際生活需求等多方面因素 。例如，法院通過調查了解到，當地同類型房屋的平均租金水平以及維持基本生活所需的費用支出，以此為依據確定了一個合理的預留比例，確保汪某某在失去民宿經營收入的情況下，依然能夠維持基本的生活水準，不至于陷入生活困境 。同時，法院還積極關注汪某某的生活狀況，定期回訪，及時了解他在生活中遇到的困難和問題，并盡力提供幫助和支持 。

意義：法律與社會的雙贏

婺源法院拍賣民宿租賃權這一創新舉措，實現了保障債權、維護社會公平正義與促進資源合理利用的多贏局面，具有深遠的意義和價值 。

從保障債權實現的角度來看，通過拍賣民宿租賃權，成功將原本難以變現的資產轉化為償債資金，使得債權人的合法權益得到了切實保障 。在汪某某與程某某等 17 位債權人的案件中，17 位債權人長期以來因汪某某無力償還債務而面臨著債權無法實現的困境 。通過此次租賃權拍賣，他們有望按照和解協議，以每年獲得一定租金分配的方式逐步收回欠款，這不僅讓他們看到了債權實現的希望，也維護了法律文書的權威性和嚴肅性 。據統計，類似案件中，通過拍賣租賃權的方式，債權人的受償比例相比以往有了顯著提高，有效解決了執行難問題，增強了公眾對司法公信力的信心 。

從社會公平正義的層面而言，這種執行方式體現了法律面前人人平等的原則 。在執行過程中，法院既沒有因為被執行人的困境而忽視債權人的權益，也沒有為了實現債權而過度損害被執行人的基本生存權 。通過合理的方案設計，在保障債權人利益的同時，為被執行人預留了必要的生活費用，確保其基本生活不受影響 。這一做法平衡了雙方當事人的利益關系，彰顯了司法的公正與溫情，維護了社會的公平正義 。例如，在婺源法院處理的其他類似執行案件中，也借鑒了這一模式，根據不同案件的具體情況，制定個性化的執行方案，使得各方當事人的合法權益都得到了妥善的保護，贏得了社會各界的廣泛贊譽 。

在促進資源合理利用方面，拍賣民宿租賃權使得閑置的民宿資源得以重新盤活 。原本經營不善、經濟效益不佳的民宿，在新的租賃權買受人的經營管理下，有望煥發出新的生機與活力 。新的經營者可以憑借自身的經驗和資源，對民宿進行改造升級，優化服務品質，吸引更多游客，從而推動當地民宿產業的發展，促進鄉村旅游經濟的繁榮 。同時，這種資源的合理利用也符合當前國家倡導的綠色發展、可持續發展理念，實現了經濟價值與社會價值的有機統一 。以婺源當地的民宿產業發展為例，通過這種方式盤活的民宿，不僅帶動了周邊餐飲、農產品銷售等相關產業的發展，還創造了更多的就業機會，為當地居民增收致富做出了積極貢獻 。

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