從廢棄煤庫到幸福港灣，“五方”合力破解龍澤鄰里中心多項難題

在昌平回天地區的龍澤苑社區，一座名為“M59鄰里時光”的社區服務綜合體，正成為近兩萬居民家門口的“幸福補給站”。飄著麥香的面包坊、十元惠民的快剪店、熱氣騰騰的社區食堂、其樂融融的共享課堂……充盈著撫慰人心的煙火氣。然而，這座現代化的社區服務綜合體，前身卻是一處閑置了十余年的老舊儲煤場。它的“重生”之路，并非簡單的改造裝修，而是一場凝聚智慧、打破常規、跨越重重關卡的“城市更新攻堅戰”。從“煤塵堆積”到“鄰里時光”，它的重生是一場凝結了政、企、社、商、民多方智慧，共同破解社區治理重重難題的生動實踐，也是“回天行動計劃”縱深推進、探索大型社區治理新模式的生動注腳。

從社區“煤場”到居民“心房”

時光倒回至1999年，龍澤苑社區作為國家康居示范工程拔地而起，其配套的鍋爐房與儲煤庫，曾是保障45萬平方米區域供暖的核心熱源。隨著2013年北京“清潔空氣行動計劃”的推進，煤改氣工程讓儲煤場于2019年徹底閑置。

龍澤鄰里中心從誕生之初，就堅定地“以居民需求為導向”。作為北京市“回天行動計劃”的重點民生工程，市委、市政府高度重視，市發改委、市回天專班、昌平區委、區政府各級領導先后多次前來實地調研，召開項目專題會50余次，調整實施方案20余次，共同探討將閑置煤庫進行城市更新用于便民服務設施的可能性，研究審批和實施路徑。

街道與社區開展了長達數年的深入調研，通過線上問卷、線下議事，累計征求1457戶居民意見，收集訴求780余條，將醫療衛生、養老助餐和公共休閑確定為最核心的民生短板。經過深入的研究謀劃與科學的方案制定，最終確定了室內兩站一廳一中心（養老驛站、衛生服務站、美好會客廳和黨群服務中心）和室外一園一廊一劇場（親子樂園、休閑長廊和露天臺階劇場）的多功能嵌入式功能布局，著力打造

全齡友好活動空間。項目方案公示期間，面對不同意見，街道并沒有回避，而是聯合北京電視臺通過《向前一步》節目，現場答疑解惑，成功化解了居民心結，凝聚了社區共識。

居民的需求清楚了，共識達成了，但如何將這份沉甸甸的“需求清單”變為“幸福實景”？橫亙在前的，還有難以逾越的“幾座大山”。

五方握指成拳，合力擊破多項難題

房屋產權分割、政府固投立項、規劃加層審批路徑、建筑規模指標增加、水電氣等市政配套引入、撬動社會資本微利可運營……，這一個個難題構成了項目落地必須翻越的“關卡”，單靠任何一方都難以輕易破解。

于是，“五方共建”模式應運而生。龍澤園街道發揮主導主責，高位統籌；龍澤苑社區深入居民，收集協調需求；社區居民全程參與、積極配合；開發企業為空間內引入各類社會組織、商業主理人，向空間注入可持續的活力；龍澤苑社區的開發建設方，也是煤庫產權方—北京天恒置業集團有限公司的下屬子公司，本著“紅墻國企，責任天恒”的企業精神，與龍澤園街道簽訂戰略合作協議，并承擔起更新改造與空間招商運營的重要責任。

2024年，在市區“回天專班”的指導與“吹哨報到”機制下，規劃、發改、住建等多部門聯動聯審，為民生工程開辟綠色通道，以創紀錄速度核發建設工程規劃許可證。同年6月，項目順利取得區發改委《關于龍澤園街道龍澤鄰里中心提升改造項目實施方案的批復》，龍澤鄰里中心正式開工。

2025年，面對施工過程中政企合作分歧、原始圖紙材料不清晰等難題，街道工委堅持黨建引領，多方細化責任、密切配合、詳細論證，于11月正式完成樓本體竣工驗收。

在內部空間上，設計團隊并非進行簡單的空間區隔，而是在不擾動原結構的基礎上，進行了內部二層加建，并通過可移動的模塊化設計實現空間功能分時復用，滿足不同規模的活動需求。最終將廠房改造為兼具商業活力與公益服務的復合型空間。

煥然一新的鄰里中心有了堅實的樓體“骨架”，而賦予其生命力的，是運營模式上的創新突破。

直面行業痛點，破解“自我造血”的運營密碼

如何實現長期可持續運營是行業普遍痛點。龍澤鄰里中心的答案，在于一套精心設計的“公益+商業”微利可持續模式。在這里，天恒集團的角色不僅僅是項目的產權方和建設者，更是長期主義運營的操盤手。街道負責審批和監督，確保公共服務屬性和公益方向，天恒則充分挖掘本地資源，篩選并引入“睦鄰小棧”食堂、“臻味面包”“悅鄰快剪”等優質且富有公益心的主理人，通過“社群”鏈接，形成微利商業，它們以親民的價格和優質的服務吸引穩定客流，用于反哺和支持公益空間運營。這種模式巧妙地解決了“錢從哪來”的問題。它不再是單向的財政投入，而是形成了“商業養公益、公益聚人氣、人氣促商業”的良性閉環。這種內生的“造血”能力，是項目能夠長久存活、真正扎根社區的關鍵。

M59的秘密與“圓圓”的色彩溫度

在2026年4月26日的開業儀式上，一個熟悉的身影讓居民們倍感親切——曾通過《向前一步》節目幫助項目化解分歧的主持人馬丁再次受邀而來。當五彩氣球承載著五個可愛的吉祥物造型升空時，現場響起了熱烈的掌聲。這一刻，從“向前一步”的溝通，到“攜手共進”的慶典，社區的成長軌跡清晰而溫暖。

而這座建筑也有了自己的新名字：M59鄰里中心。“M”是“煤庫”的烙印，銘記來路；“5”是“五方共建”的同心圓；“9”則代表著它如今承載的九大幸福功能。從M到59，正是從孤立廢棄的舊設施，邁向多元共生的新家園的生動比喻。

升空的氣球所代表的“圓圓”吉祥物家族，正是“五方共建”理念的可愛化身。“暖圓圓”（紅色）代表友愛與凝聚，象征街道的引領；“青圓圓”（綠色）代表活力與健康，象征居民的生機；“聰圓圓”（藍色）代表知識與探索，象征企業的創新；“星圓圓”（紫色）代表多元與包容，象征社區的溫暖；“淘圓圓”（黃色）代表快樂與成長，象征社會組織的活力。它們從墻繪、導視中跳出，融入居民的日常，用最柔軟的方式，講述著共建共享的道理。

一場“以人民為中心”的城市更新生動實踐

龍澤鄰里中心的誕生記，是一場成功的“以人民為中心”的城市更新實踐。為盤活存量閑置資源、補齊超大社區公共服務短板提供了寶貴的“回天經驗”與“昌平實踐”。其成功的關鍵，在于沒有陷入“就空間改空間”的狹隘思路，而是通過“五方共建”機制，將空間更新與治理創新、需求精準對接與可持續運營深度融合。天恒集團作為關鍵一方，其角色從傳統的“建設者”升維為“建設+運營”雙輪驅動的城市服務商，以國企擔當確保了公益方向的堅守與商業模式的可持續，是“有為政府”與“有效市場”結合的成功典范，對城市更新具有可復制、可推廣的可持續價值與重要借鑒意義。

當前，北京第三輪“回天行動計劃”已然啟幕，主題正從“治理大城市病”向“高質量發展、高品質生活、高效能治理”大步邁進。龍澤鄰里中心恰如一個微縮樣板，它證明，通過政企民同心同向、共建共治共享，那些困擾超大社區的痛點、堵點，完全能夠轉化為提升居民獲得感、幸福感、安全感的亮點和支點。

煤庫的余溫未曾散去。從燃燒煤炭的“熱力站”，到照亮社區的“溫情燈塔”，變的是形態，不變的是為社區點亮溫暖與希望的初心使命。

責任編輯：韓璐(EN053)