如何把握“樓市拐點”？ | 西部策略 曹柳龍團隊

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來源：柳龍視界

核心觀點

1、樓市“小陽春”，或有跨境資本回流驅動

近期樓市“小陽春”表現亮眼，地產穩的態勢在增強。而樓市企穩跡象其實從去年11月就已出現，背后或有跨境資本回流的驅動因素。我們在2025.10.12《攻守易形》中指出，美聯儲重啟降息，有望加速跨境資本回流，帶來各類要素價格的“再通脹”。跨境資本加速回流帶來直接財富效應+資本市場資產增值（預期）+地產/化債政策預期，或對樓市量價的企穩發揮著重要作用。

2、美聯儲寬松或為地產股修復創造契機

2020年地產的調控政策路徑或是主動去杠桿，然后化債“重啟經濟”，但地產調整時間滯后、美聯儲激進加息，外部高利率環境客觀上對國內的寬松空間形成干擾。今年下半年沃什上臺后，美聯儲可能加速轉松，國內流動性或將再次得到充盈，為化債與實體部門資產負債表的修復創造有利的宏觀環境，地產股也有望解除系統性風險擔憂。當前地產仍有較大修復空間，如果今年下半年化債助力地產周期反轉，地產有望出現類似2023-2025年銀行的估值修復行情。

3、中證800地產指數（399965.SZ）：兼具質量與彈性的地產指數

800地產指數聚焦大中盤質優標的，截至25Q4數據，該指數在周轉能力、合同負債、尾部風險以及估值等方面具備優勢——（1）800地產維持了較積極的經營策略和較高的周轉率，如果行業重新回到上行趨勢，有望獲得更大的業績和股價彈性；（2）800地產還有較高的合同負債營收比，為未來業績提供了安全墊；（3）800地產多為央國企或國資參股企業，出險概率相對較低，尾部風險相對較小；（4）800地產估值處于低位，破凈股權重達到73%，如果地產解除系統性風險擔憂，800地產指數修復空間較大。

4、華寶中證800地產ETF（159707）介紹

華寶中證800地產ETF（159707）是在追蹤中證800地產指數的ETF/LOF中，當前基金規模最大、近1年日均成交額最大的一支。基金管理人華寶基金管理有限公司是國內首批中外合資基金公司，資產管理規模近年增速較快。基金經理蔣俊陽先生，在任管理18只基金（均為被動指數型基金），在管規模約130億元，指數投資經驗豐富。

華寶中證800地產ETF自上市以來跟蹤效果良好。2021年11月12日至2026年4月28日，基金復權單位凈值下跌45.62%，低于同期跟蹤指數下跌幅度50.84%。區間年化跟蹤誤差為1.14%，日均跟蹤誤差為0.22%，最近1年跟蹤誤差更小，年化跟蹤誤差為0.68%，日均跟蹤誤差為0.16%。

●風險提示：數據統計方法差異，盈利環境超預期變化，經濟下行壓力超預期等。本報告不涉及證券投資基金評價業務，僅對基金產品等相關內容進行客觀分析。

報告正文

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樓市“小陽春”，或有跨境資本回流驅動

近期樓市“小陽春”表現亮眼，地產穩的態勢在增強。2026年3月樓市量價均有所企穩，一線城市新房和二手房價格指數環比均回正，商品房銷售面積環比季節性大幅反彈，同比降幅收窄，重點20城二手房成交面積同比實現6%的正增長。

樓市企穩跡象出現的時間其實更早，背后或有跨境資本回流的驅動因素。去年11月起商品房銷售面積降幅開始收窄，其中重點城市二手房成交規模實現“四連升”（剔除2月春節月），與跨境資本加速回流和人民幣匯率加速升值的時間一致。這并非巧合：我們在2025.10.12《攻守易形》中指出，美聯儲重啟降息，有望加速跨境資本回流，帶來各類要素價格的“再通脹”。跨境資本回流或對樓市量價的企穩發揮著重要作用——

①跨境資本加速回流本身就可以理解為財富的回流，能結構性提升居民購房能力；

②2024年9月以來跨境資本小規模回流驅動了資本市場的修復，帶來了一定財富效應，人民幣升值和跨境資本加速回流進一步加強了資產增值預期，能修復居民購房能力和意愿。

③人民幣升值和跨境資本回流帶來的流動性寬松環境為政策空間打開創造了條件，限購放開、地產收儲、城市更新等政策預期增強，甚至開始落地，有助于地產信心修復。

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美聯儲寬松或為地產股修復創造契機

本輪地產下行周期長度和幅度明顯偏長，背后的原因是國內化債周期與海外貨幣周期出現錯位。我們在2026.4.12《地產股，何時反轉？》中指出，2020年地產的調控政策路徑或是主動去杠桿，然后化債“重啟經濟”，但出現了一些變化：地產調整時間滯后、美聯儲激進加息，外部高利率環境客觀上對國內的寬松空間形成干擾，地產也進入了深度調整期。

下半年美聯儲寬松或為地產股修復創造契機。2024年9月美聯儲降息，扭轉了人民幣貶值預期，我國推出“政策組合拳”，系統性風險擔憂明顯緩解。2025年9月美聯儲重啟降息，11月開始跨境資本加速回流，地產企穩跡象逐步顯現。今年下半年沃什上臺后，有望推動美聯儲加速降息，加速跨境資本流出美國，而沃什的縮表主張、全球通脹環境以及非美央行緊縮預期也在增加流動性風險，美聯儲也有可能開啟QE來應對。美聯儲轉松后，國內流動性或將再次得到充盈，為化債和實體部門資產負債表的修復創造有利的宏觀環境，地產股也有望解除系統性風險擔憂。

當前地產仍有較大修復空間。2020年銀行和房地產共同演繹地產去杠桿邏輯，2023年開始，盡管流動性環境仍然偏緊，但政策支持防范系統性風險，銀行估值率先得到修復。如果今年下半年化債助力地產周期反轉，地產有望出現類似2023-2025年銀行的估值修復行情。

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中證800地產指數（399965.SZ）：兼具質量與彈性的地產指數

中證800地產指數（399965.SZ）簡稱800地產，由中證指數有限公司于2012年12月31日發布，指數基日為2004年12月31日，基點為1000點，成分股為中證800指數中中證一級行業分類為房地產的標的，通過調整市值加權得到。

當前市場上主流的地產指數的主要差異在于樣本池范圍，而800地產指數聚焦大中盤質優標的，截至25Q4數據，該指數在周轉能力、合同負債、尾部風險以及估值等方面具備優勢——

（1）以800地產為代表的大中盤地產股仍然維持了較高的周轉率，沒有因為行業下行而選擇保守經營。按成分股中位數排名，800地產以19.78%的總資產周轉率與86.06%的凈資產周轉率均位于代表指數的第三位。這意味著如果行業重新回到上行趨勢，高周轉的800地產等指數的業績彈性有望更大，股價也有望更具有彈性。

（截至2026/04/28，25年年報未更新的企業沿用25年三季報數據，后同）

（2）800地產還有較高的合同負債營收比，為未來業績提供了安全墊。合同負債對于地產企業而言主要為預售房款，800地產合同負債營收比達到近80%，這意味著即使未來需求修復不及預期，只要履行交房義務，也能實現大量的收入，業績確定性相對較高。

（3）800地產多為央國企或國資參股企業，出險概率相對較低，尾部風險相對較小。800地產中的11家房企中，有2家央企，4家地方國企，1家國資控股的合資企業，風險較小。萬科、綠地為地方國資控股的公眾企業，雖有階段性債務壓力，但極端清算風險可控。

（4）800地產估值處于低位，破凈股權重達到73%。800地產指數當前PB（LF）僅為0.64倍，是代表指數中第二低的。11個成分股中，有7家PB（LF）小于1，同時也小于地產股PB中位數，在800地產指數中的權重占比達到73%。如果地產解除系統性風險擔憂，800地產指數修復空間較大。

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華寶中證800地產ETF（159707）介紹

華寶中證800地產ETF（場內簡稱：地產ETF華寶，代碼：159707）于2021年9月22日起開始發售，同年11月12日起正式上市交易。華寶中證800地產ETF屬于被動指數型基金，投資目標是緊密跟蹤標的指數（即中證800地產指數），追求跟蹤偏離度和跟蹤誤差的最小化。

在追蹤中證800地產指數的ETF/LOF中，華寶中證800地產ETF是當前基金規模最大、近1年日均成交額最大的一支。在追蹤各類地產指數的ETF/LOF中，華寶中證800地產ETF當前基金規模排名第三，近1年的日均成交額排名第2，也屬于規模較大、流動性較好的標的。

基金管理人華寶基金管理有限公司（簡稱：華寶基金）成立于2003年2月12日，是國內首批中外合資基金管理公司，資產管理規模近年增速較快，最新管理規模達到4200億元以上。

基金經理蔣俊陽先生，現任華寶基金指數研發投資部副總經理，有17年證券從業經歷，2018年加入華寶基金，2020年起擔任基金經理，在任管理18只基金（均為被動指數型基金），在管規模約130億元，管理凈值約58億元，指數投資經驗豐富。

華寶中證800地產ETF自上市以來跟蹤效果良好。2021年11月12日至2026年4月28日，基金復權單位凈值下跌45.62%，低于同期跟蹤指數下跌幅度50.84%。區間年化跟蹤誤差為1.14%，日均跟蹤誤差為0.22%，最近1年跟蹤誤差更小，年化跟蹤誤差為0.68%，日均跟蹤誤差為0.16%。

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風險提示

數據統計方法差異。本報告中涉及指數成分股財務統計采用中位數法，估值采用整體法，不保證其他統計方法的結論一致性。

盈利環境超預期變化，經濟下行壓力超預期，可能導致地產股表現低于預期。美聯儲貨幣政策轉向時點及力度不及預期風險，國內宏觀政策落地效果及經濟基本面修復節奏不及預期風險，海外流動性緊縮導致全球權益資產波動加劇風險等。

本報告不涉及證券投資基金評價業務，僅對基金產品等相關內容進行客觀分析。也不構成對特定基金公司、基金經理、基金產品、指數成分股的推薦建議。