超91億！北京一天三宗宅地落槌，華潤(rùn)攬得兩宗、金茂落子?xùn)|壩

4月30日，北京土地市場(chǎng)迎來一場(chǎng)土拍盛宴。三宗宅地總起始價(jià)91.58億元。今年以來，一天出讓3宗住宅用地的現(xiàn)象在北京并不多見。

最終，東壩地塊微溢價(jià)成交，北七家及萬泉寺地塊底價(jià)成交。3宗宅地共成交約91.60億元。

具體來看，華潤(rùn)置地以57.71億元底價(jià)摘得豐臺(tái)萬泉寺地塊，扣除無償代建，樓面價(jià)約為6.23萬元/平方米；中國(guó)金茂以20.98億元競(jìng)得朝陽東壩地塊，折合樓面價(jià)4.11萬元/平方米，溢價(jià)率0.1%；華潤(rùn)置地+未來科學(xué)城聯(lián)合體以12.91億元底價(jià)拿下昌平平西府地塊，折合樓面價(jià)2萬元/平方米。

中國(guó)金茂21億微溢價(jià)競(jìng)得東壩地塊

本次唯一溢價(jià)成交的地塊是朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目1105-01地塊，土地面積約2.56公頃，規(guī)劃建筑面積約5.11萬平方米，容積率僅為2.0，建筑控高45米（局部60米），綠地率為30%。

共有2家房企報(bào)名線上競(jìng)價(jià)，包括建發(fā)地產(chǎn)、中國(guó)金茂。但最終，建發(fā)地產(chǎn)并未出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，以線上中國(guó)金茂報(bào)價(jià)20.981億元成交，樓面價(jià)4.11萬元/平方米，溢價(jià)率0.1%。

這是朝陽區(qū)2026年首宗進(jìn)入出讓程序的住宅用地。地塊位于東壩老片區(qū)，生活配套成熟，但距離在建的地鐵3號(hào)線站點(diǎn)有一定距離，軌交通勤依賴接駁。其2.0的容積率在朝陽核心區(qū)具備優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)產(chǎn)品將主打剛需和剛改戶型。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，當(dāng)前東壩板塊存量競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，京投發(fā)展北熙區(qū)一、二期仍有部分在售房源、三期剛剛?cè)胧校瑓⒖急蔽鯀^(qū)之前7.9萬元/平方米的成交均價(jià)，該地塊在定價(jià)上有一定空間。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，近年來新房在產(chǎn)品力上持續(xù)提升，更貼合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在價(jià)格上也往往具備優(yōu)勢(shì)，這也進(jìn)一步推動(dòng)了購(gòu)房者“買新不買舊”的傾向，為本項(xiàng)目的后續(xù)去化提供了潛在支撐。

華潤(rùn)置地聯(lián)合體約13億摘北七家地塊

值得關(guān)注的是，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP01-1203-0002地塊，被市場(chǎng)猜測(cè)將作為“北清橡樹灣”二期開發(fā)。

該地塊土地面積約3.59公頃，規(guī)劃建筑面積約6.46萬平方米，容積率為1.8，限高60米，起始價(jià)為12.91億元，華潤(rùn)置地+未來科學(xué)城聯(lián)合體以底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)2萬元/平方米。與北清橡樹灣于2022年5月成交的土地價(jià)格相比，該地塊的樓面價(jià)降了1.5萬元/平方米。

張凱認(rèn)為，平西府地塊體現(xiàn)了“減量提質(zhì)”的供應(yīng)思路。該地塊位于北五環(huán)至六環(huán)間，在此前規(guī)劃中，該地塊包含部分商業(yè)與公建，目前已被剝離，容積率從最初規(guī)劃的2.5大幅調(diào)降至1.8，在建筑高度不變的前提下，容積率的降低使樓棟排布更加疏朗，更利于打造低密宜居社區(qū)。

從需求端來看，平西府板塊能直接承接海淀北以及昌平南的高薪碼農(nóng)群體，雖然距離地鐵8號(hào)線平西府站略遠(yuǎn)，但周邊首開LONG街、積水潭醫(yī)院等成熟生活配套，使其具有極強(qiáng)的職住平衡屬性。

華潤(rùn)置地近58億獨(dú)攬今年總價(jià)最高地塊

作為北京今年以來總價(jià)最高的宅地，豐臺(tái)區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0007地塊備受關(guān)注。其坐落于西南二環(huán)至三環(huán)間，該地塊土地面積約3.95公頃，地上建筑面積約9.87萬平方米，容積率為2.5，建筑控高80米（局部高點(diǎn)不超過90米），起始價(jià)57.71億元，最終由華潤(rùn)置地以底價(jià)摘得。

該地塊相鄰的約17公頃河道、綠地等生態(tài)空間，由競(jìng)得人按不低于2200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)無償代建。扣除代建后，樓面價(jià)約為6.23萬元/平方米。

值得關(guān)注的是，地塊形狀不規(guī)則且非正南北朝向，未來樓棟排布將面臨面寬限制；同時(shí)，地塊內(nèi)部?jī)商幉豢梢苿?dòng)文物的原址保留要求，也對(duì)開發(fā)商綜合能力提出了更高的要求。

張凱表示，憑借麗澤商務(wù)區(qū)的輻射效應(yīng)，以及鄰近地鐵14號(hào)線與16號(hào)線換乘站的交通條件，地塊稀缺性突出，而且周邊配套逐漸完善。與中海麗金府相比，該地塊容積率也從2.8調(diào)至2.5，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了更高的靈活性，同時(shí)未設(shè)銷售指導(dǎo)價(jià)，也為后續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新提供了更多可能。

不過，未來入市后，項(xiàng)目需要直面中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院等現(xiàn)有樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力。當(dāng)前，中海麗金府去化率尚不足20%，麗澤叁號(hào)院去化率也僅維持在30%左右。盡管麗澤板塊的成熟度與遠(yuǎn)期價(jià)值仍值得期待，但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，區(qū)域庫(kù)存去化壓力依然明顯。

總體來看，張凱認(rèn)為，本次3宗地塊集中出讓，顯現(xiàn)出北京土地市場(chǎng)“分化加劇、理性聚焦”的主線。豐臺(tái)萬泉寺核心地塊雖條件優(yōu)越，但高總價(jià)、高配建門檻使其僅獲一家房企參與報(bào)價(jià)，最終底價(jià)成交，印證了當(dāng)前房企對(duì)核心資產(chǎn)也需“精打細(xì)算”；昌平平西府地塊通過“減量提質(zhì)”精準(zhǔn)適配北部職住需求，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比供應(yīng)；朝陽東壩地塊則為成熟板塊注入新房供給。由此可見，在國(guó)企主導(dǎo)、理性聚焦的背景下，北京樓市正從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”與“效”的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 穆祥桐