住房“以舊換新”加速落地，樓市去庫存又添一利器

住房“以舊換新”政策，正步入加速落地的新階段。

機構最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已經(jīng)有約30地調(diào)整優(yōu)化住房“以舊換新”政策，成為去庫存的重要舉措之一。有城市從此前的中介幫賣模式，調(diào)整為政府下場收購；有城市提出委托銷售、收購轉(zhuǎn)售、收購盤活三種方式，助力疏通住房交易鏈條。

住房“以舊換新”并不是新事物，但與過往各地的探索相比，近期相關政策更有針對性，配套支持政策持續(xù)完善，如給予公積金支持、明確“解約保護期”、加大補貼力度等，以多方面加快住房“以舊換新”的進度。

加大支持住房“以舊換新”

4月28日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議指出，要有效防范化解重點領域風險。努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新。

中指研究院表示，政治局會議時隔一年再提“房地產(chǎn)”，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的表述體現(xiàn)出中央穩(wěn)定房地產(chǎn)的態(tài)度。預計全國層面將繼續(xù)落實各項支持政策，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補貼、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和閑置土地等均是著力點。

在上述“穩(wěn)樓市”措施中，住房“以舊換新”是近期各地密集發(fā)力的重頭戲。

4月28日，佛山商品住房“以舊換新”首單案例，在南海區(qū)招商青云臺銷售中心完成簽約，現(xiàn)場同步落地2筆置換訂單，依托“收購轉(zhuǎn)售”模式達成了交易。

上述案例，是佛山日前推出的住房“以舊換新”政策的現(xiàn)實落地。4月20日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于組織開展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，提出“委托銷售”“收購轉(zhuǎn)售”“收購盤活”三類住房“以舊換新”模式。

在委托銷售模式中，換房人與房企簽訂委托協(xié)議掛牌出售，并選購該企業(yè)所開發(fā)的新房項目，并設定不少于90天的“解約保護期”，若舊房未成功轉(zhuǎn)售，換房人可直接解除認購協(xié)議。

在收購轉(zhuǎn)售模式中，房企參照市場評估價與換房人確定收購價格，收購后進行二次銷售或重新裝修后銷售。收購盤活模式中，房企收購的舊房符合政策要求的，可用作保障性租賃住房、人才房，也可通過裝修改造用作市場化租賃住房、旅居房、機關單位租賃房等。

據(jù)悉，方案明確首批企業(yè)為市屬和區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)或有更多房企參與“以舊換新”工作。此外，文旅公司也被納入到政策體系中，鼓勵企業(yè)通過多種方式將收購房源改造為旅居房，為存量房盤活開辟了“旅居+”的新路徑，具有一定創(chuàng)新示范意義。

為打通置換鏈條、降低成本，佛山還對參加“以舊換新”活動的換房人，對其出售舊房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠；住房公積金貸款最高額度可上浮不超過20%；支持舊房購買人辦理二手房住房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務；鼓勵房企提供專屬優(yōu)惠。

今年，上海也啟動了收購二手住房用于保障性租賃住房，近期上海市靜安區(qū)成功推出首單“收舊換新”（即收購二手房用作保障房）案例后，浦東新區(qū)也順利落地兩單。這表明上海正在積極推進“收舊換新”政策，相關工作取得了實質(zhì)性突破和擴圍。

易居研究院表示，上海的“收舊換新”通過政府或國企平臺，收購符合條件的二手房，轉(zhuǎn)化為保障性住房；同時以房票或定向購房款的方式，引導居民購置新建商品住房，切實打通了存量房與新房之間的流通通道，形成“二手房去庫存—保障房增量—新房去化”的循環(huán)。

4月27日，麗水新一期住房“以舊換新”活動也開始報名，計劃收購200套舊房。市民今年完成住房“以舊換新”的，可享受舊房交易價格2%的補貼。舊房收購范圍從老城區(qū)擴展至中心城區(qū)、水東片區(qū)和聯(lián)城片區(qū)，舊房收購款抵扣新房款比例由70%提高至80%。

政策執(zhí)行不斷細化

住房“以舊換新”并非樓市新事物。放眼全國，這項政策已成為多地激活樓市的重要抓手。

目前，國內(nèi)多個城市出臺的住房“以舊換新”政策，實施模式主要有三種：中介幫賣、國企收購、購房補貼，比如鄭州、南京以國企收購為主，揚州、徐州等給予購房或契稅補貼。

今年以來，相關政策仍在持續(xù)出臺。據(jù)中指不完全統(tǒng)計，今年已經(jīng)有約30地調(diào)整優(yōu)化住房“以舊換新”政策。那么，當前的住房“以舊換新”政策跟以往有何不同？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，本輪住房“以舊換新”政策與此前相比，最大的不同在于模式更加多樣。除委托售賣外，還包括政府國資平臺收儲后再出售、或轉(zhuǎn)為保障性住房等模式，這是此輪“以舊換新”的特點之一。

另一方面，各地著力打通以舊換新環(huán)節(jié)，提振二手房業(yè)主參與意愿，使賣舊買新的流程更加順暢、交易成本更低。例如深圳推出中介費減免，以及二手房售出后、購買新房前過渡期租賃住房的中介代理零傭金等舉措。此外，出售二手房并購買新房還可獲得一定獎勵。

李宇嘉表示，傳統(tǒng)住房“以舊換新”涉及的環(huán)節(jié)非常多，包括賣房、贖樓、水電氣過戶、尋找潛在買家、按揭、二手房裝修，租賃等。實踐中，很多想換房的人，迫于舊房賣不掉，或折損比較大，無法實現(xiàn)換房。這時候，就需要政府積極推動以舊換新。

他認為，目前各地探索出了包括委托銷售（房企只搭建獨立平臺）、收購轉(zhuǎn)售（房企或國企平臺收購后二次銷售等）、收購盤活（收購后作為保障房、安置房、人才房等）多種形式，將政府對于保障性住房的需求與二手房置換結(jié)合起來，發(fā)揮了惠民生、促穩(wěn)定的雙重作用。此外，部分政策還觸及到了交易痛點，比如降低交易中介傭金費率，推動帶押過戶等。

中指研究院方面告訴第一財經(jīng)，與此前落地的住房“以舊換新”政策相比，近期相關政策更為細化和具有針對性。一是，收購條件更為細化；二是收購后用途進一步擴大，如用于旅居房、機關單位租賃房等；三是，配套支持政策進一步完善，如給予公積金政策支持、明確“解約保護期”、加大補貼力度，有助于提升參與方參與積極性，加快“以舊換新”進度。

后續(xù)，住房“以舊換新”工作如何更好推進，李宇嘉認為可從多方面著手。

一方面，政府可協(xié)同行業(yè)協(xié)會，將多方主體動員起來，比如裝修公司、中介賣舊買新和租賃的一條龍代理，開發(fā)商拿出性價比高的房源，銀行對該類按揭提供更優(yōu)惠利率等，讓參與者看到“賣舊買新”在成本節(jié)約、效率提升、房源選擇等方面的綜合優(yōu)勢。

此外，對于中心區(qū)特別老舊的二手房，要借鑒上海市靜安區(qū)的做法，由國企平臺收儲，并改造為保租房，發(fā)揮其區(qū)位優(yōu)勢。各地基于中心區(qū)租賃需求旺盛的現(xiàn)狀，可常態(tài)化推進二手房收儲和以舊換新工作，定期發(fā)布和更新片區(qū)收儲的評估價，給市場傳遞穩(wěn)定的價格信號。