多城市接連發布最強樓市新政，五一后樓市走勢將成市場關注焦點

金透財經 | 何界 版權圖片 | 微攝

2026年的“五一”假期前，國內樓市在短短數日內迎來一輪罕見的政策密集釋放。4月28日，中共中央政治局會議時隔一年再次明確提出“努力穩定房地產市場”。此后不到48小時，深圳、廣州、天津三座重點城市接連落地新一輪樓市優化政策，武漢隨后于4月30日晚間發布“漢七條”新政，湛江、惠州、惠陽等城市亦同步推出購房補貼措施。幾乎在同一時間窗口，上海二手房市場錄得28742套的月度網簽量——創下近十年4月單月成交最高紀錄。

政策落地與市場活躍的信號在同一時間窗口交匯，烘托出近期房地產市場最核心的觀察命題：2026年“五一”假期之后，中國樓市將走向何處？一方面，政策的集中加碼正在為市場注入新的支撐邏輯；另一方面，全國整體市場仍處于筑底過程，成交數據的分化特征依然明顯。 市場能否將“金三銀四”的恢復信號延續為全年持續向好的趨勢，將成為二季度最為關鍵的觀察指標。

上海領跑，“存量”市場已率先走出復蘇周期

在各大一線城市中，上海二手房市場的表現最為突出。2026年1—2月，上海二手住宅成交占全市住宅總成交面積的比例已達到69.62%。3月，上海二手商品房成交3.1萬套，創近五年新高；4月成交量雖較3月的3.12萬套略有回落，但網簽達28742套，同比大漲22.3%，超越2019年4月的2.71萬套，刷新了近十年4月單月成交的最高紀錄。

4月30天中有8個交易日網簽突破千套，4月11日以1632套創下近五年單日成交峰值。“金三銀四”累計成交約5.92萬套，在近十年中排名第二，僅次于2021年的6.59萬套。

從成交結構看，上海二手房市場呈現“剛需托底、改善緩步復蘇”的格局，總價200萬元至400萬元的剛需房源占據市場主流份額，500萬元以上改善型房源成交有所回升但幅度有限。58安居客研究院分院院長張波分析指出，2.87萬套的網簽量打破近十年4月成交紀錄，說明上海二手房市場已顯著修復，信心正在持續提升。春節后上海推出的樓市放松政策是最直接的原因，直接降低購房門檻與成本，釋放了積壓的剛需與改善需求。

上海作為全國二手房成交的“風向標”城市，其市場修復軌跡對未來重點城市樓市走勢具有較強的參考價值。

三大一線城市背對背推新政，政策工具箱全面啟動

緊隨政治局會議的表態，深圳、廣州、天津三大城市在4月29日至30日期間密集出臺樓市新政。三城政策的共同邏輯是“差異化調控”——針對不同群體、不同區域、不同需求分別施策——但其著力點各有側重。

深圳政策的核心是“定向松綁核心區限購+公積金加碼”。 4月29日晚間，深圳市住建局印發通知，在福田區、南山區和寶安區新安街道范圍內，深戶家庭可在核心區購買第三套房，連續繳納社保或個稅滿1年的非深戶家庭可買二套房；持有居住證的無社保非深戶家庭，也可在核心區購買1套商品住房，無需社保條件。公積金方面，基礎額度從個人60萬元、家庭110萬元分別提至70萬元和130萬元；首套房上浮比例從40%提高至60%，新增初婚初育家庭上浮50%，二孩及以上家庭從50%提高至70%，最高可疊加至個人189萬元、家庭351萬元。9月份，深圳曾全面放開非核心區限購，此次政策則是向核心區域的精細化滲透，形成了“非核心區放開+核心區漸進松綁”的梯次調控格局。

廣州政策的著力點是“公積金大幅提額+‘賣舊買新’財政補貼+房票擴圍”。 公積金方面，個人貸款最高額度提升至100萬元，兩人及以上共同申請最高額度提高至200萬元，疊加多子女家庭和“好房子”等條件后最高可貸360萬元。在置換鏈條上，廣州發放“賣舊買新”專項補貼，貸款總額的1%，單套最高3萬元，總規模2億元，是近年來一線城市為數不多直接以財政資金補貼購房者的措施之一。政策還拓展房票適用范圍，從住宅征收擴展至商業、辦公等物業，推動房票“跨區使用、全市通用”，并支持國企市場化收購二手住宅用作保障性住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，廣州的公積金貸款額度提升后，兩人最高200萬元、疊加后最高360萬元的額度已可覆蓋絕大部分房屋總價，公積金貸款利率比商業貸款低約100個基點，政策降低購房門檻和成本的效應非常直接。

天津政策的側重點是“人才補貼+存量盤活+積分落戶”。 新政允許各區面向各類人才、新市民、青年人和應屆大學畢業生發放購房補貼或租房補貼；同時將換購住房個稅退稅政策延期至2027年底，盤活存量方面鼓勵國企收購存量商品房用作保障性住房、人才房等用途，并給予住房租賃稅收優惠、土地不補繳價款等政策支持。

業內專家表示，“五一”假期前重點城市政策響應速度明顯加快，密集出臺且方向明確，是對努力穩定房地產市場信號的有力回應。

政策傳導的關聯關節：疏通“置換堵點”

深圳、廣州、天津三城新政在各自著力點上殊途不同，但一個共同的優先指向引人注目——疏通置換鏈條。

廣州直接以財政補貼的方式降低購房者換房成本。2026年一季度，廣州新房套均成交總價約332萬元，二手房約249萬元。貸款總額1%即3.3萬元左右的補貼，雖然絕對金額不大，但對一線城市購房者而言，相當于覆蓋了部分交易稅費和中介成本，能夠緩解“先賣后買”過程中的資金周轉壓力。與此同時，廣州還支持國企市場化收購二手住宅，為業主提供快速置換通道，意在打破“舊房賣不掉、新房買不了”的僵局。

天津以個稅退稅和積分落戶政策為核心，降低置換周期成本的同時，以落戶政策疊加優惠，從“賣一”到“買一”均設計了政策銜接。深圳雖未直接發放置換補貼，但核心區限購放開后，存量房業主置換到核心區的能力直接受益，公積金大幅提額也降低了補足貸款差額的資金壓力。

專家認為，要引導存量與增量政策執行形成合力，將當前的點狀復蘇逐步引導為面狀企穩。而打通置換鏈條正是當前“存量與增量協同”的核心病癥所在——只有讓存量房的流動性充分釋放，新房市場的改善性需求才能有效轉化為實際成交。

一季度筑底與節后走向：政策與市場的協同考驗

一季度全國房地產數據勾勒出一張仍處于調整通道但仍存樂觀因素的圖形。

中指研究院監測數據顯示，一季度全國新建商品房銷售面積為1.95億平方米，同比下降10.4%，銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%，降幅較1—2月有所收窄。二手房方面，重點30城二手住宅成交41.8萬套，同比下降3.8%，但3月上海、北京成交量均實現同比增長，反映了核心城市的率先回暖。中指研究院認為，受2025年市場熱度逐季回落的基數效應影響，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整體市場仍處筑底期，分化特征預計將持續深化。

在政策端，一季度全國已有超100省市出臺穩樓市政策約160條。3月以來市場銷售出現邊際改善，4月上半月北京、上海等核心城市樓市修復延續。中指研究院表示，在“好房子”項目入市及傳統旺季疊加帶動下，二季度核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐；同時，在掛牌量趨穩背景下，二手房價格跌幅有望維持在窄幅區間，但要實現“止跌”，仍需收入預期改善與房價預期的實質性修復共同推動。

多位業內人士認為，當前樓市核心矛盾已從“有沒有需求”轉向“有沒有信心”。從上海近兩個月的二手房成交數據看，剛需群體的入市意愿在政策推動下已有明顯提升，但中長期看，居民收入預期和市場信心的恢復仍需更長時間。馬光遠提出，房地產市場大概率已經跌不動了，這不意味著房價會暴漲，而是說明該擠的水分已基本擠完。不過，“跌不動”和“能上漲”之間的距離，仍需要通過持續的政策支持和微觀市場主體的心態修復來彌合。

金透評論：市場拐點已在交匯處，但挑戰才剛剛開始

縱觀2026年一季度和“五一”前的政策窗口，房地產市場正在經歷一個關鍵的“緩沖期”：一方面，核心城市的二手房市場已出現階段性企穩甚至加速回暖的信號；另一方面，全國新房市場整體仍在筑底通道，風險尚未完全出清。政策力度空前，方向明確，但真正考驗其成色的時刻才剛剛開始——政策落地后的市場反饋，將決定“金三銀四”的成交熱度能否轉化為全年的持續性回暖。

上海二手房創十年4月紀錄說明，存量市場的修復正從點狀向面狀演進，對全國其他核心城市的市場預期具備正向影響效果。深圳通過放開核心區限購、提升公積金貸款額度和覆蓋面，直擊改善性需求的“資格”與“資金”雙重門檻。廣州創新性地以財政貼息方式撬動二手房置換鏈條，其政策設計的創新性對于后續城市具有示范效應。天津則將人才引進、存量盤活和購房支持有機結合，形成“以人促需、以租代購”的政策閉環。

展望“五一”后，市場走勢將取決于以下三個關鍵變量：一是4月成交翹尾能否在5月銜接并延續——“五一”假期居民出游熱度或將短期沖擊交易量，但政策效應仍有滯后釋放期；二是核心城市二手房價格能否企穩，居民預期修復能否跟上市場成交量的恢復節奏；三是三四線城市能否緊隨核心城市的回暖步伐，避免區域分化拉大帶來的市場斷層。

中指研究院指出，4月市場修復的延續性尤為關鍵，若核心城市熱度能夠保持，將有助于改善市場預期，為全年市場平穩運行奠定更好基礎。從目前政策密度和市場反饋來看，二季度樓市有望在存量與增量政策協同作用下維持一定活躍度，但在收入預期實質性改善之前走出全面反轉行情的條件尚不充分。

政策方向已明，市場拐點已在交匯處——但真正的挑戰才剛剛開始。未來幾個月的市場數據將決定此輪政策周期的究竟是助推樓市穩定健康發展的有效推力，還是只是短暫的情緒修復。