樓面價(jià)1.69萬(wàn)元/㎡！中建智地正式進(jìn)軍北京懷柔

“中建智地周內(nèi)北京拿地金額已超20億元。

張帥旗/發(fā)自北京

4月28日下午3時(shí)，北京市懷柔區(qū)懷柔新城0103街區(qū)HR00-0103-6001地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地（下稱“6001”地塊）以溢價(jià)率2.44%、7.56億元的價(jià)格，被中建智地摘得，折合樓面價(jià)約1.69萬(wàn)元/平方米。

僅在一周前，中建智地剛剛以13.24億元摘得亦莊新城YZ00-0802街區(qū)-1401-1地塊，溢價(jià)率為8.7%，折合樓面價(jià)約2.556萬(wàn)元/平米。該地塊延續(xù)了亦莊宅地溢價(jià)成交的態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率為2.44%。

該地塊因容積率僅1.4、緊鄰懷柔水庫(kù)與城市森林公園，且步行即可抵達(dá)青春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京中醫(yī)醫(yī)院懷柔醫(yī)院等成熟配套，而被業(yè)內(nèi)視為懷柔老城近年來(lái)的“低密生態(tài)”地塊。

值得注意的是，此次中建智地的競(jìng)拍對(duì)手為北京建工，6001地塊周邊便是北京建工旗下的嘉棠澐璽項(xiàng)目。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，該地塊的商業(yè)與地段不及嘉棠澐璽，后者憑“負(fù)公攤”等創(chuàng)新開(kāi)盤去化95%，已樹(shù)立品質(zhì)標(biāo)桿。6001地塊須以產(chǎn)品力突破劣勢(shì)，且其利潤(rùn)對(duì)售價(jià)高度敏感，容錯(cuò)率較低。

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懷柔老城的“低密生態(tài)”地塊

6001地塊土地開(kāi)發(fā)程度為七通一平，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地。用地規(guī)模約3.19公頃，地上建筑面積4.47萬(wàn)平方米，起始總價(jià)7.38億元。

圖源：北京市規(guī)劃和自然委員會(huì)

具體到地塊來(lái)看，6001地塊位于懷柔區(qū)龍山街道（六環(huán)外），距懷柔區(qū)政府約1公里，地處懷柔老城核心地帶。地塊四至范圍為東至開(kāi)放路，南至天齊路，西至天齊路，北至府前東街。

就城市配套而言，地塊西側(cè)臨近懷柔水庫(kù)，東側(cè)臨近懷柔汽車站及懷柔火車；商業(yè)方面，周邊有京北大世界購(gòu)物中心、青春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)體；醫(yī)療方面，北京中醫(yī)醫(yī)院懷柔醫(yī)院；教育方面，周邊集聚北京十一懷柔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中關(guān)村三小懷柔學(xué)校及懷柔第五幼兒園，交通、教育及商業(yè)配套齊全。

圖源：北京市規(guī)劃和自然委員會(huì)

從產(chǎn)品指標(biāo)看，該地塊容積率為1.4、建筑限高24米～36米。根據(jù)《懷柔新城HR00-0101～0103街區(qū)（老城區(qū)單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年～2035年）》顯示，懷柔老城區(qū)北鄰淺山地區(qū)，西靠懷柔水庫(kù)，單元定位為宜居宜業(yè)的山水花園新城。

根據(jù)出讓文件要求，地塊中的居住區(qū)綠地率需≥30%，在后續(xù)設(shè)計(jì)中，項(xiàng)目要貫徹落實(shí)首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強(qiáng)綠地綠化彩化效果。

此外，鼓勵(lì)在建筑設(shè)計(jì)階段精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)，結(jié)合“好房子”政策提升得房率，打造高品質(zhì)住宅。建筑色彩搭配宜與周邊建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，建筑材質(zhì)鼓勵(lì)采用綠色、環(huán)保材質(zhì)，避免采用大面積涂料。建筑屋頂宜采用平坡結(jié)合形式。地塊內(nèi)綠地宜通過(guò)慢行步道融入到整體綠化體系中。

值得注意的是，依據(jù)已有資料，有活動(dòng)斷裂疑似從場(chǎng)地或附近通過(guò)，項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展區(qū)域性地震安全性評(píng)價(jià)工作。

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一周兩宗溢價(jià)落子

在6001地塊掛牌之前，中建智地便以“先招后拍”模式提前展開(kāi)了部署。公開(kāi)信息顯示，早在今年2月14日，該公司旗下北京興瀾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“興瀾地產(chǎn)”）便完成了工商登記，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，由中建智地董事長(zhǎng)樊飛軍掛帥，中建智地京東公司執(zhí)行總經(jīng)理張夢(mèng)燦任項(xiàng)目公司經(jīng)理。

而在該地塊項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施方案公示當(dāng)天，成立不久的興瀾地產(chǎn)便迅速發(fā)布涵蓋土方工程、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)的四份招標(biāo)計(jì)劃，投資估算約3.3億元。

圖源：北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)

4月28日下午，該地塊土拍結(jié)果出爐，共有中建智地、北京建工兩家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，6001地塊最終以7.56億元被中建智地競(jìng)得，折合樓面價(jià)約1.69萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為2.44%。

僅在一周前，中建智地剛在亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊的競(jìng)拍中“力戰(zhàn)”建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)金茂、保利發(fā)展及招商蛇口等四家房企，最終以溢價(jià)8.7%、13.24億元的價(jià)格摘下這一地塊。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示：“這宗地塊的出讓節(jié)奏頗為緊湊，從3月24日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)到次日正式掛牌，中間僅相隔一天。而中建智地早在2月末就發(fā)布了針對(duì)該地塊的土方、施工等招標(biāo)計(jì)劃。中建智地此次布局懷柔，打破其此前聚焦朝陽(yáng)、昌平的拿地局，在核心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)飽和的背景下，此舉可視為房企轉(zhuǎn)向配套成熟的遠(yuǎn)郊價(jià)值區(qū)、尋求穩(wěn)健發(fā)展的一種嘗試。“

“同時(shí)，地塊位于懷柔老城區(qū)核心位置，距離懷柔區(qū)政府約1公里，周邊集聚了北京十一懷柔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中關(guān)村三小懷柔學(xué)校、北京中醫(yī)醫(yī)院懷柔醫(yī)院、青春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、懷柔城市森林公園等優(yōu)質(zhì)配套資源。此前，南側(cè)6006地塊在規(guī)劃優(yōu)化中，建筑高度上限由36米下調(diào)至24米，為本地塊騰出更開(kāi)闊的南向采光面，進(jìn)一步提升了地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值?！?/p>

該地塊也承擔(dān)了部分配建壓力，實(shí)施方案規(guī)劃顯示，其周邊須配建公園和廣場(chǎng)用地合計(jì)0.8公頃，另有公共服務(wù)配套0.38公頃需待深入研究后再批復(fù)具體規(guī)劃指標(biāo)。

而據(jù)《供地項(xiàng)目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函》顯示，結(jié)合懷柔區(qū)人防分區(qū)規(guī)劃，該項(xiàng)目應(yīng)建一處二等人員掩蔽所983平方米以及一處專業(yè)隊(duì)隊(duì)員掩蔽部，因目前項(xiàng)目尚未穩(wěn)定，擬建議結(jié)合修建一處二等人員掩蔽所及一處專業(yè)隊(duì)隊(duì)員掩蔽部，最終以行業(yè)主管部門審批為準(zhǔn)。而上述建設(shè)投入或?qū)⒆兿嗤聘邔?shí)際成本。

值得注意的是，此次中建智地的競(jìng)拍對(duì)手正是北京建工。而其競(jìng)得的6001地塊直線距離不到1公里，便是北京建工在2025年打造的建工·嘉棠澐璽，該項(xiàng)目因迅速去化，成為當(dāng)年北京樓市的一匹“遠(yuǎn)郊黑馬”。

該項(xiàng)目于9月21日開(kāi)盤，當(dāng)天去化率便飆至95%，后續(xù)首周網(wǎng)簽110套，短短半個(gè)月去化七成，于年底前基本清盤。

張凱認(rèn)為：“周邊在售新房項(xiàng)目北京建工·嘉棠澐璽于2025年9月入市，近期成交參考價(jià)約4萬(wàn)元/㎡。相比之前，本地塊仍在價(jià)格上存在一定利潤(rùn)空間。但應(yīng)看到，其商業(yè)氛圍與地段能級(jí)相較嘉棠澐璽有一定差距。尤其，后者憑借“負(fù)公攤”等產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)盤去化率達(dá)95%，不僅提前鎖定了客源，也樹(shù)立了區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)桿。這意味著本地塊必須在產(chǎn)品力上實(shí)現(xiàn)突破，才能在地段劣勢(shì)下?tīng)?zhēng)奪有限的改善客群，其利潤(rùn)空間對(duì)售價(jià)極為敏感，整體容錯(cuò)率也較低?！?/p>