金科股份，卸下千億包袱

斑馬消費 楊柘

2025年，*ST金科迎來報表層面的驚天大逆轉(zhuǎn)，歸母凈利潤一舉扭虧為盈，且凈資產(chǎn)由負轉(zhuǎn)正，已滿足撤銷退市風險警示的核心條件。

此番扭虧并非來自房地產(chǎn)主業(yè)的改善，而是受益于債務(wù)重組帶來的一次性收益。若撇開這筆收益，公司實際虧損規(guī)模仍在進一步增長。

公司將經(jīng)營改善的希望，寄托于向不動產(chǎn)綜合運營商的轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)。未來的看點在于，其布局的城市更新、資管等業(yè)務(wù)能否保持可持續(xù)增長，從而優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，增強長期盈利能力，這也是公司成功化解千億債務(wù)之后二次振興的關(guān)鍵。

未來5年，在新控股股東的主導下，金科將分重整、重構(gòu)、重啟和重塑等4步推進，終極目標是完成企業(yè)全面重塑，正式告別“黃紅云時代”。

業(yè)績驚天逆轉(zhuǎn)

2025年，*ST金科（000656.SZ）營業(yè)收入繼續(xù)大幅下降，但歸母凈利潤在報表上呈現(xiàn)出驚天大逆轉(zhuǎn)，一舉實現(xiàn)扭虧為盈，引發(fā)市場高度關(guān)注。

據(jù)年報，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約68.84億元，同比下降75.02%，歸母凈利潤約293.25億元，同比大增191.73%。

2022年至2024年，公司歸母凈利潤連續(xù)三年虧損，合計虧損約620.92億元。為何去年短短1年內(nèi)就能迅速扭轉(zhuǎn)虧損的局面？

答案寫在非經(jīng)損益項目表中。去年，公司重整計劃執(zhí)行完畢，確認債務(wù)重組損益約725.96億元，計入當期非經(jīng)損益中，成為扭虧的核心支撐。

不過，若是剔除這一影響，公司實際虧損規(guī)模仍在擴大。據(jù)2025年報，扣非凈利潤為約-355.76億元，同比下降25.19%。

完成司法重整，不僅帶來賬面盈利，更是推動其凈資產(chǎn)由負回正。截至去年末，公司凈資產(chǎn)為41.56億元，扭轉(zhuǎn)2024年-286.83億元的資不抵債狀態(tài)。

天健會計師事務(wù)所對公司出具標準無保留意見《審計報告》，持續(xù)經(jīng)營重大不確定性已經(jīng)消除，疊加期末凈資產(chǎn)規(guī)模回正，以及無其他警示情形，已具備摘星脫帽的條件。

目前，公司已向深交所提交撤銷退市風險警示和其他風險警示的申請。

經(jīng)營未企穩(wěn)

*ST金科的收入來源，仍然依賴房地產(chǎn)銷售及運營。2025年，該板塊實現(xiàn)收入約65.88億元，同比下降75.68%，占總收入的95.70%。

分區(qū)域來看，西南、華東及華中等3大地區(qū)收入全線下降。西南地區(qū)仍為公司第一大市場，去年收入約24.49億元，占總收入的35.57%。

當前國內(nèi)房地產(chǎn)仍處于調(diào)整探底階段，行業(yè)全面復(fù)蘇和回暖尚需時日，公司依賴傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)大幅增長的可能性較低。

在2025年成功完成重整后，金科已明確從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)向不動產(chǎn)綜合運營商轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展商業(yè)代建、管理咨詢等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)年報，去年公司新增簽約全過程代建項目45個，新增管理面積467萬平方米，預(yù)計合同收入超7.1億元，新增簽約管理咨詢類項目預(yù)計合同收入超2.1億元；

金科產(chǎn)商在輕資產(chǎn)項目上拓展，全年簽約輕資產(chǎn)項目14個，全口徑合同金額3.9億元，新增在管商業(yè)面積8.4萬平方米；另外代建項目實現(xiàn)銷售額約8.7億元。

公司已實質(zhì)性收縮傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，已連續(xù)數(shù)年未新增土地儲備。截至2025年末，其土地儲備計容建筑面積為918.73萬平方米，剩余可開發(fā)比例僅39.62%。

公司在去年對業(yè)務(wù)部門結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是重頭戲，新設(shè)資產(chǎn)管理、城市更新、基金管理、數(shù)字科技等事業(yè)部，將資源向三大賽道集中傾斜，推動向不動產(chǎn)綜合運營商的升級。

這種轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略能否成功，關(guān)鍵在于城市更新、資管業(yè)務(wù)等新業(yè)務(wù)板塊能否形成可持續(xù)性增長動能，帶動收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

如果說2025年是公司的涅槃之年，2026年則是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的開局之年。2026年第一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.40億元，同比下降68.14%，歸母凈利潤虧損4223.98萬元，同比減虧97.39%。

卸下千億包袱

*ST金科并非首家出險的千億房企，卻是第一家主動通過司法重整化解巨額債務(wù)的千億房企。

2023年5月，公司因現(xiàn)金流緊張，未能兌付一筆優(yōu)先票據(jù)本金3.25億美元及相關(guān)利息4452.5萬美元，發(fā)生公開違約，成為啟動司法重整的導火索。

當月公司即提出向法院主動申請重整及預(yù)重整的設(shè)想。次年2月，正式向法院申請重整，不久被重慶第五中院裁定受理。

作為曾躋身行業(yè)前20強、從西南走向全國的千億房企，公司存量項目與土地資源等優(yōu)勢吸引多家意向重整投資人參與，包括中金資本聯(lián)合體、長城國富置業(yè)及招商平安資管等。

2024年11月，上海品器資管和北京天驕綠苑聯(lián)合體被確認為重整投資人。其后，又引入長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金等產(chǎn)業(yè)投資方，并與20多家財務(wù)投資人簽約，合計注資26.28億元。

此次重整涉及*ST金科及重慶金科的債務(wù)規(guī)模達1470億元，債權(quán)人超8400家。公司以現(xiàn)金+股票+信托收益權(quán)的綜合方案，實現(xiàn)對巨額債務(wù)的清償工作。

其中，重整的重要看點就是資本公積轉(zhuǎn)增股本，引入戰(zhàn)略投資者和抵償債務(wù)。

重整完成后，上海品器聯(lián)合體指定其實際控制的京渝星筑、京渝星璨兩家企業(yè)合計持有公司總股本的9.34%，為公司第一大股東，原實控人黃紅云及其一致行動人持股比例降至約7.28%。

至此，公司控股股東由金科控股變更為京渝星筑、京渝星璨，實控人由黃紅云變?yōu)闊o實控人。*ST金科的黃紅云時代正式落幕。