香港樓市，怎么成內地人說的算了？

4月份的香港，空氣里彌漫著久違的躁動。

一個高端住宅項目的首輪搖號現場，隊伍從售樓處一直排到了街角的地鐵站。218套房源，在開盤幾個小時內被一掃而空，成為今年香港樓市第N個“日光盤”。

地產商的代理們忙得腳不沾地，他們手里攥著的客戶名單里，超過一半是說著普通話的內地買家。

就在幾天前，A股上市公司神州泰岳通過兩家境外子公司，豪擲1.24億港元，一次性買走12套住宅；稍早之前，一位內地家族客戶，直接拍下赤柱黃麻角道一套價值1.1億港元的豪宅；

與此同時，另一組數據也在悄悄刷新認知：截至2026年2月，香港樓價已經連續上漲九個月，一季度大手客掃走超過600套住宅，成交金額接近50億港元。很多本該冷清的淡季，反而變成了成交高峰，新盤“日光”重新成為新聞里的高頻詞。

這似乎不再是我們熟悉的那個香港樓市。

過去三年，香港樓市經歷了自1997年以來最慘烈的調整，樓價從高點下跌超過20%，成交量腰斬，地產代理行業裁員潮此起彼伏。

但從2025年下半年開始，市場突然掉頭向上，如果3月漲勢延續，那么今年一季度的漲幅將直接追平2025年全年。

更值得注意的是，這一輪復蘇的主力，不再是香港本地買家。

中原地產的數據顯示，今年一季度內地買家在港置業宗數近3900宗，同比上升逾50%，成交金額突破400億港元，同比大漲90%。辰宇投資的喬安直言不諱，“內地買家可能已經取代當地買家，成為近期撐起香港中高端樓市的支柱。”

香港樓市看起來像復蘇，但運行方式，更像另一套系統。或者換一種更直接的說法，這不是香港樓市變好了，而是香港樓市，換了一批買家。

買家變了，市場就變了

如果只看成交數據，很容易得出一個樂觀的結論：成交量上來了，價格也在回升，香港樓市正在恢復元氣。

但把視角往下挪一層，你會發現，真正發生變化的，從來不是“市場情緒”，而是買家結構。

而房地產市場里，往往是誰在買，誰就決定價格。

過去的香港樓市，是本地人定價的市場，買家主要是本地中產，資金來源是工資、家庭積累、按揭貸款，買房目的以自住和長期持有為主。這就意味著，房價雖然高，但它依然依賴本地收入水平。

所以當利率上升、經濟放緩、就業預期轉弱時，市場自然會降溫。換句話說，那時候的香港房地產，更像一個放大版的消費市場：有周期、有波動、但邏輯清晰。

而當越來越多內地人入港買房后，很多人下意識地將其與2015年那輪炒房潮聯系起來。但只要深入拆解這一輪內地買家的構成，就會發現兩者有著本質的區別。

2015年的內地買家，絕大多數是短期投機者。他們利用香港樓市的杠桿優勢，快進快出，賺的是樓價快速上漲的差價。但這一輪的內地買家，已經分化成了三個截然不同的群體，他們的需求更加多元，也更加長期。

首先就是企業配置者，這是今年出現的新變量。

神州泰岳掃房并不是孤例，越來越多的內地企業開始在香港配置房產，目的主要有兩個：一是作為投資收租，獲取穩定的現金流；二是為派駐香港的員工提供住宿，降低人力成本。

美聯物業透露，西九龍有一個新盤項目，由于租金回報率預計超過4%，吸引了大量企業買家。“有不少內地的科技公司和金融公司，一次性買好幾套房子，用來給員工當宿舍。這樣既解決了員工的住宿問題，又能獲得不錯的投資回報，一舉兩得。”

除了內地企業，還有一些原本在迪拜、新加坡配置資產的中東和東南亞華人，也開始轉向香港。喬安表示，“新加坡其實也是一個熱門選擇，但對于沒有海外居民身份又希望背靠祖國的人士來說，中國香港則是一個更為熟悉也更安全的選擇。”

第二類就是自主剛需者，這是比較容易被忽視的群體，但仍是最堅實的基本面支撐。

香港入境事務處的數據顯示，2025年高才通獲批的申請共31508宗，全年通過不同入境計劃來港的人數超過12.4萬人。

雖然較2024年略有回落，但兩年合計超過26萬人獲批來港。這些內地人才剛來香港時，大多選擇租房。但隨著他們渡過最初的適應期，加上樓價見底、利率下行，越來越多的人開始考慮買房。

“很多高才通客戶在香港工作一兩年后，有了穩定的收入和家庭，買房就成了順理成章的事情。” 一位新界的地產代理表示，“他們不像本地買家那樣觀望很久，只要看到合適的房子，出手都很快。”

團結香港基金的報告也指出，“外地人才及學生大量流入帶動租金創下歷史新高，加上按揭利率跌穿 3.5 厘的封頂水平，借貸成本亦明顯低于租金回報，帶動市場需求逐步轉租為買。”

當然，當下香港樓市也少不了短期套利者的影子，但他們的邏輯已經變了。

和2015年不同，他們賺的不再是單純的樓價上漲，而是“市場錯配+息差+匯率”的三重收益。人民幣匯率持續走高，香港利率預期則持續走低。對于部分內地人士而言，配置香港房地產類似于利差和匯率的雙重對沖。

目前香港的銀行按揭利率已經跌破3.5厘，而內地的房貸利率普遍在4%以上，再加上人民幣對港元的升值預期，光是息差和匯率的收益，就已經相當可觀。

更重要的是，香港樓市的租金回報率正在持續上升。由于兩年超過26萬人才流入，香港的住宅租金已經創下歷史新高，不少區域的租金回報率超過4%，遠高于銀行存款利率。這意味著，即使樓價不漲，投資者也能獲得穩定的現金流。

所以，與其說這輪行情是需求回來了，不如說是進入市場的錢，變多了，也變重了。而當買家邏輯發生替換，接下來發生的，就不只是上漲或下跌的問題了，那將是一套新的運行方式。

為什么是現在？

資金從來不會無緣無故涌入一個市場。這輪香港樓市的小陽春，本質上也是如此，不是偶然的運氣，而是政策、人口、利率、供應四大周期疊加的必然結果。

2023年下半年，香港特區政府全面撤銷了實施多年的樓市“辣招”，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這一政策徹底釋放了被壓抑多年的購房需求，尤其是非本地買家的需求。

為了搶抓市場機遇，香港的銀行也開始主動搶客。4月下旬，當地一家大型銀行率先將房地產按揭的現金回贈提高至最高1.2%，突破了1%的行業紅線。其他銀行也紛紛跟進，推出了各種低息貸款產品，進一步降低了購房者的成本。

其次是人口周期的拐點。過去幾年，香港經歷了一波人口流出，但從2024年開始，隨著搶人才政策的落地，人口開始呈現V型反彈。兩年超過26萬人才的流入，不僅帶來了大量的住房需求，也推高了租金水平。

租金的上漲，變成了樓市復蘇的關鍵。當租金回報率超過按揭利率時，租不如買的邏輯就會成立，大量的租房需求就會轉化為購房需求。這也是為什么這一輪復蘇，是從剛需盤開始，逐步傳導到中高端市場的。

另外，房地產從來不是一個孤立市場，它的核心變量只有一個，錢貴不貴。

隨著美聯儲進入降息周期，香港的銀行利率也開始持續下調。目前香港的最優惠利率（P 率）已經降至5.125%，實際按揭利率跌破3.5厘，是過去幾年的最低水平。

利率的下降，直接降低了購房者的月供壓力。以一套1000萬港元的房子為例，首付三成，貸款700萬港元，按3.5%的利率計算，30年等額本息的月供約為31400港元。而同樣的房子，租金大約在35000港元左右。也就是說，買房的月供比租房還要便宜。

并且現在市場開始出現一個關鍵變化，就是對降息的預期，正在形成。注意，這里不一定是已經降息，而是市場開始相信，利率不會再繼續上行，甚至會進入下行周期，甚至中東沖突還沒結束，油價還沒回落。

這帶來的影響是非常直接的，資金成本下降、杠桿重新變得可用，長期資產估值開始修復，對于大資金來說，便意味著可以重新做久期了。

最后一個容易被忽視的，是供應周期的短缺，但這也是最重要的一個因素。

香港特區政府差餉物業估價署的數據顯示，2025年香港私人住宅落成量為18448個單位，同比減少24%；預測2026年將進一步減少近8%至16975個單位，2027年再回落至15362個單位。

團結香港基金的報告預測，2026至2030年私人住宅年均落成量為17100個單位，短期供應將迎來周期性低位。

一邊是需求的爆發，一邊是供應的減少，供需關系的逆轉，是香港樓市量價齊升的根本原因。

市場火熱，但分歧仍在

盡管市場一片火熱，但關于香港樓市未來的走勢，依然存在不小的分歧。

樂觀派認為，這輪上漲才剛剛開始。

高盛和摩根大通分別預測，香港樓價今年最高將上漲12%和15%。

他們的理由很充分，內地買家的需求已經常態化：

• 月度成交量連續13個月維持在超千宗水平，創下有紀錄以來最長的連續期；

• 人口流入的趨勢還將持續，未來幾年每年仍將有超過10萬人才來港；

• 供應短缺的問題短期內無法解決，北部都會區的供應至少要到 2030 年之后才能大規模釋放。

但謹慎派則認為，市場上漲過快，已經透支了未來的漲幅。

他們指出，目前香港的樓價已經回到了2024年上半年的水平，而本地居民的收入并沒有明顯增長，繼續上漲將超出本地剛需的承受能力。

此外，如果美聯儲降息的節奏慢于預期，或者內地經濟復蘇不及預期，都可能導致內地買家的需求降溫。

不容忽視的是，當內地買家集中入市后，可能會進一步推高香港中高端樓市的價格，加劇本地居民的住房矛盾。

過去，香港樓市的定價主要由本地買家決定，但現在，內地、迪拜等多地買家的購買力已經成為影響樓價的重要因素。如何在吸引外來投資和保障本地居民住房需求之間找到平衡，是香港特區政府必須面對的挑戰。

這波所謂的樓市回暖，本質不是需求變多了，而是資金在尋找更安全的停靠點。房產只是其中一種形式。

但問題在于，當市場越來越由資金主導，波動本身也會被放大。很多人關注的可能不是漲不漲，而是如果不漲怎么辦？如果資金撤退怎么辦？有沒有更穩定的資產，去對沖這些不確定性？

這也是為什么，最近一段時間，不少人開始重新配置一些長期、確定性更強的資產。如果你也在考慮：如何做更穩的資產組合？如何在波動里保住確定性收益？香港這邊有哪些合規、可落地的配置方式？可以進群一起聊~