蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall試營(yíng)業(yè)，完整初探報(bào)告

4月22日，蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)商場(chǎng)開啟試營(yíng)業(yè)（下文簡(jiǎn)稱：蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall），作為“新鴻基粉絲”，首周前往探班，先睹為快后淺淺來一個(gè)單篇探班報(bào)告。

選址

蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖湖東中央商務(wù)區(qū)，是新鴻基地產(chǎn)在蘇州首個(gè)城市綜合體蘇州ICC的商業(yè)部分，體量3.2萬㎡（項(xiàng)目整體還包含有高品質(zhì)辦公和住宅業(yè)態(tài)）。

該區(qū)位有兩個(gè)特性：

1、雖然片區(qū)不乏商業(yè)項(xiàng)目，但彼此間距離尺度較大，長(zhǎng)期以來未形成良性的互推作用。

2、蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall反倒是因位于CBD“腹地”，周邊被眾多高端辦公樓、奢華酒店和住宅合圍，擁有明確的客群畫像，某種程度上成為了項(xiàng)目定位策略的重要決定因素（下文會(huì)詳解）。

交通方面，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall位于軌交1、8號(hào)線時(shí)代廣場(chǎng)站和星湖街站中間段，但B1層竟然能無縫銜接?xùn)|西兩側(cè)雙站（連廊即將開通），通達(dá)性變相提升，為未來引流提供保障，這一接近TOD導(dǎo)向的開發(fā)策略也秉承了新鴻基地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的一貫準(zhǔn)則。

說起蘇州工業(yè)園區(qū)頗為感慨，從2015年新光天地和誠(chéng)品生活開業(yè)后，我開啟了持續(xù)關(guān)注，這里幾乎詮釋了什么叫“開業(yè)即巔峰”，此后多年一直不溫不火。

我在此前寫蘇州商業(yè)相關(guān)評(píng)述時(shí)有提到：

蘇州市場(chǎng)不能只有蘇州中心商場(chǎng)等個(gè)別人氣項(xiàng)目，多方共榮才是城市、市場(chǎng)、消費(fèi)者更喜聞樂見的局面。

工業(yè)園區(qū)商圈在現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下能否重新起勢(shì)，對(duì)蘇州未來整體商業(yè)能級(jí)提升而言尤為重要。蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的亮相，不僅豐富了片區(qū)更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)選擇，更是為這輪商圈的整體升級(jí)和擴(kuò)容打響頭陣。當(dāng)下商業(yè)環(huán)境依舊艱難，我打心底希望其能良性發(fā)展。

定位

“區(qū)位+體量”注定了蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall將會(huì)主打“小而精”的定位策略——在有限的商業(yè)空間內(nèi)首先達(dá)成高質(zhì)感的硬件、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并通過引入面向周邊核心客群的精準(zhǔn)消費(fèi)內(nèi)容，為商圈乃至蘇州城市商業(yè)注入“濃縮精華”活力。

個(gè)人認(rèn)為這一邏輯基礎(chǔ)在于，我們不能指望蘇州市場(chǎng)的項(xiàng)目個(gè)個(gè)都做成蘇州中心商場(chǎng)、龍湖天街這樣的一站式類型，況且工業(yè)園區(qū)前幾年的發(fā)展歷程也展現(xiàn)出主打廣域大眾消費(fèi)的傳統(tǒng)商場(chǎng)未能獲取片區(qū)紅利。

因此對(duì)于蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall而言，獲取周邊核心客群日常休憩、社交的粘性，比覆蓋全客層這類不切實(shí)際的野心更簡(jiǎn)明、務(wù)實(shí)。

此外，還是老生常談的一點(diǎn)，判斷一個(gè)城市商業(yè)的整體發(fā)展水平，除了品牌級(jí)次外，多元化的形態(tài)和內(nèi)容同樣重要。各類商業(yè)能夠共榮，并且發(fā)揮出各自特性，才說明消費(fèi)市場(chǎng)整體成熟度的提升，而蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall則有望成為“小而精”特定類型的范本。

項(xiàng)目的“以小見大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”核心理念也在印證我的觀點(diǎn)——體量小只是項(xiàng)目采取精準(zhǔn)定位策略的推動(dòng)力，但項(xiàng)目的原動(dòng)力，則是突破體量的“枷鎖”，讓賓客感受到更多品質(zhì)化的消費(fèi)體驗(yàn)及內(nèi)容選擇，獲得美好的記憶，展現(xiàn)蘇州商業(yè)最高質(zhì)感的一隅。說得直白一點(diǎn)，就算喝杯咖啡，也要讓你獲得更好的環(huán)境、服務(wù)和體驗(yàn)，亦或是感受一下咖啡豆原產(chǎn)地的故事……某種程度上也是開發(fā)商“慢工出細(xì)活”的價(jià)值觀體現(xiàn)。

設(shè)計(jì)

蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall由新鴻基地產(chǎn)的“老伙伴”Benoy操刀設(shè)計(jì)，以“城市綠洲”概念進(jìn)行打造，旨在于CBD鋼筋水泥林立的建筑群落中建立一片能融合自然公共空間的“呼吸”場(chǎng)域。

顯性表達(dá)上，綠植空間是最為具象化的呈現(xiàn)，他們多布局于項(xiàng)目東側(cè)。

結(jié)合同側(cè)的下沉式廣場(chǎng)、步梯和觀景露臺(tái)，于垂直動(dòng)線形成立體化的自然系公共空間組合。消費(fèi)者可以在此休閑消費(fèi)、小憩社交，甚至遛寵，詮釋了現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)計(jì)手法。

此外，例如主入口由青苔元素設(shè)計(jì)的門廊，既有新鴻基地產(chǎn)旗下項(xiàng)目一貫的結(jié)構(gòu)，又潛移默化中展現(xiàn)出蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的“城市綠洲”特色標(biāo)簽。

隱性表達(dá)上，則是在現(xiàn)代化的內(nèi)場(chǎng)空間同樣融入自然靈感。例如貫穿全場(chǎng)、不規(guī)則拼接的地磚設(shè)計(jì)，猶如對(duì)綠植葉脈的演繹，雖大小不一，但有序“生長(zhǎng)”，是常見于頂級(jí)項(xiàng)目中的高配置標(biāo)準(zhǔn)。

細(xì)看還會(huì)發(fā)現(xiàn)這一具有獨(dú)特辨識(shí)度的拼接元素，被延續(xù)到了指示系統(tǒng)等各個(gè)細(xì)枝末節(jié)，設(shè)計(jì)語言的一致性在此得到了完美體現(xiàn)。

與上海多個(gè)項(xiàng)目有所不同的是，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall頂部和墻面多處采用了更具自然親和力的木質(zhì)元素，清清爽爽。

而個(gè)人最喜歡的，是項(xiàng)目的頂燈設(shè)計(jì)。凹凸間隔、錯(cuò)落有致，如果說燈光亮度有“呼吸”一說，那此吊頂設(shè)計(jì)同樣散發(fā)出一種有節(jié)奏的“呼吸感”，再次呼應(yīng)“城市綠洲”理念。

“流線型”則是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的核心元素，它隱隱呈現(xiàn)于項(xiàng)目的外立面，同時(shí)貫穿于內(nèi)場(chǎng)的動(dòng)線、中庭設(shè)計(jì)中。

此外由于項(xiàng)目體量不大，因此地上樓層平面結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔明亮，滴水型的環(huán)形動(dòng)線幾乎能一眼望到頭，再次注定了項(xiàng)目要走“小而精”的定位基調(diào)。

內(nèi)場(chǎng)質(zhì)感總體而言“很新鴻基”，在蘇州市場(chǎng)排個(gè)前三是沒有問題的。

此外，類似“智慧衛(wèi)生間引導(dǎo)系統(tǒng)”、“雨傘除水器”等高端商場(chǎng)現(xiàn)代化設(shè)施均已配備到位，怒博好感。

因此，當(dāng)下項(xiàng)目首先是做到在軟硬件體驗(yàn)方面給足配置，為進(jìn)一步的招商升級(jí)調(diào)整建立底層基礎(chǔ)。

項(xiàng)目地上4層，地下1層，3.2萬㎡。作為參考，上海浦東嘉里城已算是小而精的典范，地上2層，地下1層，商業(yè)面積則有4.5萬㎡——對(duì)比可見前者單層面積不大。

在整體商戶數(shù)量不多的情況下，現(xiàn)階段項(xiàng)目招商策略主要瞄準(zhǔn)：

1、商務(wù)宴請(qǐng)（大餐飲主要位于高區(qū)）；

2、辦公樓白領(lǐng)的日常休閑消費(fèi)（簡(jiǎn)餐、咖啡茶飲等主要位于低區(qū)和沿街；日常穿搭、美顏健身等主要位于高區(qū)）；

3、品質(zhì)家庭消費(fèi)（聚餐、咖啡茶飲、家居生活方式、日常用品等）。

其中不乏“首店”標(biāo)簽，按官方資料所示：

全場(chǎng)超60%為區(qū)域首店、90%以最新形象店或特色店，囊括3家全國(guó)首店、4家江蘇首店、1家蘇州首店及數(shù)十家區(qū)域首店。

在我看來，除了常規(guī)的零售及餐飲體驗(yàn)內(nèi)容外，有幾個(gè)看點(diǎn)值得關(guān)注：

1、精準(zhǔn)消費(fèi)內(nèi)容的轉(zhuǎn)化。

眾所周知，咖啡茶飲作為打工人剛需業(yè)態(tài)往往在辦公配套項(xiàng)目?jī)?nèi)多到爆炸，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall具有類似觀感，且為蘇州市場(chǎng)帶來不少“新面孔”。

我在前往探班時(shí)，Grid Coffee人滿為患，中午時(shí)間段等待時(shí)間和上海有得一比，裕蓮茶樓、DRUNK BAKER也是“熱門點(diǎn)位”；午餐時(shí)段，地下樓層小餐飲已有不少周邊客人慕名而來，精準(zhǔn)切入剛需業(yè)態(tài)。

2、餐飲為先。

由于項(xiàng)目體量有限，因此較難短時(shí)間內(nèi)通過足夠的零售品牌組合形成氛圍。從時(shí)間維度看，餐飲依舊是前期納新的“主力軍”。

除了常見的連鎖品牌外，特色餐廳恰也是開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)品類之一，且能打造出差異化特色。例如望潮頭、南園雅集·新蘇宴、淺鍋等均為全國(guó)或江蘇首店。如果說咖啡茶飲帶來是日常，那獨(dú)家大餐飲則能帶來目的性聚餐消費(fèi)轉(zhuǎn)化。這些都將成為項(xiàng)目的基礎(chǔ)客流，從而為未來更多品類組合形成背書。

3、多元化空間的運(yùn)用。

項(xiàng)目擁有沿街、下沉式廣場(chǎng)、露臺(tái)等多元空間形態(tài)，如何利用這些空間，引入特色商戶，打造社交場(chǎng)景，是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall與商戶共創(chuàng)層面需要持續(xù)思考的課題，也是我的一大關(guān)注點(diǎn)。

4、B1層的主題區(qū)域。

項(xiàng)目在B1層打造了一個(gè)名為“SOOO FOODIE酥食”的餐飲主題空間（區(qū)域命名又雙關(guān)了）。

并在中島區(qū)域采用了半統(tǒng)裝造型設(shè)計(jì)，為小餐飲商戶建立設(shè)計(jì)基調(diào)，有助于拔高獨(dú)立品牌的調(diào)性。這是優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的價(jià)值所在，期待該區(qū)域的完整版。

零售方面，雖然目前已引入了華為擎云授權(quán)體驗(yàn)店、阿斯頓·馬丁等特色品牌，以及NIKE STYLE、周大福等市場(chǎng)熟牌，不過總體而言是有提升空間的，餐飲先行后，是項(xiàng)目未來的重點(diǎn)招商調(diào)整方向。

值得一提的是，上圖超大商業(yè)外立面的華為是一家“政企合作門店”，意味著店鋪會(huì)直接面向眾多企業(yè)用戶，是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的精準(zhǔn)服務(wù)，某種程度上也是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall經(jīng)營(yíng)策略的縮影。

待整體更為完善后，我可以再跟進(jìn)來一篇補(bǔ)完報(bào)告。

企劃

市場(chǎng)企劃方面，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall在試營(yíng)業(yè)期間涵蓋兩個(gè)維度。

一是視覺層面，主打一個(gè)中西結(jié)合。

個(gè)人非常喜歡的一則案例——項(xiàng)目聯(lián)袂法國(guó)跨界藝術(shù)家喬納森·蘇維（Jonathan SAUVE），在圍擋空間呈現(xiàn)出一場(chǎng)精彩的“東西方藝術(shù)對(duì)話”。

其中圍擋的平面畫面，來自藝術(shù)家?guī)淼摹爸袊?guó)文化系列”首展，以其標(biāo)志性IP“Magic People夢(mèng)奇克”對(duì)《七賢圖》《山徑春行圖》等經(jīng)典古畫進(jìn)行再創(chuàng)作。而項(xiàng)目則以蘇式窗棱為靈感，在畫前結(jié)合開業(yè)主KV，將畫作打造為框景，寓意著透過窗棱看世界，有點(diǎn)巧思的，未來定會(huì)收錄進(jìn)我的“圍擋特輯”欄目中。

中式美學(xué)方面，項(xiàng)目則聯(lián)袂蘇州的非遺紋樣傳承人“辣人花”，擇取金雞湖錦鯉戲水、蘇州園林游園觀花等本土意象的非遺紋樣，加以創(chuàng)新演繹，呈現(xiàn)于外立面等公共空間。

此外，項(xiàng)目還聯(lián)合建筑師、策展人、作家史倫先生，在人文閱讀空間「樓下書屋」推出 「看見世界的1/232」環(huán)球映像展。以“用腳步丈量世界，以速寫記錄時(shí)光”為主線，呈現(xiàn)一場(chǎng)關(guān)于行走、建筑與內(nèi)心的真實(shí)記錄，讓觀者感受世界的遼闊與時(shí)光的溫柔。

到這兒，更易領(lǐng)會(huì)到“以小見大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”的理念。典雅的蘇式窗棱是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的自我映射，透過窗棱去看世界，正是上述開業(yè)策展所在表達(dá)的內(nèi)容。相信項(xiàng)目會(huì)在未來的招商、運(yùn)營(yíng)過程中，將更多國(guó)際化的視野融于蘇式古韻中，既能引入來自全球各地的品質(zhì)商戶，同時(shí)植入更多在地化特色；在營(yíng)銷活動(dòng)方面突破空間的局限，為客人在精神層面創(chuàng)造更廣闊的有趣體驗(yàn)。

二是體驗(yàn)層面，我探班時(shí)未遇到，但可以做個(gè)預(yù)告。

項(xiàng)目將于5月起推出為期近兩個(gè)月的首屆“蘇州E人節(jié)”，從跨界藝術(shù)展演到寵物市集、電音派對(duì)、運(yùn)動(dòng)觀賽夜，希望能夠吸引到更多客人前來共創(chuàng)體驗(yàn)，認(rèn)識(shí)一下蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall。

值得一提的是，“蘇E”在車牌中指代的正是蘇州，而“E人”則又有一層人文活力感，雙關(guān)巧思再次達(dá)成。

以上是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall試營(yíng)業(yè)后的首次探班報(bào)告，涵蓋維度是相對(duì)完整的，同時(shí)如大家所見，項(xiàng)目尚在“完整ing”。在五一重要節(jié)點(diǎn)率先亮相是情理之中，當(dāng)然期望項(xiàng)目能在今年下半年加速成型，率先為提振工業(yè)園區(qū)的商業(yè)活力做出表率。我會(huì)持續(xù)關(guān)注，并希望能盡快再次帶來關(guān)于蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的動(dòng)態(tài)分享。