樓市未來，這兩點不可忽視！

最近5-6年里，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷劇烈的下行調(diào)整，新建商品住宅成交量從2021年的最高點15.65億平方米一路下降至了2025年的8.81億平方米，跌幅接近50%；而房價基本上也是一路震蕩下行，大多數(shù)城市的房價從最高點下跌了30%以上，跌幅超40%甚至50%也是大有城市在。

經(jīng)歷這輪下行的調(diào)整后，現(xiàn)在很多人對房地產(chǎn)的態(tài)度也是發(fā)生180度的轉(zhuǎn)彎，有點“談房色變”了。房地產(chǎn)市場處于上漲周期的時候，很多人堅信“房價會一直漲下去”；而如今也有些人認為房價會“一直跌下去”。

拋開態(tài)度不說，我們今天來聊聊房地產(chǎn)市場的未來在哪里？

站在當前時點談房地產(chǎn)，很多人對后市的看法比較悲觀一個重要的原因是未來的住房需求在哪里？畢竟隨著人口老齡化的加劇和總?cè)丝诘臏p少，客觀上將會導致整體的住房需求逐漸減少。

從這一點來看，擔憂未來的住房需求，也是有其道理的，但不全面。人們對住房的需求肯定不僅僅是局限于“有房住”，還想要“住好房”，對高品質(zhì)生活的追求是無止境的。那么，未來住房需求一個重要的來源就是需求升級，改善性需求將成為支撐未來房地產(chǎn)市場發(fā)展一個很重要的因素。且一般來說，改善性需求的人均居住面積會更大一些，所以也會創(chuàng)造出很多的增量住房需求出來。

這兩年，建設“好房子”這件事得到了有點意料之外的快速推動。這就是因為建設“好房子”，推動改善性需求的釋放，對于房地產(chǎn)的未來發(fā)展至關(guān)重要，有必要快速行動。

除了改善性需求外，還有就是更新騰挪的需求。昨天zzj會議也再提房地產(chǎn)，并指出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”，城市更新在未來樓市發(fā)展中會極為重要。

房屋是有使用周期，舊房子達到一定年限也必然會老舊、功能落后，需要更新?lián)Q代。當然，舊房屋更新?lián)Q代不一定會產(chǎn)生多大的增量住房需求，但是由于舊房子更新改造或是再開發(fā)需要一定的時間。但這個時間內(nèi)，之前住在那些舊房子的人也需要找房子住，由于這個時間差就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的住房需求。如果有合適的機制引導的話，這個龐大的舊房更新改造是能夠帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。

關(guān)于這一點，之前黃qf也做過測算，按照目前國內(nèi)的存量房子計算，隨著時間的推移，國內(nèi)每年折舊掉的房子大概有10億平方米。如果每年大概有10億平方米的房子進行更新改造，那也就意味著需要新增10萬平米的房子用來替換。

這個雖然不是新增住房需求，但很這么多的老舊需要更新改造、功能升級等甚至再開發(fā)，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是實實在在的市場需求，對行業(yè)發(fā)展具有支撐作用。

不過，房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，驅(qū)動其發(fā)展的很多因素都發(fā)生了改變，確實是已經(jīng)今非昔比了，看待房地產(chǎn)市場的思維方式需要轉(zhuǎn)變一下。既不能一味地看漲房價，也沒必要不加區(qū)別的看跌房價。

其實，去了解一下其他國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史就大概明白了，而我們房地產(chǎn)市場現(xiàn)在所處的階段，他們基本上已經(jīng)經(jīng)歷過。雖然過去幾年房地產(chǎn)市場處于下行過程中，大家感受比較難受，但是這并不代表樓市就完了，就沒有未來了。

可以毫不夸張地說，未來房地產(chǎn)市場依然是一個龐大的市場，依然有很多發(fā)展機會，只說“玩法”與之前不一樣，市場走勢不再是普漲普跌，要開始分化了。