小陽春過后，上海樓市怎么走？

　　小陽春的熱度正在慢慢消散。

　　此前“225滬七條”疊加傳統小陽春，上海樓市一度頻繁創紀錄。

　　但到了四月底，那股沖勁好像弱了下來。

　　市場再度來到多空博弈的關鍵節點。

　　有人高喊房價要大漲，有人認為每次反彈都是逃跑機會，兩邊的理由都很硬。

　　歷經四年回調，上海樓市真要迎來報復性上漲了嗎？亦或只是回暖假象？

　　未來兩年，是該出手抄底還是繼續觀望？

　　看重基本面的空頭

　　從評論區來看，看空的人似乎是更多的。

　　大概有幾方面論點支撐：

　　1）經濟增長放緩，買房人的收入沒有增加，這是最根本的制約。

　　2）房企開發商拿地謹慎

　　2026年的土拍市場上，溢價率普遍偏低，央企國企托底為主，民營房企依然躺平。

　　開發商都開始慫了，買房人也不敢往里沖。

　　3）五大新城供應壓力依然很大

　　臨港、青浦、奉賢、嘉定、松江，未來三年將迎來大量解禁房源。

　　這些區域的二手拋壓會持續存在。

　　4）保障房還在加碼

　　共有產權房、租賃住房、人才公寓，持續分流剛需。

　　商品房的需求彈性被不斷削弱。

　　5）政策定調沒有變，房住不炒依然是底線

　　穩樓市、去庫存、保剛需是目標，不是刺激暴漲。

　　內環核心區限購仍未全面取消，限售政策還在。

　　6）地緣政治、宏觀風險也不容忽視

　　經濟復蘇偏弱，消費信心不足，人口老齡化加劇。

　　中長期看，這些因素都會壓制房價的上行空間。

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　　多頭的底層邏輯

　　多軍的邏輯同樣很硬。

　　第一，庫存量驟降，供求關系逆轉

　　上海的“二手房掛牌量”一直是一個能夠撩動所有房東、買房人的敏感指標。

　　過去不斷增長的掛牌量，像一座大山壓在上海樓市身上。

　　今年最大的變化是，這座大山終于消融了。

　　上海二手房的庫存量，從2025年6月的高峰11.9萬套，降至8.6萬套，降幅27%。

　　今年春節后，庫存只漲了3周就開始重新下降。

　　去年同期是連漲了8周才掉頭。

　　房子掛出來的速度慢了，賣出去的速度快了。

　　供求關系在局部區域已經逆轉。

　　第二，成交量大爆發，信心在回歸

　　今年小陽春成交量刷新了多少次記錄就不用我多說了。

　　過去幾個月上海二手房網簽量都維持在2萬套以上的高位。

　　這個量級放在全國，依然是獨一檔的存在。

　　成交爆量折射的另一面是，房東不再恐慌了。

　　上調掛牌價、臨時漲價的房東案例在近兩個月里輪番上演。

　　第三，價格止跌企穩，部分區域已經跌透了

　　經過四年回調，上海房價較最高點回撤約32%，腰斬的小區不在少數。

　　官方口徑上，上海二手房價格從2月份就開始止跌回升。

　　3月二手房繼續環比上漲0.4%。

　　這還只是均價上漲，落在具體小區上，反彈會更明顯。

　　大多數板塊的掛牌價都不再往下掉，議價空間正在逐步收窄。

　　第四，租售比開始托底

　　隨著房價的下跌，租售比這個指標開始發揮作用。

　　現在內環老破小的租售比能達到3%-4%，輕松跑贏銀行存款利率。

　　第五，政策空前寬松

　　“225滬七條”限購門檻大幅降低，公積金貸款額度直接拉滿。

　　非滬籍外環內買房，社保繳納年限從3年降至1年。

　　居住證滿5年的，直接可在全市范圍內買1套住房，不再要求同時提供社保或個稅證明。

　　首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

　　這次不僅釋放了購買資格，還提升了貸款能力，政策寬松程度史無前例。

　　第六，權威機構的口風變了

　　高盛等國際投行發布預測，上海房價在2025年底至2028年底期間將上漲15%。

　　外資行向來謹慎，這次集體翻多，給房東注入信心。

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　　以價換量的上海樓市

　　現在回到大家最關心的問題：接下來，上海樓市會怎么走？

　　先上結論：我認為，未來兩年，上海房價不會出現報復性大漲。

　　我們看好后市的成交量和局部行情，但對房價大漲并不樂觀。

　　目前成交量雖然爆了，但底層邏輯還是以價換量。

　　3月份，上海二手房市場300萬以下低總價老破小成交占比已經達到64.8%，550萬以內高達87.2%。

　　數據整理自：一房一萬

　　低總價房源在主導市場。

　　剛性需求確實在啟動，但這種市場動力更多來自于價格擊穿后的理性抄底。

　　絕不是對未來暴漲的盲目共識。

　　更關鍵的是，上海樓市的核心置換鏈條只是剛剛啟動，還遠沒有形成正向正循環。

　　一二手置換雖然已經在往上游傳遞，但整體來看，從剛需到改善再到豪宅的傳導效應仍然是緩慢且脆弱的。

　　掛牌量雖然降下去了，但降庫存主要是房東接受不了低價主動撤牌，而不是市場內生的深度消化。

　　從宏觀風向來看，上頭雖然不壓漲了，但也沒有助漲的想法。

　　仔細復盤225滬七條新政，你會發現松綁的本質是“精準滴灌，照顧剛需和改善需求”，而非全方位放水大干特干。

　　與此同時，開發商也開始冷靜了，拿地只拿最好的。

　　不過這絕不意味著市場沒有機會。

　　目前，量先于價的苗頭已經打出來了。

　　2025年二手房成交25.4萬套創下四年新高、2026年3月再破3萬套的高量成交，會慢慢把剛性需求和改善性需求從沉睡中搖醒。

　　從掛牌量的明顯減少和新政的配合來看，企穩筑底的信號已經非常強烈。

　　2026年的上海樓市更可能的路徑是：量穩步放大，自下而上的價格體系逐漸夯實，剛需外環板塊和改善型的優質板塊緩慢抬升定價中樞。

　　不同總價段的分化

　　如果再細分不同總價段來看：

　　1）300萬以下：距離真正的底部已經很近，流速依舊會很快。

　　2）300-800萬：成交量會略微增加，觸底樓盤會變得越來越多。

　　這個總價段是上海樓市的中堅力量，覆蓋剛需改善群體。

　　經過2025年的急跌，多數樓盤房價回歸合理區間，觸底信號明顯。

　　比如閔行古美、寶山顧村、嘉定南翔這些剛需板塊，很多房子25年下半年成交量已回升，部分小區甚至供不應求。

　　如果你在這個總價段找房，2026年是個不錯的窗口期。

　　3）800-1500萬：成交量會顯著增加，壓力最大，機會也最大。

　　這個總價段承接了改善需求，會帶動成交量上漲；

　　但同時也是次新房解禁密集區，3.2-3.4萬套解禁房源大多集中于此；

　　疊加新房入市，供應壓力陡增。

　　更關鍵的是，這類次新房前期跌幅不足，泡沫未完全擠壓。

　　所以2026年，這個總價段大概率量增價跌，下半年解禁高峰到來后，跌幅可能超全市平均水平。

　　對改善置換買家來說，這或許是今年撿漏機會最多的區間。

　　4）2000萬以上：成交量略微增加，濱江板塊成亮點。

　　這是高凈值人群的專屬賽道，走勢相對獨立。

　　2026年股市走牛，有錢人從股市套現，轉身投入豪宅市場。

　　上海的濱江豪宅兼具居住和資產屬性，稀缺性、抗跌性強。

　　比如陸家嘴濱江、徐匯濱江、前灘濱江，26年成交量會上來，部分優質房源可小幅漲價。

　　但那些非濱江區域的豪宅，需求有限、利好不足，成交量和價格會保持平淡。

　　總而言之，2026年的上海樓市會進入強分化階段。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。