上海樓市“金三銀四”收官：二手房成交創(chuàng)十年新高，豪宅引領(lǐng)新房結(jié)構(gòu)性行情

保利·世博天悅售樓處“五一”場(chǎng)景。受訪者供圖

本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

隨著“滬七條”政策的持續(xù)發(fā)力，上海樓市“金三銀四”順利收官。

上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全市二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)28742套，同比增長(zhǎng)22.3%，超越了2019年4月的27080套，創(chuàng)下了近十年上海4月單月成交最高值。同期，上海新房市場(chǎng)整體成交節(jié)奏有所回落，但中高端房源價(jià)值穩(wěn)步凸顯，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)切換特征明顯。

進(jìn)入“紅五月”，上海樓市熱度接續(xù)升溫，頭部房企項(xiàng)目五一假期銷(xiāo)售額表現(xiàn)亮眼。如保利發(fā)展上海公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)近15億元，同比提升82%；華潤(rùn)置地上海公司旗下時(shí)代之城、外灘瑞府和翡云悅府三大項(xiàng)目假期銷(xiāo)售金額合計(jì)超15億元等。

“展望未來(lái)，上海樓市分化態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。”中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在土地成本高企與稀缺供應(yīng)支撐下，價(jià)格具備較強(qiáng)抗跌性，外圍區(qū)域面臨長(zhǎng)期去庫(kù)存壓力。

“金三銀四”迎來(lái)結(jié)構(gòu)性“小陽(yáng)春”

從市場(chǎng)細(xì)分表現(xiàn)來(lái)看，本輪復(fù)蘇呈現(xiàn)明顯冷暖分化，二手房率先全面回暖，新房則呈現(xiàn)成交回落、高端走強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征。

上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，4月全市二手房創(chuàng)下了近十年上海4月單月成交最高值，超2019年4月2.71萬(wàn)套、2020年4月2.62萬(wàn)套等歷史高位。同時(shí)，4月份上海有8個(gè)項(xiàng)目單日成交量破千套大關(guān)，4月11日單日網(wǎng)簽了1632套，超越了3月份的兩次年內(nèi)單日成交峰值，市場(chǎng)活躍度顯著提升。縱觀整個(gè)三四月份，上海二手房累計(jì)成交約5.92萬(wàn)套，刷新近五年同期紀(jì)錄。安居客上海認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)“徹底走出了2021年—2022年的深度調(diào)整陰霾”。

價(jià)格端同樣迎來(lái)持續(xù)修復(fù)，二手房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲且漲幅逐步擴(kuò)大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格2月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.2%；3月環(huán)比漲幅擴(kuò)大至0.4%。而從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)至400萬(wàn)元的剛需房源穩(wěn)居市場(chǎng)成交主力；500萬(wàn)元以上改善型房源成交雖有回暖，但回升節(jié)奏相對(duì)平緩，整體呈現(xiàn)剛需托底、改善緩步復(fù)蘇的格局。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，當(dāng)前上海改善型置業(yè)需求正逐步接棒市場(chǎng)回暖大勢(shì)，外環(huán)外老舊小戶(hù)型房源成交占比持續(xù)走低。與此同時(shí)，樓市置業(yè)信心溫和修復(fù)，買(mǎi)賣(mài)雙方交易意愿提升、成交節(jié)奏加快，購(gòu)房者決策周期明顯縮短。此外，上海4月二手住宅成交均價(jià)持續(xù)溫和回升，價(jià)格修復(fù)態(tài)勢(shì)明確，且二手房帶看質(zhì)量維持高位，看房熱度穩(wěn)固，支撐量?jī)r(jià)穩(wěn)步修復(fù)。

相較于二手房全域回暖的行情，新房市場(chǎng)在3月成交沖高后，4月成交節(jié)奏回歸常態(tài)。克而瑞上海的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)收縮影響，新房成交面積環(huán)比小幅下降。另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至4月29日，上海新建商品住宅成交面積為42.0萬(wàn)平米，環(huán)比3月減少25.4%，月度成交規(guī)模出現(xiàn)回落。但受豪宅、中高端改善房源成交占比提升帶動(dòng)，4月上海新房整體均價(jià)達(dá)到77167元/平米，環(huán)比上漲22.0%。

供應(yīng)端方面，房企推盤(pán)更趨理性保守。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海新房新增供應(yīng)36.2萬(wàn)平米，環(huán)比減少32.2%。全月共計(jì)29個(gè)新房項(xiàng)目入市推新，其中單價(jià)10萬(wàn)+的豪宅項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，世博板塊的澐啟濱江、三林濱江的前灘元境、陸家嘴太古源源邸等熱門(mén)豪宅項(xiàng)目均集中開(kāi)盤(pán)。其中，4月28日入市的澐啟濱江項(xiàng)目六批次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日去化率超80%。

需要注意的是，新房市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步凸顯，優(yōu)質(zhì)核心房源認(rèn)可度居高不下。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，雖然4月整體供應(yīng)規(guī)模有所減少，但優(yōu)質(zhì)房源的市場(chǎng)認(rèn)可度依舊保持高位：“4月全市共有2個(gè)新房項(xiàng)目（前灘公館·瀾墅、前灘元境）順利觸發(fā)積分搖號(hào)，直觀體現(xiàn)出核心地段、高品質(zhì)房源依舊自帶流量，置業(yè)群體改善意愿扎實(shí)。”

土地市場(chǎng)同樣向核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)傾斜，熱門(mén)地塊競(jìng)拍熱度升溫。例如，在4月21日的2026年三批次宅地土拍中，徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊吸引了9家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)后，招商蛇口以33億元拿下該地塊，溢價(jià)率25%，成交樓板價(jià)為8.72萬(wàn)元/平米，刷新近一年上海土拍溢價(jià)率紀(jì)錄，凸顯房企深耕核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的布局趨勢(shì)。

“紅五月”市場(chǎng)仍延續(xù)分化

五一小長(zhǎng)假（5月1日—5月5日）為上海樓市再添暖意，新房、二手房同步交出亮眼成績(jī)單，為“紅五月”行情奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

其中，新房市場(chǎng)成交保持穩(wěn)健。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅成交約3.39萬(wàn)平米，較去年同期增加14.14%，市場(chǎng)活躍度持續(xù)在線。

頭部房企標(biāo)桿項(xiàng)目熱銷(xiāo)效應(yīng)突出，成交表現(xiàn)尤為搶眼。例如，建發(fā)上海相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，公司旗下建發(fā)海宸項(xiàng)目今年4月認(rèn)購(gòu)超12億元，而“五一”五天的認(rèn)購(gòu)金額超5億元。

建發(fā)海宸項(xiàng)目售樓處“五一”場(chǎng)景。受訪者供圖

5月6日下午，保利發(fā)展向記者介紹，五一小長(zhǎng)假期間其上海區(qū)域整體熱銷(xiāo)近15億元，同比提升82%。其中保利?世博天悅累計(jì)到訪客戶(hù)超137組，成交金額突破4.9億元；保利?外灘曜&PARK77累計(jì)到訪超240組，成交金額突破1.6億元；保利?都匯和煦、保利?光合TOD合計(jì)成交77套，成交金額5.77億元；保利?虹橋和著璟岸累計(jì)接待客戶(hù)超301組，成交額突破1.02億元等。

華潤(rùn)置地上海透露，旗下澐啟濱江、外灘瑞府、時(shí)代之城、望云、翡云悅府、士林潤(rùn)園等主銷(xiāo)項(xiàng)目在“五一”期間均實(shí)現(xiàn)快速去化，時(shí)代之城、外灘瑞府、翡云悅府三大項(xiàng)目假期銷(xiāo)售額合計(jì)超15億元；招商蛇口上海五一期間全城到訪4000余組，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)13.63億元。其中海上?清河璽成交23套、銷(xiāo)售額達(dá)3.4億元，招商臻境成交40余套、銷(xiāo)售額約3億元。

二手房市場(chǎng)同樣熱度不減，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，五一假期全市二手房成交1390套，同比增長(zhǎng)16%；平臺(tái)客戶(hù)咨詢(xún)量同比提升4%。成交量增速明顯高于咨詢(xún)量，意味著意向客戶(hù)入市意愿較去年同期顯著增強(qiáng)，樓市修復(fù)信心持續(xù)升溫。

一線門(mén)店熱度直觀印證行情回暖。5月4日，在位于上海浦東三林鎮(zhèn)的一家鏈家門(mén)店，中介小曹剛剛送走一對(duì)看房的夫婦：“這幾天天氣也好，每天都要帶看十幾組。”小曹沒(méi)有透露具體的成交數(shù)據(jù)，但也肯定地表示“數(shù)據(jù)應(yīng)該還可以”。

太平洋房屋方面分析認(rèn)為，5月上海二手房市場(chǎng)在“滬七條”政策持續(xù)發(fā)酵下，預(yù)計(jì)延續(xù)向好的態(tài)勢(shì)，熱度較3—4月高位略有放緩但韌性十足。成交量維持高位、議價(jià)空間持續(xù)收窄，外環(huán)外剛需板塊繼續(xù)領(lǐng)跑，內(nèi)環(huán)及內(nèi)中環(huán)改善板塊修復(fù)動(dòng)能增強(qiáng)。在面積段上，剛需及剛需改善戶(hù)型承接新政紅利，將依舊作為成交主力；改善戶(hù)型隨置換鏈條打通穩(wěn)步修復(fù)。

太平洋房屋相關(guān)人士向記者表示，“整體看，市場(chǎng)在政策紅利持續(xù)釋放下，延續(xù)剛需托底、改善溫和復(fù)蘇、高端分化的修復(fù)趨勢(shì)。”而針對(duì)上海樓市延續(xù)的分化態(tài)勢(shì)，程宇建議，房企應(yīng)聚焦核心地段，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)及輕資產(chǎn)模式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。在“好房子”理念指導(dǎo)下，市場(chǎng)有望在分化中逐步走向更高質(zhì)量的發(fā)展軌道。

值得一提的是，全國(guó)樓市政策面持續(xù)暖風(fēng)頻吹，也為上海后市行情形成預(yù)期支撐。

自4月28日中央政治局會(huì)議指出“要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”以來(lái)，多地密集出臺(tái)新政部署穩(wěn)樓市舉措，如蘇州于5月2日出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的十一項(xiàng)措施，深圳、廣州、天津、武漢等城市也出臺(tái)新政，形成政策合力。

對(duì)此，盧文曦直言，多地密集出臺(tái)樓市利好政策，雖不直接針對(duì)上海，但城市間樓市預(yù)期與市場(chǎng)信心具備傳導(dǎo)效應(yīng)，將間接提振上海置業(yè)氛圍，“預(yù)計(jì)5月上海樓市會(huì)繼續(xù)保持良好的銷(xiāo)售節(jié)奏，二手房市場(chǎng)價(jià)格有望持續(xù)上漲”。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>