樓市，拐點到了？

　　長期征集

　　日子很難，生活不容易，每個人都有自己的苦，有苦說不出的感覺，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦難言，無人問津，可能比苦本身還難受。

　　重生之后，葉檀老師變了很多，變得能吃苦，吃自己的苦，吃別人的苦。

　　她說，有苦我們一起分擔。

　　每周六，葉檀老師都會親自回復，并在公眾號上發(fā)出，有苦難言的朋友，如果你也想和葉檀老師傾訴，把你的故事，發(fā)送到郵箱yetanbusiness@163.com，葉檀老師看到，一定會回復。

　　記住，這世界還有人，關心你，在乎你，理解你。

　　文/顧左右金腫圓

　　樓市見底了嗎？

　　這個哈姆雷特式的問題千人千面，想買房的人希望跌，買了房的人希望漲。

　　預期和現實、屁股和腦袋就在這千千萬萬的漲和跌里，來回拉扯，直到平衡被打破。

　　沒有人是上帝，能開天眼，看到拉扯到了哪里，但我們可以從更多視角，盡可能把握一些變化。

　　站在國內看國內，總歸帶著情緒，站在國外看國內，或許更客觀與理性。

　　在不少外資眼里，中國樓市或許正在見底。

　　4月16日，匯豐發(fā)表研報，中國房價穩(wěn)定不止在上海。

　　4月23日，花旗發(fā)表研報，主要城市信心增強，樓市正為復蘇做準備。

　　4月23日，摩根大通寫道，中國房價跌幅正從“急劇”轉為“溫和”，轉折點可能就在今年。

　　高盛4月14日更直白地表示，上海、深圳會率先觸底，未來3年房價將上漲15%。

　　這次真的不一樣？

　　外資們看到了什么？

　　在沒有大力度刺激的情況下，2026年一線城市的表現屢屢超出預期。

　　據中國房地產報報道，3月，上海二手房網簽累計31215套，創(chuàng)下2021年3月以來最高紀錄。

　　中原地產研究院數據顯示，3月，北京二手房網簽19886套，環(huán)比增長144.6%，創(chuàng)下近15個月以來最高水平。

　　克而瑞監(jiān)測數據顯示，3月廣州二手房成交10446套，環(huán)比增長96.91%，創(chuàng)下近12個月新高，且明顯高于近三年同期平均水平。

　　深圳方面，3月，二手住宅成交5071套，環(huán)比上升116.8%，創(chuàng)近11個月新高。

　　在二手房主導一線樓市的背景下，二手房成交量大幅攀升，無疑是個好信號。

　　每當看到樓市成交量攀升，總會有人冒出來說：

　　這是以價換量，沒用的。

　　以價換量是不是事實，肯定是，但過往的價和如今的量，還是一回事嗎？

　　從量價關系來看，質變往往悄無聲息地發(fā)生在以價換量里。

　　中指研究院的數據顯示，3月上海二手住宅掛牌均價環(huán)比上漲0.08%，結束了自2023年6月以來長達33個月的連續(xù)下跌，成為全國最先開始在價格上有起色的城市。

　　另據花旗的研究，4個一線城市的房價都出現了比較明顯的企穩(wěn)態(tài)勢。

　　深藍色為北京，淺藍色為上海，深綠色為廣州，淺綠色為深圳

　　在一線，相比于一般住宅，豪宅一直很熱。

　　2026年，四個一線城市的豪宅仍然保持熱度。

　　據克而瑞數據，一季度，四大一線城市總價3000萬元以上的高端新房成交同比增長2%。過億豪宅成交，同比更是翻倍增長。

　　如果算上二手房，一季度四城億元以上豪宅累計成交了45套，是去年同期的2.8倍。

　　中國不止北上廣深，其他城市怎么樣？

　　國家統計局4月16日消息，3月份，70個大中城市的新房價格下跌0.21%，為11個月以來最小跌幅；二手房價格下跌0.24%，為一年來最小跌幅。

　　據數據GO的測算，從環(huán)比數據看，在70個大中城市合計140項（新建和二手住宅價格變動）數據中，3月份上漲的有27個，占比19.29%，結束連續(xù)8個月上漲面低于10%的局面。

　　國家統計局的數據體現了全國的變化趨勢。

　　很明顯，價格在緩釋。

　　而價格緩釋背后，本質是買賣雙方心態(tài)的調整。

　　據花旗統計，自2025年11月以來，25個城市的二手房掛牌量持續(xù)下降。

　　2026年春節(jié)后，雖然掛牌量有季節(jié)性回升，但增幅遠小于往年，這顯示賣家急售心態(tài)減弱，供需關系更加平衡。

　　3月過去了，4月會怎么樣？

　　最先企穩(wěn)的上海，目前機構的判斷是，二手房成交會突破2.5萬套，同比2025年繼續(xù)回升。

　　觸底標志早已出現？

　　2026年4月11日，太盟投資的創(chuàng)始人單偉建表示，地產基本見底了。

　　判斷依據是，全國范圍內的房地產出租收益率大概是2.8%，遠高于長期國債收益率。

　　當然，不同的城市，租金收益率或有差別。

　　根據Wind數據，截至2026年3月，上海的租金收益率為1.98%，深圳為1.83%，廣州為1.85%，北京為1.61%。

　　截至4月27日，10年期國債收益率為1.78%，且趨勢還在下跌。

　　實際上，2月份，上海政府愿意下場收購二手房，判斷的依據可能也是租金收益率到位了。

　　畢竟，國資是不能虧的。

　　當然，或許有些人仍然不太相信，租金收益率這一信號是可信的。

　　看看香港，可能能夠再增加點信心。

　　2025年，很多媒體都報道過，香港樓市出現“供平過租”的情況。

　　所謂“供平過租”，就是房貸利率低于租金回報率。

　　這個信號出現之后，不少有先見之明的香港投資者認為，樓市見底了。

　　當然，當時不看好的更多。

　　從現在來看，香港樓市的底部確實就是那時候。

　　香港的房貸利率比較市場化，基本和市場利率HIBOR變化同步，可以粗線條地認為和政府債收益率變化同步。

　　2025年底，香港地產教父施永青預言，四季度就是樓市拐點，之后香港進入主升浪。

　　目前，各主流機構都認為2026年香港樓市會開啟上漲周期，大摩等機構甚至認為會漲10%。

　　上漲預期一旦開啟，往往成為自我實現的預言，帶來更多買盤。

　　4月27日，香港美聯物業(yè)研究中心的數據顯示，一季度，香港一手成交量高達6284宗，同比“勁升”29.1%，也創(chuàng)下自2016年三季度后近十年來新高。

　　按照香港樓市的經驗，一季度原本屬于淡季，但2026年出現反季節(jié)熱銷。

　　4月25日，香港紅磡一高端房地產項目，出現日光盤盛況，218套住房被一次性全部售光。

　　對于內地樓市來說，5月開始也會進入淡季。

　　這是觀察樓市是否觸底的最佳窗口期。

　　如果和香港一樣出現反季節(jié)特征，底部的確認或許會更加堅實。

　　當然，如果樓市再度遭遇倒春寒，相信政策面也不會坐視不管。

　　還記得3月16日，《求是》雜志年內二度刊文，表達對房地產的關切。

　　這次《求是》更加直白地說道：

　　房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)和居民財富的重要來源，房地產市場健康發(fā)展事關經濟社會發(fā)展大局和人民群眾切身利益，要準確把握房地產市場出現的新情況新問題，以更有力更精準的舉措持續(xù)穩(wěn)定房地產市場。

　　4月17日，發(fā)改委在國新辦發(fā)布會上表示，下一步會多渠道增加城鄉(xiāng)居民財產性收入。

　　中國的財產性收入，最大頭就是樓市，其次是股市。

　　多渠道提高財產性收入，意味著起碼房價不能再拖后腿了。

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　　作者：顧左右金腫圓

編輯：喬安

　　圖片：來源于AI生成

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