身壓930億債務！曾經的地產巨頭萬達，為啥現在輸掉了千億市值

十年前的萬達，坐擁萬億級估值預期，距離躍升為全球頂尖民營地產集團僅差臨門一腳，誰也未曾預料，一場肇始于2016年的資本契約之約，竟將這家站在巔峰的商業巨擘推入長達十年的震蕩周期。

三度沖擊IPO未果，近千億兌付壓力如影隨形，多層債權關系錯綜交織，萬達終究未能延續高光時刻，卻以超常規的資本騰挪能力，在懸崖邊緣完成驚險駐足。外界紛紛追問：屢次錯失上市窗口、連續兩輪對賭告負的萬達，憑什么避開系統性坍塌？這場橫跨十年的戰略拉鋸，又為當下民營商業主體提供了哪些可復制的生存范式？

資本豪賭開局，一場野心滿滿的上市博弈

2016年，萬達作出一項重塑未來十年命運的關鍵抉擇——因不滿港股市場給予的估值折價，已在港交所掛牌滿600天的萬達商業，引入九家戰略投資方共344億港元資金，正式啟動私有化退市程序。

彼時資本市場普遍存疑：為何多家機構甘愿重金押注一家主動退場的企業？謎底揭曉于王健林親手簽署的重磅對賭條款之中。

萬達立下軍令狀：兩年內實現A股首發上市；若逾期未達成，須無條件返還全部投資本金，并按約定利率支付利息——境外資金年化單利12%，境內資金年化單利10%。

在房地產行業持續高景氣的2016年，這份協議被視作近乎零風險的確定性套利機會。

依據創始人團隊50%的持股比例粗略估算，個人資產有望突破4000億元大關，不僅穩居國內財富榜首，更有望躋身全球富豪前列。

但資本市場的邏輯從不承認“絕對安全”，再精密的財務模型，最終亦難敵宏觀周期轉向的洪流。原定A股上市路徑戛然而止，萬達首次對賭宣告失利，340余億元本金疊加利息的剛性兌付壓力瞬間壓頂而來。

為緩解燃眉之急，2018年萬達迅速重構資本結構，聯合騰訊、京東、蘇寧、融創四家行業龍頭共同出資340億元承接原有股份，并再度立下五年內完成上市的新承諾，同步推出更具彈性的保障機制。

新協議賦予資金更多靈活性：投資款可轉為對應股權，參與企業日常經營分紅；即便最終仍未登陸資本市場，萬達將以8%的年化收益率實施全額回購并返還本金。

當時地產行業仍處上升通道，市場情緒樂觀，四家戰略伙伴果斷入場，助萬達暫時渡過首波流動性風暴。

賽道切換疊加連環失利，千億雙對賭死局成型

短暫喘息后的萬達，在后續三年中始終未能打開A股上市突破口，監管政策持續趨嚴，IPO通道實質性收窄，突圍希望日漸渺茫。

就在A股路徑幾近封死之際，港股市場悄然掀起一輪估值重估浪潮——物業運營與商業管理類公司市盈率飆升，峰值一度突破100倍。面對曾低估自身的港股市場突然釋放的估值紅利，萬達果斷調整航向。2021年，公司正式撤回A股IPO申請，明確重啟港股上市進程。

這一戰略轉向，迅速引發原有戰投陣營的立場分化。彼時蘇寧與融創自身深陷流動性困局，現金流高度承壓，強烈主張萬達堅守A股上市路線。

二者深知，A股30倍左右的平均市盈率，相較港股約10倍的估值水平，意味著數倍于前者的退出收益，是更為穩妥的價值兌現路徑；而資金實力雄厚的騰訊與京東則持開放態度，對上市地無硬性限定，核心訴求聚焦于本金安全與可持續回報。

最終決策權歸于萬達，而雙方簽署的協議僅設定了2023年10月31日這一最終截止日，并未約束上市交易所歸屬，因此轉向港股完全符合契約精神與合規要求。為加速推進港股上市，2021年3月萬達完成輕資產架構重組，設立珠海萬達作為全新上市平臺，并引入22家高質量投資機構。

這批投資人陣容多元：既有珠海市屬國資平臺、中信資本等具備政府信用背書的機構，亦涵蓋騰訊、螞蟻集團等頭部科技力量，同時還吸引了多家國際知名PE/VC參與，全面夯實主體資質、增強市場公信力。

22家機構合計注入資金380.3億元，萬達同步啟動第三次對賭安排，承諾于2023年底前完成港交所掛牌；若失敗，則全額退還本金并支付8%年化利息。至此，萬達正式陷入“雙線作戰”狀態，同時背負兩輪對賭義務及逼近千億元的復合兌付責任。

2021至2023年間，珠海萬達先后四次遞交港股IPO申請，每份申報材料均呈現穩健增長的財務表現，背后資本亦持續發聲支持。然而四次沖刺悉數折戟，當最后一次IPO材料于2023年6月提交后，留給萬達的時間僅剩六個月。

此時集團賬面現金余額不足150億元，一年內到期的短期債務規模達數百億元，完全無力覆蓋即將到期的債務本息及近930億元的雙重回購義務。

資本市場信心迅速崩塌，多地法院陸續凍結萬達數十億元股權資產，國際評級機構接連下調其信用等級，疊加商業地產整體進入下行周期，萬達廣場資產估值較高峰期縮水30%至50%，企業真正步入生死攸關的至暗時刻。

分層自救破局，千億危機下艱難守住牌桌

身處絕境的萬達，再度啟用2017年“斷臂求生”的底層邏輯，但本輪危機烈度遠超以往，單純出售資產已無法根治問題，一場更徹底、更具結構性的資本自救行動全面鋪開。

萬達首先聚焦珠海萬達層面的機構兌付風險，摒棄剛性現金兌付路徑，轉而與最大債權人泰蒙投資達成深度戰略合作，以出讓控股權換取生存空間，擬由泰蒙投資主導珠海萬達后續發展。

最終，泰蒙投資攜手中信資本、阿布扎比投資局等多方資本，總計投入600億元，取得珠海萬達60%的表決權控制權。

該交易一舉化解450億元機構兌付雷區，使萬達最緊迫的生存危機得以解除，代價則是徹底讓渡珠海萬達的最終決策權。

待機構端風險初步緩釋后，萬達隨即啟動對四家戰投的債務處置工作，同樣放棄現金回購方案，推行“債轉股+權益補償”組合策略，承諾追加額外股權作為履約保障。

財務狀況相對寬裕的騰訊與京東選擇默許該安排，未公開表達異議。但同樣出資95億元的蘇寧與融創，因自身債務壓力巨大、亟需回籠資金自救，與萬達爆發激烈博弈。

蘇寧所持未被凍結股權及應計利息合計權益達50.04億元，于2024年10月正式向仲裁機構提起強制回購申請；經近一年審理，2025年7月仲裁庭裁定駁回其全部主張。

融創則于2024年1月單獨發起仲裁程序，主張兌付95億元回購款項，目前案件仍在協商與審理進程中。

十年歷經三輪對賭、四次上市受挫、多次大規模資產剝離與資本博弈，昔日叱咤風云的商業帝國早已告別鼎盛形態。萬達失去了萬億估值的想象空間，讓出了行業領跑者的絕對話語權，也淡出了沖擊世界首富的輿論焦點。

但在商業地產持續承壓、同行頻繁爆雷離場的大背景下，萬達憑借一連串高強度、高精度的資本操作，頑強維系住企業法人主體的完整性，成功保住了繼續參與資本游戲的基本資格。

結語

回望這十年沉浮，萬達的命運軌跡正是中國民營商業企業在時代周期律動下的真實寫照。極致擴張欲望催生極致杠桿風險，高頻資本運作換來高頻生存考驗。

表面看步步被動、節節退守，實則彰顯出超乎尋常的組織韌性與危機響應能力。雖讓渡了格局高度與歷史榮光，卻牢牢握住了最不可替代的生存權——而這，正是這場跨越十年的戰略博弈，留給整個產業生態最具現實價值的答案。