透視丨15億買下一座酒店，讀懂一個千億賽道的終局

2026年4月24日，富豪產業信托（1881.HK）公告披露，九龍城地標富豪東方酒店的出售交易正式更換承接主體：GoldenridgeWorldwideLimited接盤全部權利義務。

這一看似程序性的變更，直接掀開了香港學生公寓賽道最真實的資本格局——新買方由中原地產聯合創始人王文彥與信立泰實控人葉澄海配偶廖清清合資組建，實業資本與地產資深玩家聯手入場，標志著這場由政策擴招、供需缺口、資產重估共同催生的新賽道，正式進入機構化、規模化、品牌化的分水嶺。

這座屹立近40年的老牌酒店，曾依托舊啟德機場風光一時，近年卻陷入持續虧損：2025年收入僅3700萬港元，稅后虧損擴大至5668萬港元。如今以15.18億港元易主，計劃改建為約1500個床位的學生公寓，預計2026年9月部分開業，將成為全港最大單體私人學生公寓項目。

一單舊酒店處置，折射出一個千億級賽道的崛起：香港正從高校宿位嚴重短缺、留學生校外租房亂象頻發的困境，快速轉向機構資本搶灘、存量資產改造、專業化運營并行的新風口。

■供需黑洞——剛性缺口已超10萬

香港學生公寓的爆發，核心驅動力是政策擴招與宿位供給的極端錯配。

自2024/25學年起，教資會資助院校非本地生限額由20%翻倍至40%，2026/27學年將進一步上調至50%，碩士自資超額名額同步放寬至120%。2022/23學年資助課程非本地生已達21709人，七年增幅31.7%；中原投資測算，2027/28學年香港前五所大學非本地生將升至6.78萬人，增幅超35%。高力國際預測，到2028年全港宿位缺口將達12萬個，即便政策與市場雙管齊下，保守缺口仍超5.5萬個。

高校供給早已觸頂。以港大為例，2025/26學年在校生達45303人，宿位僅約7800個，整體覆蓋率僅17.2%；其中非本地生占比55.3%，但宿位僅40%-50%向其開放，超1.7萬人需外租。全港八大合計宿位4.2萬-4.4萬個，面對超19.2萬全日制學生，整體覆蓋率僅約23%，平均3.4名學生競爭1個宿位，供需失衡突出。

龐大的外溢需求持續推高租金。據仲量聯行數據，目前私人學生公寓月租普遍5200-14800港元，過去一年漲幅最高達15%。學生租客租期穩定、預付租金、違約率低，使學生公寓成為穿越周期的優質現金流資產，萊坊數據顯示其年化回報率約4.5%-5.5%，顯著高于寫字樓與普通住宅。

2025年7月推出的“城中學舍計劃”，進一步打開存量改造空間：豁免規劃改劃程序、保留地積比，審批大幅提速。截至2026年2月，計劃已收到25宗申請，涉及約5100個宿位，遍布紅磡、觀塘、深水埗等核心區。需求剛性、回報穩定、政策松綁、存量折價，四重紅利共振，學生公寓已成為香港地產最確定的主線之一。

■ 中原投資——全鏈條閉環，規模碾壓同業

在所有玩家中，中原投資是唯一實現基金募資、資產收購、改造設計、品牌運營、退出閉環的選手，也是當前規模、節奏、布局最堅決的領跑者。

2024年，中原以1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，投入2000萬翻新，推出首個項目一步居117，提供121個床位，入市兩個月即實現100%入住。2025年8月，再以3.35億港元拿下西半山般咸軒，提供約200個床位，緊鄰港大。

真正奠定行業地位的，是富豪東方酒店項目。總投資超20億港元，改建后約1500個床位，單體規模全港第一。至此，中原在港床位已接近1800個，并將中期目標大幅上調至6000個，計劃2—3年內完成。

支撐其擴張的是成熟的英美經驗，中原早在2018年布局美英學生公寓，部分項目持有3年升值最高近39%，形成完整閉環。

中原的核心優勢，在于品牌化與獨立性。旗下搭建CampusOneCommunities（壹社）統一運營平臺，產品、服務、定價自主可控。對中原而言，學生公寓不是副業，而是穿越地產周期的第二增長曲線。

■晶苑投資/Y.X——香港最早玩家，深耕紅磡片區

香港最早規模化切入學生公寓的機構，是晶苑投資，通過子公司Y.X運營，堪稱賽道“開荒者”。

2019年，晶苑以包租模式改造紅磡舊銀行宿舍，投入6000萬港元，推出YHill項目，約300個床位，出租率連續多年100%。2022年，聯合美國基金AEW以16.5億港元收購紅磡酒店，改建為Y83項目，提供600個床位，配套2萬呎共享空間，成為當時全港最大最新學生公寓，同樣滿租運營。疊加Y36、Y18，晶苑/Y.X合計床位約1000個，牢牢占據紅磡片區優勢。

2025年，晶苑再以3.43億港元收購紅磡及長沙灣兩處物業，持續擴容。晶苑CIO陳偉文測算：單個床位投資約200萬港元，整體市場規模約600億港元。

作為最早入局者，晶苑勝在片區深耕、運營成熟、更早鎖定客流，但短板也明顯：項目集中紅磡單一區域，擴張速度不及中原，且依賴外部基金，自主掌控力有限。

■ 央企入局——華潤隆地+招商蛇口雙劍齊發

中資央企入場，標志學生公寓正式成為國家級配置資產，目前形成華潤隆地、招商蛇口+招商局商業房托雙線布局。

2026年3月，華潤隆地以9.53億港元收購荃灣悅品酒店，較估值折價約31%，計劃改建約900個床位，是央企在港標志性重資產項目。

另一支關鍵力量是招商蛇口+招商局商業房托（01503.HK）。2026年1月，招商局商業房托以2.06億港元收購尖沙咀酒店，毗鄰香港理工大學，計劃改造85個床位，推出自有品牌CM+U，預計2026年8月完工。招商蛇口已明確表態：長期看好，未來2—3年持續加碼。

央企打法高度統一：低成本資金+整棟收購+長期持有+穩健運營，依托集團資源，在收購、審批、融資上具備天然優勢。

但短板同樣突出：決策鏈條長、產品標準化、本地運營經驗不足，難以像中原、晶苑一樣快速響應學生需求。不過，央企的真正意義在于定調——當央企重倉，賽道徹底告別灰色零散，進入機構化、規范化時代。

■ 外資+港資組合——機構化打法最成熟

香港學生公寓最成熟的機構化案例，來自宏安地產與美國私募基金安祖高頓聯手打造的日新舍?啟德。項目由九龍貝爾特酒店改建，提供1450個床位，入住率長期穩定在98%以上。

模式精髓：外資出錢+本地房企拿項目+專業化運營，典型華爾街長租打法：低成本資金收購，精細化運營提升現金流，持有5—7年通過REITs或整售退出，賺取增值與雙重收益。優勢是模型清晰、風控成熟、成本可控，完全對標歐美成熟PBSA市場。

但其短板明顯：高度依賴外資流動性與風險偏好，對收益率要求嚴苛；一旦租金漲幅不及預期，擴張便會放緩。此外，模式偏重財務投資，產品與社群運營投入有限，難以形成差異化壁壘。本質是可復制的生意，而非不可替代的壁壘。

■ 輕資產與房企——卡位流量，卻難成主導

與重資產改造形成對比的，是DashLiving、WeaveLiving、匯生活等輕資產運營商。它們不持有物業，以整棟包租、標準化裝修、統一出租快速擴張。DashLiving在港床位已突破20000個，覆蓋學生與青年群體；Weave定位高端，匯生活深耕內地留學生。

但輕資產模式致命弱點在于無資產壁壘、無升值收益、議價能力弱，租約到期后面臨漲租或收回風險，長期只能扮演市場“毛細血管”。

另一股力量來自手握核心區存量物業的老牌港資與中資房企，如協成行、聯合出版等。它們擁有大量老舊商廈、酒店，地段稀缺、改建潛力巨大，但普遍決策保守、重開發輕持有、缺乏運營能力，大量優質資產未能轉化，只能作為潛在變量。

■ 終局判斷——重資產 + 強運營者勝

富豪東方酒店易手，是香港學生公寓賽道的成人禮。它宣告二房東時代落幕，機構化時代到來；零散炒作落幕，專業化運營時代到來。

五大玩家同臺競技，格局已然清晰：輕資產靠速度搶流量，外資港資靠模型賺穩錢，央企靠資金占賽道，存量房企靠資產等風口，只有中原、晶苑這類全鏈條重資產玩家，能同時占據規模、品牌、運營、資本四大壁壘。

仲量聯行2025年11月發布的《解鎖私人學生住宿市場增長潛力》報告顯示，全港私人學生公寓床位僅約1000個，供應率0.4%，遠低于歐洲5%的平均水平；未來四年新增需求超2.23萬張，即便中原完成6000個床位目標，也僅能填補缺口的四分之一。巨大的空白意味著，這是共同做大蛋糕的增量市場。

但風險不容忽視：集中入市可能帶來局部競爭；非本地生增速與留港意愿存在不確定性；消防、結構、合規仍是隱形門檻；只炒資產不做運營的玩家，終將被市場淘汰。

香港的故事早已證明：凡是政策推動、需求剛性、存量改造、長線回報兼具的賽道，最終贏家一定是既能讀懂政策、又能搞定資產、還能做好運營、更能穩住資本的長期主義者。

富豪東方酒店的鐘聲即將落幕，而香港學生公寓的黃金時代，才剛剛開始。