北京買房：理清思路，購房建議1863

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我很不理解，在北京房價明顯下跌的時候，到底什么人在買房？真的有人買房嗎？有錢人都怎么想的？他們的錢從哪來的？我認為有錢人都是應該懂投資的，怎么竟然會在這種時期買房？不可理解

A：

1、不理解就不理解吧，人和人之間最大的差距其實就是認知，很多時候比人和動物都大。無所謂誰的認知更強，只看誰的運氣好趕上了風口而已。

另外說一句，您的不理解，或許已經是另外一個群體的共識了。等您頓悟的時候，更或許早已是人家的常識了。但很多人明明知道了很多道理，但仍然過不好這一生。或許是知道的晚了，也或許是因為想的太多，而做的太少吧。

2、什么人在買房？房子是用來住的，有需求的自然會買唄，衣食住行的剛需品莫不如此。汽車是確定貶值的，什么人在買車？燕窩的營養價值確定性的不如雞蛋，什么人在消費？對孩子的教育投資大多數都是回不了本兒的，什么人在生孩子？

人與人的追求是不同的，取決于自己的能力和欲望。得不到的時候焦慮，得到了或許也就無所謂了。

3、是否真的有人買房？這看新小區吧，如果有人入住，那就說明確定性的增加業主規模了。

4、有錢人怎么想的？他們一般不會告訴別人，信息在任何時代都是最值錢的。別看現在信息大爆炸，但在我看來，網上99.99%都是無用信息，反正我查資料的時候從來都感慨有效信息不足。

您其實可以努力成為有錢人，然后自然就知道他們怎么想了。否則人類是無法想象自己沒經歷過的事情的，就像D絲不能寫爽文似的，能想到的都太Low。

5、錢從哪兒來的我更不知道了。但我剛剛看了看北京的數據，住戶存款余額是7.6萬億，而口罩前的2019年是5.7萬億，增加了1.9萬億。以北京1000萬個家庭來說，每戶增加19萬。您家增加了多少，被平均了嗎？

另外北京“住戶中長期貸款（房貸）”余額是2.7萬億，而2019年是1.9萬億，增加了0.8萬億，平均每戶又貸了8萬塊。您家如果沒增加，那就又被平均了。

也可以把以上數字計算一下，存款是7.6萬億，房貸余額2.7萬億，那北京住戶的凈存款就是4.9萬億。1000萬戶家庭，平均每戶凈存款50萬左右，而且還不包括房子+車子+黃金+股票+理財+鍋碗瓢盆兒的價值。

那如果戶均是50萬，而其中必定有人被平均，也或許就有人獨享了幾家的存款吧，弄出個幾百萬來也有可能。對了，我聽說招行私人銀行的門檻是1000萬存款，但已經擁有了200萬客戶。這還只是招行的，其他銀行的有多少？您猜。

6、有錢人未必都懂投資，靠運氣+時代紅利而賺錢的才是大多數。或者說是天時地利人和，在正確的時間，正確的領域，做了正確的選擇才成功的，缺一不可。

7、總之您繼續思考吧，替有錢人焦慮也不是壞事兒，他們巴不得您永遠思考呢。

僅供參考。

二

Q:

最近想給女兒買房。預算有限，只有300萬左右。女兒是單身。目前不考慮學區。只考慮通勤和周邊商業配套。因為是一個人所以只想買一個一室一廳的房子。她目前在廣安門上班。我們看了7號線的房源。主要看了金泰先鋒和金海國際。金泰先鋒是60多平米的大開間可以改成一室一廳。金海國際是正規一室一廳。我想咨詢一下章哥能否給個建議。

A：

1、廣安門上班，那應該是西邊的豐臺石景山更方便啊，東邊百子灣的通勤遠了點兒吧？當然朝陽的商業配套確實占優，從整體氛圍來說比西邊強。

2、百子灣從地段兒來說不算太強，通惠河+鐵道封住了北邊和東邊的交通。所以過去是只能是跟西邊互動，現在則是看南邊廣華新城的發展了，板塊整體算中等吧。

板塊內金泰先鋒北區算不錯的小區，但應該是一居很少，您看的是南區的吧？自住挺合適的，大開間也舒服，就是價格走勢不太強。金海國際的也差不多，更適合自住，其他方面的期望值別太高就行。

多說一句，我們開發商之所以推出開間這種戶型，其實是沒辦法，實在不好設計，否則就隔成一居室了，還能多賣錢呢。所以多數開間都不太好改，就算改的效果好，將來如果出手的話，接盤人也會以不喜歡來砍價，所以大多數都不太好要高價。

另外開間這種產品的適應人群相對窄，主要就是單身和小家庭，有了孩子的都不太合適。而商品價格是供需關系決定的，接盤的人少，價格走勢就相對弱。一居室相對強點兒但也差不多，尤其是戶型偏大的，自住很舒服，但因為利用率不高，所以租金方面一般不占優，價格走勢也就偏弱。

3、總之您這是典型的自住為主，從地段、小區到戶型都是，那就主要看自己的喜好吧。只是多說一句，如果也有將來換房的想法，那從保值角度一般是緊湊型的小兩居占優，70左右的，然后是不超50平的一居。

另外再多說一句，這倆小區的開間和一居基本都70平左右，而您的預算是300萬。那如果是這面積+總價的房源，無論報價還是成交價，在樓座、樓層或朝向上都有瑕疵的可能。所以多考察吧，盡量避開瑕疵和硬傷。

僅供參考。

三

Q:

我現在改變主意了，現在決定保留南邵的房子，租出去，然后在亦莊核心區買個一居，用于孩子轉學，然后租房住。目前價格在200以下的一居，大概率就是貴園北里和南里這種步梯回遷房，以及東晶國際，博客雅居，燕景佳園這種電梯塔樓。麻煩您幫忙分析下，應該買哪種呢？我應該考慮哪些方面？

A：

1、為孩子轉學，小學轉還是小升初轉？如果是小升初轉，那就甭管哪個小區，只買溢價最低的vs流動性更好的，因為這種房沒必要長期持有，用完了看行情賣掉就得了。

我印象中東晶國際有合適的，去年有網友買過，40平左右的200萬吧，租金不到4000，溢價在亦莊算低的，至少是不高。

2、如果是小學轉，那一般建議留到初中，以防政策有變化。我要建議是先看貴園，盡量買戶型小的，但這邊也小不到哪兒去，好像都超50平了。然后是找中間樓層沒瑕疵的，租售比盡量低吧，550左右有可能，別超600的。

買不到合適的再看塔樓唄，找個得房率高的樓棟（每棟樓都不太一樣），然后就是看樓層+朝向，租售比越低的越好。

3、考慮哪方面？貴園這種沒什么特殊的，塔樓之所以找得房率高的，是因為住建部一直在準備按套內面積計價。意見稿在2020年就出臺了，說不好什么時候會在北京實施。那如果都執行了，對得房率低的就至少不是利好，無論是小公寓還是博客雅居這種戶型偏大的。燕景佳園是規模偏小，一共才幾百戶，這種小區越老就事兒越多，物業賺不到錢就更容易惹麻煩。

4、總之如果短期持有就先看東晶國際吧，長期的索性買老破小，能找到溢價低的最好。

僅供參考。

四

Q:

請教一下，預算700-800，亞運村的安慧北里逸園、惠西西街的勝古家園，還有拂林園，這三個小區，都有三居的戶型能夠出手。

因老人養老，大概率會住個十年左右。不考慮學區，僅考慮地鐵近，醫院近，生活方便，能停車，通勤時長可接受。從保值和后期流動性上，您更推薦哪個小區？

A：

1、安慧北里算學區房，對口陳經綸嘉銘西區。但三居的應該沒什么溢價，7/800萬也肯定是板樓戶型好的，先看這里唄。不過別買面積太大的，老小區的大戶型自住更合適，而且面積大說明單價低，價格走勢也就普通了。

2、勝古家園都是塔樓，看二期的城市出品吧，商品房，應該有戶型不錯的，但估計也不太好找。反正常規建議是同等情況下先看板樓，實在沒合適的再看塔樓。

3、佛林園怎么說呢，到目前為止的價格走勢普通，否則也不會現在的價格。旁邊萬科的也是商品房，同時期的價格也沒貴多少，但現在價格差距挺明顯了。小區戶型偏大，維護的也普通吧，而且前些年一直都說是噪音明顯，真買的話問清楚吧。這小區肯定排第三，那倆沒合適的再說吧。

僅供參考。

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