老螺螄灣搬遷雷厲風(fēng)行回遷慢如蝸牛，中糧或無(wú)奈操盤隆盛府

2009年2月，昆明市做出了一項(xiàng)重要決定：關(guān)閉并拆遷生意紅火、久負(fù)盛名的老螺螄市場(chǎng)，將經(jīng)營(yíng)商戶全部搬遷至新螺螄灣商貿(mào)城。拆除后的老螺螄灣片區(qū)則原址進(jìn)行升級(jí)改造，建設(shè)螺螄灣中央商務(wù)區(qū)（二級(jí)CBD）。

正在拆除的老螺螄片區(qū)居民樓

17年前的這場(chǎng)搬遷可謂雷厲風(fēng)行，當(dāng)年2月，西山區(qū)才啟動(dòng)螺螄灣商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)改造暨螺螄灣中央商務(wù)區(qū)（二級(jí)CBD）建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)工作，到了11月，老螺螄灣市場(chǎng)就已關(guān)閉，原經(jīng)營(yíng)商戶全部整體搬遷至新址——螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城。

可是經(jīng)營(yíng)商戶搬了，螺螄灣商鋪的房東卻沒有搬，其中擁有商鋪比較多的房東比如著名的溫州商人朱林敏等人，成立了螺螄灣投資公司，參與老螺螄灣片區(qū)的土地開發(fā)，后來(lái)的螺螄灣中心（原大悅城）就是這么來(lái)的。

建設(shè)中的螺螄灣中心

但還有不少零散房東，在商鋪拆遷后等待原址回遷，而最開始負(fù)責(zé)建設(shè)回遷商鋪的，正是螺螄灣中心的投資方螺螄灣投資發(fā)展公司，只不過(guò)這一等就是10多年。

老螺螄灣回遷之所以曠日持久至今無(wú)果，是因?yàn)槭袌?chǎng)關(guān)閉雖然容易，可是隨后的拆遷卻進(jìn)展緩慢，在老螺螄灣市場(chǎng)關(guān)閉兩年后，整個(gè)螺螄灣螺螄灣中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目涉及拆遷的房東簽約率才達(dá)到82.4%，其中片區(qū)住戶拆遷協(xié)議簽約率才達(dá)到70%。

這就讓整個(gè)項(xiàng)目陷入兩難境地，一方面，已經(jīng)拆遷的住戶和商鋪房東等著回遷，可是另一方面，還有不少住戶沒有簽約沒有搬遷，導(dǎo)致環(huán)城南路至南壩路沿線地塊不能完全拆除，回遷房難以建設(shè)。早就資金緊張的螺螄灣投資發(fā)展公司也獨(dú)木難支，不得不聯(lián)手碧桂園、中糧一起干。

老螺螄灣片區(qū)的拆遷工作持續(xù)多年

直到2019年，老螺螄灣片區(qū)回遷安置地塊才算完成拆遷及土地收儲(chǔ)工作，當(dāng)年7月，老螺螄片區(qū)有4宗共170畝土地出讓，已經(jīng)參與一級(jí)開發(fā)的碧桂園、中糧與螺螄灣投資公司組成的聯(lián)合體——昆明螺螄灣國(guó)悅置地有限公司，花了40.8億拿下全部土地，開發(fā)后來(lái)的隆盛府項(xiàng)目。

隆盛府項(xiàng)目的4宗土地均為商住混合用地，其中A1-3地塊的商業(yè)開發(fā)比例高達(dá)73%，另外三宗的住宅倒是占大頭，但因?yàn)樗械貕K的容積率都很高，最高一宗的容積率為8.98，最低的也有4.5，所以總的算下來(lái)商業(yè)開發(fā)面積仍有將近20萬(wàn)平米。

早就關(guān)閉的隆盛府售樓部

在老螺螄灣片區(qū)已經(jīng)建成螺螄灣中心這個(gè)超級(jí)商業(yè)綜合體后，后續(xù)地塊仍要進(jìn)行高強(qiáng)度商業(yè)開發(fā)，就是因?yàn)槠渲杏写罅炕剡w商戶需要安置。根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓文件，4宗土地的上需要建設(shè)的回遷房多達(dá)26.9萬(wàn)平米，其中大部分是商業(yè)（包括辦公用房）。不僅如此，拿地企業(yè)還要承擔(dān)這四個(gè)地塊的拆遷安置過(guò)渡費(fèi)發(fā)放義務(wù)。

然而，貌似強(qiáng)大的三方聯(lián)合體開發(fā)隆盛府的過(guò)程卻并不順利，在第一大股東，也是項(xiàng)目操盤方碧桂園債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目停工前，隆盛府僅完成了一個(gè)地塊（A3-1）的開發(fā)。該地塊是隆盛府容積率最低（4.5）的地塊，住宅占比也最高（87%），所以碧桂園首先啟動(dòng)開發(fā)，并定位高端住宅，策略就是通過(guò)銷售住宅實(shí)現(xiàn)快速回款。

隆盛府尚未開發(fā)的地塊

可是人算不如天算，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化以及碧桂園自身的危機(jī)，隆盛府連第一個(gè)地塊都磕磕絆絆，后續(xù)三個(gè)地塊根本無(wú)力開發(fā)，等著安置的回遷商戶再度希望落空，而且更加雪上加霜的是，由于碧桂園資金跟不上，合作方螺螄灣投資公司更是早就負(fù)債累累，拆遷戶連回遷過(guò)渡安置費(fèi)也領(lǐng)不到了。

隆盛府有三個(gè)股東，第一大股東碧桂園持股40%，螺螄灣投資公司和中糧（大悅城控股）各持股30%，既然碧桂園和螺螄灣投資公司都已經(jīng)指望不上，建設(shè)回遷房的唯一希望就只剩中糧了。最近云南房網(wǎng)接到消息，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門爭(zhēng)取，股東方之間的協(xié)商，中糧很可能將接替碧桂園，操盤開發(fā)隆盛府。

隆盛府項(xiàng)目的三個(gè)股東中有兩個(gè)都是經(jīng)營(yíng)異常狀態(tài)

對(duì)于中糧來(lái)說(shuō)，雖然隆盛府還有124.1畝土地未開發(fā)，但商業(yè)占比與容積率都太高，其中還有一二十萬(wàn)平米的回遷房，操盤的難度和風(fēng)險(xiǎn)都很大，可是中糧既然早就身陷其中，接手開發(fā)盡管無(wú)奈卻也別無(wú)選擇。

唯一值得安慰的是，隆盛府位置不錯(cuò)，未開發(fā)土地面積大，而且?guī)缀跏强盏兀屑Z倒是可以爭(zhēng)取調(diào)規(guī)，一方面爭(zhēng)取商改住，另一方面降低容積率。至于按規(guī)定要承擔(dān)建設(shè)的回遷商鋪，當(dāng)年拆遷的時(shí)候老螺螄灣片區(qū)的商鋪還算是香餑餑，如今也不太值錢，將回遷商鋪改成住宅也不是不能操作。

但愿中糧好運(yùn)。