我愛我家虧了、貝殼少賺了：財報背后房產經紀“路線分化”

中國商報（記者 周子荑 文/圖）4月21日，房產經紀龍頭我愛我家發布了2025年年報，收入利潤雙下滑，凈利潤下滑幅度達231.63%，由盈轉虧。約一個月前，另一家房產經紀龍頭貝殼也交出了2025年成績單，其增收不增利。

業內人士認為，兩張財報呈現出兩條截然不同的發展路徑：我愛我家選擇“以守為攻”，靠深耕社區和精細化服務守住基本盤；而貝殼則“以攻為守”，用平臺化和多元化攤平風險。面對市場挑戰，哪一種模式更能抗周期？答案或已藏在數字中。

房產經紀龍頭我愛我家發布了2025年年報，收入利潤雙下滑。

我愛我家由盈轉虧、貝殼利潤承壓：兩種模式的“壓力測試”

數據顯示，2025年，我愛我家實現營收104.8億元，同比下降16.4%；歸母凈利潤為-9663.1萬元，同比大幅下滑231.63%。其中，經紀業務毛利率下滑4.23個百分點，新房業務毛利率下降1.92個百分點，僅資產管理業務毛利率微增0.67個百分點。

“我愛我家營收、利潤雙下滑，歸母凈利潤由盈轉虧，反映出公司在行業調整周期中面臨嚴峻挑戰。”盤古智庫高級研究員江瀚對中國商報記者表示。不過他同時提出，虧損并非完全是主營業務“失血”，投資性房地產公允價值變動、應收賬款減值準備及總部大樓折舊等非經營性因素也對公司利潤造成了侵蝕。

再看貝殼，數據顯示，2025年，貝殼總交易額為31833億元，同比下降5.0%；凈收入為946億元，微增1.2%；但凈利潤為29.91億元，同比下滑26.7%，經調整凈利潤為50.17億元，同比下降30.4%。

合碩機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示：“我愛我家的模式相對傳統，深耕社區、做精細化服務，品牌口碑扎實。但問題在于，這種模式‘太重了’，其門店租金、經紀人薪酬、長租公寓的資金占用都是剛性成本。市場一旦出現較長時間的下行，這些剛性支出很難壓縮，企業的承壓能力將面臨嚴峻考驗。”

貝殼“變輕”，我愛我家“偏重”：兩種成本結構的較量

兩家公司的底層邏輯差異，首先體現在成本結構上。貝殼財報顯示，2025年其二手交易單量同比增長超過11%，其中非鏈家交易單量同比增長15%，非鏈家經紀人人均二手單量同比提升6%。平臺側貝聯活躍門店和經紀人數同比分別增長21%和7%，而直營鏈家則在主動優化結構。

郭毅認為，貝殼的ACN系統正變得越來越“輕盈”。“貝殼體系中越來越多成交來自平臺上的其他中介品牌，而非鏈家自營。這讓貝殼在保持交易規模的同時，大幅緩解了門店和人力成本壓力。”她說。

反觀我愛我家，門店和經紀人成本依然是剛性支出。財報顯示，截至2025年年末，我愛我家國內運營門店總量為2475家，較2024年年底的2636家減少161家；經紀人總數約3萬人，較前期高點有所收縮。

“公司通過關閉低效門店、縮減經紀人數量來被動應對市場下行，這是一種防守型調整。”郭毅說，“面對更長的周期下行路徑，我愛我家的回旋余地其實很有限。”

江瀚則從行業趨勢角度補充稱，這份財報反映了房地產行業已全面進入存量房時代，增長邏輯從增量開發轉向存量運營。企業必須構建“居住服務生態”，通過全生命周期服務增強抗風險能力。

新房“糧倉”分化：我愛我家收入占比8.6%，貝殼收入306億元

業務結構的失衡同樣值得關注。2025年，我愛我家新房業務收入占比僅為8.6%，經紀業務與資產管理業務收入合計占比超過82%。“我愛我家收入高度依賴二手房和租賃，新房業務占比很低。”郭毅對記者表示。

為什么這是問題？“這幾年新房市場壓力很大，開發商給中介公司的渠道費，比二手房的中介費還要高。”郭毅解釋。這意味著，新房業務不僅能為經紀公司帶來更高的單筆收入，還能在同樣的經紀人成本下實現客戶產出的復用，從而顯著提升公司的利潤水平。可以說，近幾年，新房業務是房地產經紀公司的“糧倉”。

對比之下，2025年，貝殼的新房交易GTV雖同比下降8.2%至8909億元，但仍貢獻凈收入306億元，與存量房業務的250億元形成雙支柱格局。“貝殼的新房、二手房、租賃業務都是很大量級，實現了業務平衡。而我愛我家基本沒抓住這波新房渠道費的風口。”郭毅說。

第二曲線：貝殼押注租賃與裝修，我愛我家堅守“相寓”

業務邊界的差異同樣關鍵。2025年，貝殼非房交易業務收入占比首次達到41%，相比2024年的33.8%明顯提升。其中，房屋租賃服務凈收入為219億元，同比增長52.8%，首次實現全年盈利；家裝家居業務凈收入為154億元，同比增長4.4%，貢獻利潤率提升至31.4%。

“貝殼在由傳統中介向互聯網公司轉型，用科技驅動業務調整，AI的使用也領先于行業平均水平。”郭毅評價。

相比之下，我愛我家的“第二曲線”依然是資產管理品牌“相寓”。2025年，相寓在管房源規模逆勢增長11.2%至33.7萬套，平均出房天數8.8天，出租率95%以上，但公司資管收入卻同比下降了18.19%。江瀚也提醒：“這更多是會計處理方式（凈額法）的改變，而非業務基本面的惡化。相寓在租賃市場的布局正在深化。”

行業集中度提升，進攻型模式或更抗周期

透過兩份財報，行業走向逐漸清晰。

江瀚認為，房地產經紀行業的競爭正從規模擴張轉向精細化運營和多元化服務。“行業集中度提升趨勢愈發明顯。在市場調整期，中小企業生存壓力巨大，而頭部企業在核心城市的市場份額有望進一步提升，為市場回暖后的業績復蘇奠定基礎。”

“我愛我家是傳統公司，追求品牌化和小而美。”郭毅說，“面對更長周期的市場下行，其采取的防守型策略很難應對。而貝殼的進攻型方式——從遵守規則變為規則制定者，并通過不同業務領域攤平風險，讓它在低谷期有更堅實的一面。”

財報表明：房地產經紀行業的競爭邏輯已經改變。我愛我家堅持品牌深耕與資管運營，貝殼則構建平臺生態與多元業務。兩種模式在當下的抗風險能力差異，已在數字中得到顯現。