保利2025年年報揭秘：從“剩者為王”到“強者為王”

過去幾年，房地產完成了一場史無前例的壓力測試。整個行業從高峰期的4萬多家房企，縮減到如今不足1萬家。

幾年前，沒有人能想到這場調整會如此慘烈。

今天，行業風險出清已進入后半程，但依舊很少有人能看清未來的方向。

但無論未來走向如何，有一件事是確定的：中國房地產不會消失，但大概率會換一種活法。

舊時代已經徹底落幕，新時代正在艱難開啟。活下來的玩家越來越少，但每一個都越來越強。未來房地產，正從一個"剩者為王"進入到"強者為王"的時代。

什么是“強者為王”的時代？不是簡單的大魚吃小魚，而是一套全新的游戲規則。市場的蛋糕在縮小，但頭部玩家分到的那塊蛋糕在變大。

2025年，TOP10房企的銷售總額，大約已經占到 TOP100 房企的銷售總額的45%

這不再是一個所有人都能參與的牌局了。那么問題來了：在這張牌桌上，誰的手牌最好？誰最有可能定義下一個時代？

要先回答這個問題，保利發展剛剛發布的2025年年報，或許提供了一種參考答案。

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還在牌桌上，且坐得穩

先說一個被很多人忽略的事實：在強者為王的時代，入場門檻已經被徹底改寫了。

過去，一家房企只要能拿到地、借到錢，就能上牌桌。但現在，至少要同時滿足兩個前提條件：規模不能掉隊，財務要穩健。二者缺一個，就注定了無法上桌，只能是觀眾。

我們先看保利的規模：

2025年全年，保利實現簽約銷售金額2530億元，連續第三年穩居行業榜首。

在保持規模第一的同時，保利的銷售權益比提升至79%，同比增加3個百分點。這意味著保利的銷售大盤子越來越扎實。

值得注意的是，2025年，保利在38個核心城市的銷售貢獻度依然穩定在92%的高位，這已是連續第三年保持在90%左右的水平。在兵家必爭的核心城市中，保利的市場占有率已超過7.9%，同比提升0.8個百分點。換句話說，核心城市每賣出100套房子，就有將近8套來自保利。

在一個充分競爭的市場中，這個數字的含金量不言而喻。

為什么規模依然重要？

不是因為“大就是好”，而是因為在縮量市場中，規模意味著供應鏈議價權、核心城市拿地資格、購房者的品牌信任等等。失去規模的房企，在上述每一個環節都會處于劣勢，并可能進入負向循環。

再看財務。

2025年，保利全年實現營業總收入約3081.44億元，歸母凈利潤約10.35億元。

營收基本盤穩住了,但利潤端的數字乍一看，確實刺眼。有的人可能會犯嘀咕，這是不是意味著保利的經營出了問題？

答案是：沒有。利潤大幅下滑的背后，有兩個原因：

其一，行業共性。利潤下滑不是保利一家的問題，而是整個行業在消化2021—2022年高價拿地的階段性代價，高地價地塊在下行市場進入結算周期，利潤率被壓縮幾乎是必然的。

其二，大額計提。減值計提的本質，是主動減負。有些企業不敢計提，是因為利潤表已經承受不起任何沖擊；而保利選擇大額計提，恰恰說明它有足夠厚的家底來承受這個代價，選擇主動出清歷史包袱，輕裝上陣進入下一個周期。

縱觀行業，2025年百強房企中仍能保持正向盈利的已經屈指可數。而保利在大額計提之后依然保持盈利，這本身就是財務韌性的證明。

而這也釋放出另一個信號：保利之所以還穩坐牌桌，是因為在規模之上，還有相當厚的一層財務安全墊。

財務安全性：

2025年，保利資產負債率實現連續五年下降，同比再降2.08個百分點至72.26%；有息負債規模也同比減少了77億元，顯示出保利主動管理債務結構的能力。

更值得關注的是融資成本。2025年，保利期末綜合融資成本降至2.72%。這意味著什么？保利的借錢成本已經基本到達行業最低區間。

現金流方面：

2025年，保利經營活動現金流量凈額實現了152億元的凈流入，這已是經營性現金流連續8年為正。全年回籠資金高達2589億元，銷售回籠率連續第三年突破100%，達到102%。

經營性現金流連續為正，意味著保利的業務本身是"造血"的，不需要靠外部輸血來維持運轉。回籠率超過100%，說明不僅當期賣出的房子收得回錢，甚至還在加速回收歷史應收款項。

在別人都在賣資產求生的時候，保利手里攥著現金，這是穿越周期最硬的底氣。

規模保證了保利在市場中的參與資格，財務安全性保證了這個資格的可持續性。這是成為強者的基礎條件。

但僅有基礎條件還不夠。真正區分強者的，是接下來的能力。

02

加速轉動的飛輪

在強者為王的時代，強者之間比拼的，不是某一項單點能力，而是能否將多項能力串聯成一個自我強化的閉環。

所謂閉環，背后是一整套精密咬合的飛輪系統：

財務安全→ 拿到核心城市的好地 → 好地做出好產品 → 好產品賣出溢價 → 溢價帶來現金流 → 現金流繼續拿好地 → 飛輪越轉越快。

這個鏈條看似直觀，但能完整跑通的企業并不多。原因在于，鏈條上的每一個環節都需要對應的能力支撐，任何一個環節薄弱，閉環就無法成立。

而保利的飛輪，已經在加速轉動了。

第一環：在對的地方囤了對的地。

2025年，保利全年拓展總地價791億元，位列行業第二。新增土地儲備中，一二線城市占比超90%，北京、上海、廣州三地近乎占去半壁江山。

這背后的戰略判斷是清晰的：房地產市場的分化正在加劇，核心城市核心地段的資產仍有真實的居住需求支撐，而低能級市場的不確定性持續上升。保利將土地資源集中配置在前者，本質上是在選擇確定性更高的賽道。

更重要的是拿地的節奏和質量。在2025年的土地市場中，核心城市的優質地塊競爭依然激烈，能夠持續在北上廣等城市獲取高質量地塊，考驗的是資金實力、品牌實力和對市場的精準判斷。

這些土地儲備，就是保利未來2-3年做好房子的彈藥，將直接決定未來的產品質量和銷售表現。

第二環：把好地真正變成好房子。

"好房子"已經成為行業公認的方向，也是國家政策層面明確倡導的產品標準。但從理念到落地，中間需要一整套能力支撐：產品研發體系、設計標準化能力、工程管控水平、供應鏈管理效率，以及對客戶需求變化的深度洞察。

2025 年進一步深化，保利將“三好房子”確立為核心產品，通過構建“好產品、好服務、好生活”的價值閉環，系統性重塑了企業的商業模式與核心競爭力。

保利在產品端的積累正在轉化為實際的市場成果。2025年，保利廣州玥璽灣項目和上海世博天悅項目成為全國“好房子”的標桿范例，產品力連續兩年排名全國第二，獲得住建部門和行業的廣泛認可。

好的土地提供了產品的上限空間，產品能力決定了這個上限能實現多少。當"好房子"從概念變成購房者真實的選擇標準時，產品力的差距將越來越直觀地反映在銷售數據上。

第三環：好產品轉化為實際的銷售和現金流。

在市場整體承壓的環境下，保利核心城市項目的去化表現，是檢驗上述邏輯是否成立的關鍵證據。如果好產品確實能賣得動、賣得出合理價格，那么這個閉環就是可持續的。

數據給出了明確的答案。在2025年全國單項目銷售額破百億的極少數項目中，保利發展一家便獨占兩席。這意味著保利不僅在規模上領先，在單體項目的爆發力上同樣處于行業頂端。百億級項目的誕生，背后是選址判斷、產品定位、定價策略、營銷節奏的系統性正確。

而這個閉環一旦跑通，效果是累積的：每一輪循環都會讓企業在土地獲取、產品口碑、品牌溢價上的優勢進一步鞏固。而缺乏閉環能力的企業，要么拿不到好地，要么有好地做不出好產品，要么有好產品但現金流跟不上，最終與頭部的差距只會逐步拉大。

這就是強者為王時代最底層的競爭邏輯。

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強者的護城河

地產行業的競爭維度已經發生了根本性變化。過去，開發能力幾乎等于全部——拿地、建房、賣房，鏈條清晰。但現在，單一的開發能力越來越難以支撐企業的長期發展。

原因有兩個：

一是住宅開發的市場總量在收縮，全國新房銷售面積大概率會穩定在8-10億平方米的水平，僅靠開發業務的增長空間有限；

二是行業正在從"銷售型"向"銷售+持有運營"并重的模式過渡，經營性資產的價值在上升。政策層面對存量運營、城市更新、租賃住房的持續支持，也在重新定義房地產企業的能力邊界。

未來的強者，大概率需要同時具備三種能力：開發、運營、服務。保利在這方面的能力體系已經搭建得相當完整。

1）開發是保利的基本盤。

作為行業頭部央企，保利的全國化布局和體系化開發能力已經過多輪周期驗證。

2）商業運營能力日益強勁。

保利旗下的租賃住房，購物中心，酒店和寫字樓等不動產運營板塊，提供了相對穩定的經營性收入。2025年，保利資產經營收入51.4 億元；其中在管租賃住房規模超7.1 萬間，在營規模超過3.5 萬間，同比增長59%；穩定期購物中心、寫字樓、酒店出租率同比均提升1 個百分點。

3）物業服務同樣位于行業頭部。

保利物業（06049.HK）作為獨立上市平臺在管面積8.55億平方米，遍布全國31個省、直轄市及自治區的194個城市。物業服務的價值遠不止于自身的收入貢獻。高品質的物業管理直接影響業主滿意度、社區口碑、二手房價格保值能力，以及新房銷售時的品牌信任度。

開發解決的是資產從無到有的問題，商業運營解決的是持有資產的長期收益問題，物業服務解決的是客戶關系和品牌積累的問題。

三者疊加在一起形成的綜合能力壁壘，比任何單項能力都更難被復制。

在當前的主流房企中，能在這三個方向上同時保持競爭力的企業并不多。

而保利在開發、運營、服務三條線上的綜合實力，構成了其在"強者為王"階段的一個重要差異化優勢，也是一條不容易被逾越的護城河。

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結語：

中國房地產的競爭格局正在重塑。

從"剩者為王"到"強者為王"，篩選標準在升級：不僅要看誰還在場，更要看誰具備規模基礎、財務安全性、合理的土地結構、扎實的產品能力，以及完整的綜合運營體系。

行業在緩慢復蘇，但不是所有城市都會回暖，不是所有企業都能受益。

正因如此，才更需要好房子、好企業。

強者為王的時代，比的不是爆發力，而是持久力。最壞的時代已經結束，屬于穩健者的黃金時代，才剛剛開始。