四代宅還沒玩明白的蘭州，又被五代宅給“暴擊”了！

當四代宅仍在市場的爭議聲中蹣跚前行時，五代宅的風潮，已悄然席卷而來。

從去年開始，各地住宅新政相繼落地，“五代宅”的概念便迅速在地產(chǎn)圈升溫，尤其是一二線城市，迭代產(chǎn)品如雨后春筍般密集涌現(xiàn)。

迅速的產(chǎn)品代際，讓誕生還沒多久的四代宅開始告別新物種的標簽，同時也將地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)卷，推向了新的高度！

面對這波熱潮，不少蘭州購房者也忍不住感慨：果然好東西還在后面，現(xiàn)在幾乎每隔一陣，就會刮起新的產(chǎn)品概念風。

照這個勢頭發(fā)展下去，或許用不了多久，風靡市場的就是五代宅了，而六代宅、七代宅……恐怕也已經(jīng)在醞釀的路上了！

但其實，現(xiàn)在的蘭州市場，對四代宅依舊是褒貶不一的……

這當中，一部分人認為，當下四代宅的高得房率以及附贈的空中花園，確實能讓生活質量提升一個檔次，露臺這份獨特的居住體驗，是普通住宅難以企及的。

此外，無論是社區(qū)場景的營造還是室內(nèi)空間的規(guī)劃，四代宅也都有著突破性的創(chuàng)新，怎么看也比普通住宅要強很多吧？

四代宅項目在蘭州的市場表現(xiàn)，其實也印證了這份吸引力，賣得好、聲量高、購房者愿意真金白銀投票，肯定是因為認可了它。

可還有一部分蘭州購房者，有著截然不同的顧慮。

他們認為四代宅并不適配西北的氣候，尤其春秋季節(jié)，漫天的沙塵會讓空中花園淪為“積塵場”，夏季惱人的蚊蟲更是會讓露臺的實用性大打折扣。

再者，開放式的露臺設計難以保障居住隱私，上下樓棟的視線干擾讓人頗有顧慮，部分戶型還會因露臺結構影響室內(nèi)采光。

即便克服了這些問題，入住后期露臺的維護、綠植的養(yǎng)護也是一筆持續(xù)的花銷。更何況，此前蘭州不少住宅也有小露臺（自帶的長陽臺或一層小院）。

從某種程度上來說，更早期的一些產(chǎn)品具備目前“類四代”的居住形態(tài)，只不過尺度沒有現(xiàn)在這么極致。

最近風靡的五代宅，也不過是住宅產(chǎn)品的又一次升級。而且，這一套套住宅代際的叫法，并非官方標準，而是業(yè)內(nèi)、媒體自己排出來的。

蘭州的前三代住宅，解決的是從無到有的問題：有地方住，然后裝上電梯，住得舒服一點。

四代宅開始講究了，大露臺、垂直綠化、超高得房率，追求生活品質；而第五代，說白了也就是講究得更徹底、更細致了。

但能肯定的是，產(chǎn)品持續(xù)代際依然會是未來蘭州市場的發(fā)展趨勢，這是現(xiàn)實的倒逼，也是政策引導所共同作用的結果……

一旦后期，五代宅的風潮開始風靡蘭州，開發(fā)商將面臨新一輪的博弈：既要維持產(chǎn)品競爭力，又要守住價格體系與利潤空間。

如此一來，那就得另辟蹊徑，在產(chǎn)品創(chuàng)新上站穩(wěn)腳跟。可以說，用五代宅對四代宅實施降維打擊，就是一種最為直接的方式。

這個過程中，產(chǎn)品升級的節(jié)奏和速度不僅要足夠快，且每一次產(chǎn)品的進化，也得更成熟、更務實，才能打動已經(jīng)眼花繚亂的購房者。

去年，蘭州就出臺了20條樓市新規(guī)，旨在豐富住宅產(chǎn)品市場，剖析部分政策來看，也與現(xiàn)在五代宅的產(chǎn)品特點不謀而合。

先來看五代宅，目前業(yè)內(nèi)相對統(tǒng)一的提法主要有兩個：一種是抬板社區(qū)，另一種是在四代的基礎上，室內(nèi)部分功能區(qū)做成2層挑高。

“立體抬板社區(qū)”，主要將小區(qū)地面整體抬高，一樓架空式設計，立體式花園，最好做出層次感，戶型符合空中院墅的標準。

本質也是在增加公共活動空間，允許底層集中設置架空平臺，架空平臺以下空間不計入容積率。

通俗來說，就是將住宅首層的整個地面進行結構抬高，形成一個巨大的“平臺”。

這種設計，能將小區(qū)整體地面抬高，平臺之下，是車庫、設備用房、物業(yè)管理等所有功能性空間；平臺之上，才是真正屬于居民的純粹生活社區(qū)。

基本都是在改善之前的社區(qū)面臨的一些痛點，比如地下車庫潮濕陰暗，抬升之后，采光有了，社區(qū)內(nèi)部花園的景觀層級，也能更豐富。

尤其對低樓層而言，傳統(tǒng)住宅面臨的噪音、濕氣，采光，私密性……都能有效攻克。

抬板社區(qū)在一二線城市，現(xiàn)在非常風靡，蘭州也已經(jīng)有了，城關徐家灣中海天譽項目，就是蘭州首個超級底盤。

另一種，室內(nèi)空間部分挑高的操作，其實和去年蘭州的新規(guī)倡導是契合的：

允許套內(nèi)建筑面積大于 140 平方米的住宅，可在起居廳、餐廳等設置高度不高于兩層，水平投影面積不超過套內(nèi)建筑面積 25%，且不大于 50 平方米的挑空空間，挑空部分按單層建筑面積計算容積率。

這種設計可以解決目前四代宅面臨的隱私性等問題，得房率也能更高。

部分城市五代住宅對露臺的功能區(qū)做了挑空，你的露臺的上方就是你的二樓，自然規(guī)避了其他視線。

其次，蘭州的政策還提到，鼓勵小區(qū)設置供業(yè)主共用的開敞式景觀涼亭及風雨連廊，不計入容積率及建筑密度。

這一點也就是說，新項目可以在社區(qū)花園、景觀的設計上再做不同的提升。

整體來看，第五代住宅住宅的設計，確實能解決目前四代宅面臨的部分弊端，社區(qū)生活方式也有系統(tǒng)化的提升……

我們不能否認，無論四代宅還是五代宅，在設計上，確實是在往好房子的方向去走的，這一點對于蘭州購房者來說，也是有利的。

因為每一次的產(chǎn)品升級，購房者都能享受到更好的居住體驗。

以后的房子，采光、私密會更好，贈送尺度更大，公區(qū)會越來越合理，景觀越來越豐富，居住的體驗越來越接近空中院墅的生活。

這當然是好事一樁，不過還有一條，蘭州購房者需要考慮的，還是房產(chǎn)的基本價值規(guī)律：

比如位置、配套，溢價是否符合產(chǎn)品水平，以及開發(fā)商有沒有良好的交付以及運營能力等。

不管是開發(fā)商還是購房者，必須明確，現(xiàn)在的樓市就是一個產(chǎn)品代際狂飆的時代。

以前一個新物種的出現(xiàn)可能需要五年、十年的時間，現(xiàn)在可能是幾個月，甚至更快。

也許現(xiàn)在，四代宅、五代宅還有新鮮勁兒，但很快新的代際又傳導過來了 。

住宅一代代升級，居住體驗變好是真的，但每一次升級背后，也都會藏著開發(fā)商精心設計的溢價結構，看得清楚這一點，才不會被一個新詞沖昏頭腦。

概念的東西迅速會被沖擊和代替，對開發(fā)商而言，最終指向其實只有一個：能攻克蘭州人現(xiàn)有居住痛點、具備解決問題能力的房子，居住體驗更好的好房子……

行業(yè)是整體向前的，相信不久后，蘭州樓市還會有更多跳出桎梏的好產(chǎn)品，真正邁向更貼合本土需求的品質好房時代！

作者=指蘭針·小芒果

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