鯊膽彤：許家印一生中最重要的貴人

許家印一生中最重要的“貴人”，是香港地產(chǎn)大亨鄭裕彤。如果沒(méi)有他的“雪中送炭”，恒大可能在2008年就玩完了。

綽號(hào)“鯊膽彤”的鄭裕彤，經(jīng)常劉鑾雄、楊受成、張松橋等晚輩富豪們聚在一起玩“鋤大地”撲克牌游戲，因此他們這個(gè)朋友圈也被稱作“大D會(huì)”。

鄭氏家族在與恒大合作的過(guò)程中，賺得盆滿缽滿，但“近朱者赤”，也沾染上對(duì)方急功近利的風(fēng)格，導(dǎo)致新世界發(fā)展真實(shí)負(fù)債率（永續(xù)債算作負(fù)債）超過(guò)80%，面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雙方的合作項(xiàng)目如下：

一、戰(zhàn)略投資挽救恒大

2008年金融危機(jī)期間，由于股市暴跌，恒大地產(chǎn)（中國(guó)恒大的前身）上市計(jì)劃擱淺，資金鏈斷裂。

同年6月9日，鄭裕彤利用自己的人脈為恒大地產(chǎn)引入第二輪戰(zhàn)略投資者共計(jì)5.06億美元的資金。

其中，鄭裕彤旗下的周大福出資1.5億美元，科威特投資局出資1.16億美元，第一輪投資者中的德銀和美林分別追加0.6億和0.5億美元，此外還有其他4家新投資人。

如果沒(méi)有這次投資，恒大將徹底崩盤(pán)，淹沒(méi)在歷史的塵埃中。

2009年11月5日，恒大地產(chǎn)在港交所成功上市。

而在此前的國(guó)際配售中，鄭裕彤再加碼投資5000萬(wàn)美元，總投資達(dá)2億美元，占恒大上市后總股本的4.77%。

從2010年起，鄭裕彤開(kāi)始減持恒大地產(chǎn)，直至2016年初清倉(cāng)完畢，變現(xiàn)款+分紅合計(jì)80~100億港元，遠(yuǎn)超2億美元（約合15.66億港元）的初始成本。

此外，根據(jù)對(duì)賭協(xié)議：恒大地產(chǎn)上市后一年內(nèi)，如果跌破3.5港元的發(fā)行價(jià)，許家印個(gè)人要向戰(zhàn)略投資者最多補(bǔ)償16.19億港元。

實(shí)際上，許家印一共補(bǔ)償了12億港元。

兩輪戰(zhàn)略投資共約9億美元，鄭裕彤投資1.5億美元，按照比例應(yīng)該能獲得2億港元。

二、購(gòu)買恒大資產(chǎn)助其提升上市前業(yè)績(jī)

既然要上市，業(yè)績(jī)就不能太差，否則拿不到滿意的估值。

在金融危機(jī)的大背景下，房企業(yè)績(jī)普遍較差，甚至虧損。

為此，恒大采取了提前確認(rèn)收入的方式，做大2008年度利潤(rùn)，當(dāng)然也需要第三方的配合。

2008年4月30日，鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展出資7.55億元與恒大合作開(kāi)發(fā)佛山和武漢的兩個(gè)項(xiàng)目。恒大通過(guò)向新世界發(fā)展轉(zhuǎn)讓這兩個(gè)項(xiàng)目60%的開(kāi)發(fā)權(quán)，將未來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)提前確認(rèn)，獲得了4.74億元的轉(zhuǎn)讓收益，占2008年6.3億凈利潤(rùn)額的75%。

此外，周大福集團(tuán)還為項(xiàng)目公司分別提供了10年期4.83億元貸款和6年期2.72億元貸款。

三、向恒大轉(zhuǎn)讓內(nèi)地資產(chǎn)套現(xiàn)339億元

2015年，房?jī)r(jià)開(kāi)始重新暴漲，內(nèi)地房企紛紛“搶地”，恒大通過(guò)接盤(pán)大D會(huì)成員旗下的多個(gè)項(xiàng)目，增加了土地儲(chǔ)備。

這些港商為什么愿意轉(zhuǎn)讓？

1、當(dāng)時(shí)人民幣正轉(zhuǎn)入貶值周期。對(duì)于以港元為本位幣的港商來(lái)說(shuō)，其持有的人民幣資產(chǎn)不斷貶值，不如出售套現(xiàn)。

2、香港房企喜歡細(xì)水長(zhǎng)流地慢慢開(kāi)發(fā)，周轉(zhuǎn)較慢，成本也相對(duì)較高，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)追求高周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房企。

其中，涉及鄭裕彤家族的有：

1、12月2日（公告時(shí)間，與正式簽約及交割有一定的時(shí)間差，下同），恒大地產(chǎn)以135億元人民幣收購(gòu)新世界發(fā)展的海口、武漢、惠州項(xiàng)目。

這三個(gè)項(xiàng)目后來(lái)分別更名為海口恒大美麗沙、武漢常青花園恒大御景（別名恒大常青花園）、惠陽(yáng)恒大棕櫚島。

（1）海口恒大美麗沙

2005年，新世界發(fā)展以當(dāng)時(shí)的天價(jià)18.08億元，買下了海口美麗沙3300畝土地的使用權(quán)。

2015年，恒大地產(chǎn)以86億元接盤(pán)，包含已落成物業(yè)、已投入建安支出、未開(kāi)發(fā)物業(yè)及現(xiàn)金等項(xiàng)目公司所有資產(chǎn)，打造海口恒大美麗沙項(xiàng)目。

（2）惠陽(yáng)恒大棕櫚島

該項(xiàng)目最初叫惠陽(yáng)棕櫚島，1997年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，分為別墅與洋房?jī)纱髤^(qū)域。

其中，別墅區(qū)于2007年竣工；恒大接盤(pán)后，洋房區(qū)于2019年建成。

項(xiàng)目?jī)?nèi)還有一座棕櫚島高爾夫球場(chǎng)，2009年開(kāi)業(yè)，運(yùn)營(yíng)主體為廣盛華僑（大亞灣）投資有限公司。

其股權(quán)結(jié)構(gòu)為：恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司全資控股→惠州市龍悅投資有限公司全資控股→廣盛華僑（大亞灣）投資有限公司。

2025年，上述三家公司都被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算，并被法院受理。

其中，惠州市龍悅投資有限公司已于2026年3月18日，被惠州中院裁定宣告破產(chǎn)并終結(jié)其破產(chǎn)程序。

2026年1月5日，棕櫚島高爾夫球場(chǎng)在阿里資產(chǎn)平臺(tái)上架拍賣，起拍價(jià)為?1.5億元。

經(jīng)過(guò)?23輪競(jìng)價(jià)?，最終以2.415億元?成交，溢價(jià)率61%? ?，接盤(pán)方未透露身份。?

2、12月29日，恒大地產(chǎn)全資附屬公司盛譽(yù)(BVI)有限公司以73億元，收購(gòu)新世界發(fā)展（中國(guó)）有限公司成都項(xiàng)目60%權(quán)益和貴陽(yáng)項(xiàng)目。

兩個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)分別為20億及53億元人民幣，恒大接盤(pán)后分別更名為成都恒大天府半島和貴陽(yáng)恒大金陽(yáng)新世界。

3、同日（12月29日），恒大地產(chǎn)以131億元人民幣收購(gòu)周大福北京、上海、青島項(xiàng)目。

（1）北京恒大麗宮

原名北京麗來(lái)花園，收購(gòu)價(jià)76億，位于北京中央別墅區(qū)內(nèi)，業(yè)態(tài)包括獨(dú)棟別墅、高端會(huì)所、集中商業(yè)等，包括一座運(yùn)營(yíng)成熟的高爾夫球場(chǎng)。

（2）青浦恒大御蘭庭

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商上海豐濤置業(yè)有限公司，由于被恒大地產(chǎn)挪用了近115億資金，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)難以為繼，2023年被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

2024年，上海三中院裁定宣告該公司破產(chǎn)，并終結(jié)其破產(chǎn)程序。

（3）青島恒大金沙灘

以上項(xiàng)目，雖然恒大收購(gòu)單價(jià)較周邊低10~50%，但如需繳納土地增值稅，優(yōu)惠力度并不大。

而對(duì)于鄭氏家族來(lái)說(shuō)，由于拿地時(shí)間較早，出售上述資產(chǎn)至少盈利100億人民幣。

四、購(gòu)買永續(xù)債

以上8個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)合計(jì)339億元，恒大當(dāng)時(shí)只支付了100多億元現(xiàn)金。

剩余近200億資金，來(lái)自向新世界發(fā)展和周大福定向發(fā)行的美元永續(xù)債，年利率為9%。

2017年，恒大地產(chǎn)引進(jìn)1300億戰(zhàn)略投資，贖回全部1129.4億人民幣永續(xù)債，鄭氏家族也因此順利獲得約20億的利息收入。

五、入股恒大物業(yè)

2020年8月13日，恒大物業(yè)的前身“Mangrove 3，Ltd”宣布引進(jìn)14家機(jī)構(gòu)235億港元的Pre-IPO輪戰(zhàn)略投資。

其中，周大福投資5億港元，持股0.597%。

同年12月2日，恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司的在港交所上市。

由于戰(zhàn)投通常有12個(gè)月鎖定期，2021年底期滿時(shí)恒大危機(jī)已爆發(fā)，股價(jià)跌破2港元；2022~2024年長(zhǎng)期停牌、流動(dòng)性枯竭，無(wú)法減持。

因此，鄭氏家族的這筆投資虧損幅度可能超過(guò)80%，即4億港元。

六、入股房車寶

2021年3月，恒大房車寶引進(jìn)Pre-IPO輪融資163.5億港元，周大福旗下的Top Assemble Holdings Limited出資5.1億港元，獲得0.309%股份。

根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，房車寶必須在2022年4月之前完成上市計(jì)劃，并且上市前估值要高于1500億元。

房車寶最終上市未果，許家印也沒(méi)錢回購(gòu)。

綜上，鄭氏家族與恒大的合作，至少獲利200億。

鄭裕彤于2016年9月29日去世，而在2016年初，清空了恒大地產(chǎn)股票，并將內(nèi)地多個(gè)項(xiàng)目出售給恒大地產(chǎn)，恒大物業(yè)和房車寶的虧損與他無(wú)關(guān)。

但其“鯊膽”的性格刻在了子孫后代的基因里，加上早期與恒大合作賺錢太容易，使得鄭氏家族的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格愈發(fā)激進(jìn)，導(dǎo)致了目前的困境。