樓市釋放企穩(wěn)信號 夯實基礎仍需加力

商品房銷售降幅明顯收窄，商品房待售面積51個月來首次下降，3月份一線城市房價環(huán)比上漲……“十五五”開局首季，全國樓市釋放多重企穩(wěn)信號。

本輪“小陽春”成色幾何？數(shù)據(jù)背后，我們既要看到客觀因素，也要分析結構變化。

從銷售端看，1—3月，新建商品房銷售面積同比下降10.4%，降幅比1—2月收窄3.1個百分點；新建商品房銷售額下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點。客觀分析，一季度全國新建商品房交易下跌，一方面是受去年同期高基數(shù)影響，加之二手房價格處于相對低位，市場交易更為活躍，剛需及部分剛改需求轉向二手房；另一方面新房供給持續(xù)向三至四房改善型需求傾斜，也在一定程度上影響了整體成交規(guī)模。更值得關注的是“收窄”二字，銷售面積和銷售額降幅雙雙收窄，表明市場信心正逐步修復、交易活躍度正在回升。

供給端的信號更為積極。3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%。這是商品房待售面積自2021年7月以來首次同比下降，意味著房地產(chǎn)去庫存取得明顯進展，市場供求關系加快修復。

房地產(chǎn)市場在城市端的分化中透出亮點。3月，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為上漲0.2%，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。此番一線城市新房、二手房價格環(huán)比雙雙“轉正”，成為樓市逐步企穩(wěn)的核心風向標。

回暖的跡象也不再局限于個別超大城市。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有14個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有13個，比上月增加11個。

一季度房地產(chǎn)市場的良好開局為全年市場的止跌回穩(wěn)奠定基礎。未來，房地產(chǎn)市場持續(xù)企穩(wěn)向好，仍具備多重有力支撐。

從需求潛力看，我國住房需求仍有堅實基礎。新落戶農(nóng)民工、剛畢業(yè)大學生等新市民剛性住房需求有待持續(xù)釋放，城鎮(zhèn)居民“以舊換新”“以小換大”的改善性住房需求依然旺盛。

從外部環(huán)境看，經(jīng)濟良好開局為樓市企穩(wěn)保駕護航。一季度工業(yè)生產(chǎn)提速、新動能壯大，三大PMI指數(shù)重返擴張區(qū)間，經(jīng)濟景氣度回升，就業(yè)與居民收入穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了堅實宏觀基礎。

從政策支撐看，頂層設計與地方實踐同頻共振。“十五五”規(guī)劃綱要提出“因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。今年《政府工作報告》明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。年初，各地密集出臺優(yōu)化公積金、購房補貼、保障安居等穩(wěn)市場政策，政策效應持續(xù)釋放，助力市場信心逐步修復。

不過，也要清醒看到，當前企穩(wěn)的趨勢雖然已經(jīng)顯現(xiàn)，但企穩(wěn)的基礎還有待夯實。

一方面，置換鏈條仍有待暢通。不少改善型需求群體持有老舊小區(qū)房源，卻難以在合理周期內(nèi)以預期價格成交。舊房賣不掉，新房就買不了—— 置換的“堵點”正是回暖的“卡點”。暢通循環(huán)方能激活市場，打通堵點方可釋放活力。

另一方面，市場仍通過“以價換量”支撐成交，依托讓利的成交修復可能缺乏持續(xù)性。1—3月份，新建商品房銷售額跌幅明顯高于銷售面積。各地在售庫存中，3年以上的批售產(chǎn)品仍占據(jù)一半左右的份額。這些產(chǎn)品面對新房在綜合品質上和二手房在價格上的競爭，不得不以價換量，可持續(xù)發(fā)展的長效機制仍待進一步建立。

“推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展”，是以習近平同志為核心的黨中央面向“十五五”這一新的起點，著眼全局作出的重大決策部署。當前這輪“小陽春”成色雖已顯現(xiàn)，但要迎來真正的春暖花開，還需要政策持續(xù)發(fā)力、市場循環(huán)不斷暢通、供需結構持續(xù)優(yōu)化。惟有供需兩端協(xié)同加力，方能夯實市場復蘇基礎，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，讓暖意真正浸潤行業(yè)肌理，實現(xiàn)可持續(xù)的春山在望。

■中國城市報記者 邢 燦