靠前發力！房地產相關專項債迎大幅增長

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今年兩會《政府工作報告》明確擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，財政部部長在經濟主題記者會上強調今年財政政策力度給足，且確保政策早落地、早見效、多見效。根據監測，2026年一季度新增地方政府專項債發行規模同比繼續增長，彰顯政策靠前發力特點，其中與房地產相關的專項債券發行超2000億元，占比保持在較高水平。

總體情況：專項債發行節奏靠前，房地產相關專項債同比大幅增長

2026年是“十五五”開局之年，一季度財政政策明顯發力，新增地方政府專項債發行提速，根據監測，2026年一季度新增地方政府專項債券累計發行11599.5億元，同比增長20.8%（2025年一季度發行9602.4億元），為近三年同期最高水平。

圖：2024年以來各季度新增地方政府專項債券發行規模走勢

數據來源：wind，中指研究院綜合整理

在新增專項債投向領域中，與房地產相關的領域涉及保障性安居工程、保障性租賃住房、棚戶區改造、城鎮老舊小區改造、土地儲備等類型。近兩年，隨著城市更新工作的深入推進、允許專項債用于土地儲備的政策落地等，房地產相關的專項債券發行規模逐步增加，在新增專項債券中的占比也明顯走高。

根據中指不完全統計，2025年二季度以來，在新增地方政府專項債中，投向房地產相關領域的專項債券季度發行均超2000億元，其中投向土地儲備、保障性安居工程的專項債券規模增加較為明顯。2026年一季度，房地產相關專項債券發行2250億元，同比增長42%，在同期新增專項債券中占比19.4%，保持在較高水平。

各省市中，2025年以來，北京、廣東發行的房地產相關專項債均超1200億元，排在前兩位。2026年一季度，廣東發行房地產相關專項債超400億元，高于其他省市；北京、江蘇、山東發行規模超200億元，可見經濟大省發行規模普遍靠前，專項債“自審自發”試點地區發行規模相對更大。

圖：2024年以來各季度房地產相關專項債券發行規模及占同期新增專項債券的比重

表：2025年以來房地產相關專項債券發行規模TOP15省市

數據來源：

城市更新：專項債發行規模已達去年全年1/3，同比小幅增長，其中城中村改造相關專項債券發行規模增長1.4倍

通過進一步細化房地產相關的五類專項債投向，可以分析其中城市更新、城中村改造相關專項債發行情況，根據中指不完全統計，2025年，各地城市更新相關專項債券發行超3500億元，同比小幅增長2%，2026年一季度，城市更新相關專項債券發行接近1200億元，已達去年全年的三分之一，同比增長7%，保持小幅增長態勢。

針對城中村改造，2024年監管部門明確將符合條件的城中村改造項目納入地方政府專項債券支持范圍，隨后城中村改造相關專項債券發行規模出現明顯增長，2025年一季度以來，相關專項債券季度發行規模均在200億元以上，2026年一季度，城中村改造相關專項債券發行規模超500億元，同比增長1.4倍，占城市更新相關專項債的比重超40%。

圖：2025年以來各季度城市更新和城中村改造相關專項債券發行規模

數據來源：

從各省市發行情況來看，北京城中村改造相關專項債券發行規模明顯高于其他省市。根據中指不完全統計，2025年以來，北京已發行城中村改造相關專項債券超600億元，明顯高于其他省市，重慶、廣東、四川發行也相對靠前，均累計發行超100億元。各城市中，2026年一季度，北京城中村改造相關專項債發行超180億元，重慶、廣州、東莞發行超30億元，位列其后。

表：2024年以來各省市城中村改造相關專項債券發行情況（億元）

數據來源：

從政策落地情況來看，2025年以來多個省市明確運用專項債券支持城市更新及城中村改造，如廣東、江蘇、福建、重慶等省市。另外，今年以來，多地出臺城市更新中長期行動方案或五年專項規劃，城市更新配套政策正在加速落位，如青海印發《青海省城市更新行動實施方案》、廣西印發《廣西持續推進城市更新五年行動方案(2026-2030年)》，明確具體實施目標，廣西明確到2030年要形成一批群眾可感可及的更新成果，如穩妥推進危險住房改造，完成4萬套以上城市危舊房隱患銷號；北京印發多項城市更新配套政策，如明確無手續建筑認定處理、明確建設用地功能混合使用允許和禁止兼容內容等要求；深圳印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》，明確新啟動的舊改項目原則上不再強制配建保障房。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

表：2025年以來部分省市城市更新、城中村改造相關政策

數據來源：、中指研究院綜合整理

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業務專項規劃研究、城市更新發展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業城市更新發展報告/白皮書、城市更新企業對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

一季度土地儲備專項債發行超900億元，保持一定規模

2024年底，自然資源部下發《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地》的通知、國務院辦公廳發布《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》明確允許專項債券用于土地儲備，2025年以來土地儲備專項債發行節奏明顯加快，運用專項債券收購存量閑置土地也成為各地收儲去庫存工作的重要資金來源，具體來看：

2025年一季度土地儲備專項債券在停發多年后正式恢復發行，發行規模迅速走高。根據中指不完全統計，2025年二季度至四季度，土地儲備專項債券季度發行規模均超1400億元，其中四季度發行1982億元，在房地產相關債券中占比達71.3%，在當期新增專項債券中占比超20%；2026年一季度土地儲備專項債券發行節奏小幅放緩，累計發行約918億元，在房地產相關債券中占比回落至40.8%。

圖：2024年以來各季度土地儲備專項債券規模及占比情況

數據來源：

土地儲備專項債涉及新增土地儲備、收回收購存量閑置土地的專項債，2025年以來收回收購存量閑置土地的專項債券占比普遍超50%，成為各地去化庫存、盤活存量土地的重要方式。根據中指不完全統計，截至3月31日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超5800宗，總面積超3億平方米，總金額超7800億元，其中已經發行的專項債約3500億元，占比約45%，2026年一季度相關專項債券累計發行約482億元，整體保持一定規模。其中，一二線城市擬收儲金額超2800億元，占比約36%；實際發行約1090億元，在發行專項債中占比約31%。未來，通過專項債收購存量閑置土地仍有一定空間，地方政府可依托低成本專項債資金盤活存量閑置土地，企業則可通過政府收儲實現存量資產盤活，加快資金回籠，緩解資金壓力。

表：各省市擬使用專項債收購存量閑置土地的規模

（截至3月31日,詳情請）

數據來源：

收購存量商品房的專項債券發行規模偏低

近兩年，收購存量商品房用作保障性住房成為各地去化庫存的重要著力點，各地持續落地相關政策推進收購工作。2025年末廣州安居集團發布公告指出常態化收購存量商品房用作保障性住房，2026年2月，廣州南沙區擬收購約20000平方米新房用作安置房源；重慶鼓勵收購存量商品房，指出按收購存量商品房總金額的1%給予收購主體補貼。各地收購存量商品房的資金來源包括地方政府專項債、保障性住房再貸款、商業銀行貸款等。

運用專項債收購存量商品房方面，根據中指不完全統計，2025年5月以來，浙江、四川等省市先后發行專項債券收購存量商品房，截至2026年3月末，全國累計發行用于收購存量商品房的專項債券超60億元，收購存量商品房約1.3萬套，建筑面積超100萬m2，但整體發行規模仍偏低，發行節奏較為緩慢。今年以來，河南、湖南、重慶等地強調“推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”。

另外，多地學校通過中央預算內投資及學校自籌等資金收購存量商品房用作學生宿舍。2025年湖北大學、合肥工業大學、中國礦業大學、中南大學相繼公示收購存量商品房用作學生宿舍，2026年以來更多學校跟進，1月末，湖南省發改委正式批復湘潭大學收儲裝修市場存量房補充學生宿舍項目，湘潭大學擬投資超8000萬元收儲存量商品房裝修、改造為學生宿舍。未來或有更多學校參考借鑒收購存量商品房用于學生宿舍，但在此過程中出現的業主維權訴求較強、運營管理難度大、物業與權責不清等問題，也值得重點關注。

表：今年以來部分省市收購存量商品房相關政策

整體來看，地方政府專項債券持續為各地城市更新、房地產去庫存等重點工作提供關鍵資金支撐。今年全國兩會《政府工作報告》及“十五五”規劃《綱要》均對收購或盤活存量商品房、推進城市更新等作出重要部署，后續配套金融、財稅等支持政策有望繼續完善落地，相關領域專項債券發行亦有望提速擴容。值得關注的是，更加積極的財政政策不僅體現在資金規模上，也體現在資金效益上，提升有限財政資金的使用效益，或將是未來財政政策重要著力方向。針對房地產領域，我們認為未來專項債資金的投放也應集中發力，合理分配專項債資金，優化資金投向領域、投向區域，側重能產生更多效益的地區，如人口持續流入的地區，才能充分發揮資金潛能。

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