掃描上市銀行房地產貸款：誰增，誰減？

隨著上市銀行2025年年報的陸續(xù)披露，當前房地產貸款的投放和風險情況也逐漸清晰。

在房地產融資協(xié)調機制下，2025年銀行對房地產行業(yè)的貸款“有保有壓”，不同銀行的融資規(guī)模有增有降。但是，受累于房地產行業(yè)影響，銀行在該領域的信貸不良率處于高位，而部分中小銀行仍存風險隱患。

中小銀行不良率“分化”

當前國家已出臺了一系列政策穩(wěn)樓市，但是部分區(qū)域的樓市持續(xù)低迷，銀行房地產貸款風險仍是銀行業(yè)最關注的話題。

近日，晉商銀行（02558.HK）發(fā)布了2025年年報。年報顯示，截至2025年年末，該行實現營業(yè)收入54.45億元，同比減少6%；凈利潤16.63億元，同比減少4.9%。

值得注意的是，晉商銀行2025年房地產貸款規(guī)模為102.59億元，較2024年年末增加了15.46億元，增幅為17.74%。但是，該行房地產行業(yè)的不良貸款余額凈增了12.24億元，不良率從0.36%躍至12.24%。

晉商銀行方面表示，該行的不良貸款余額和不良貸款率上升是受整體房地產市場持續(xù)調整影響，部分房企償債能力有所減弱，經營出現困難，導致貸款違約。

《中國經營報》記者注意到，日前晉商銀行發(fā)布公告，該行一筆13.21億元的不良資產包完成了出清，作價3.1億元轉讓給關聯方晉陽資管，折價率僅約2.18折。

中小銀行房地產貸款不良率波動較大的還有貴州銀行（06199.HK）。該行2025年年報數據顯示，截至報告期末，貴州銀行的房地產貸款規(guī)模為115.95億元，較2024年年末增加27.81億元，增幅超30%。但是，該行房地產行業(yè)的不良率卻由11.58%降至1.42%。

記者統(tǒng)計發(fā)現，在已上市的中小銀行中，除了晉商銀行之外，重慶銀行（601963.SH）、中原銀行（01216.HK）和鄭州銀行（002936.SZ）的房地產貸款不良率在5%以上。其中，重慶銀行和中原銀行的不良率分別為7.75%和5.89%，較2024年同期均有不同程度上升。鄭州銀行房地產貸款的不良率則是由2024年的9.55%降至2025年的5.11%。

中原銀行方面表示，該行房地產業(yè)不良貸款余額較2024年年末增加了2.29億元，不良率上升了1.47個百分點，主要原因是市場需求下滑，部分企業(yè)債務到期償付壓力加大。

從上市中小銀行披露的數據看，2025年銀行房地產貸款的資產質量整體處于較低水平。徽商銀行（03698.HK）、廣州農商銀行（01551.HK）、東莞農商銀行（09889.HK）在該領域的不良率低于1%；天津銀行（01578.HK）、宜賓銀行（02596.HK）、貴州銀行（06199.HK）的房地產貸款不良率則在1.5%以下。

從規(guī)模上看，中小銀行2025年在房地產領域的貸款投放規(guī)模有增有降，其差異性較大。記者粗略統(tǒng)計，在12家中小銀行中，6家銀行的房地產信貸投放實現增長，剩余6家銀行壓縮了房地產行業(yè)的貸款規(guī)模。

大行規(guī)模萎縮

在國有大行中，6家國有大行房地產行業(yè)貸款的余額為4.47萬億元，較2024年的4.45萬億元減少200多億元。

上市銀行年報數據顯示，農業(yè)銀行（601288.SH）和郵儲銀行（601658.SH）在房地產行業(yè)的貸款規(guī)模分別為8743.1億元和3478.18億元，同比分別增加392.28億元、161.83億元。而工商銀行（601398.SH）、建設銀行（601939.SH）、中國銀行（601988.SH）和交通銀行（601328.SH）在房地產行業(yè)的貸款規(guī)模分別為8645.76億元、9055.83億元、9668.33億元和5152.74億元，同比分別減少164.1億元、27.97億元、4.64億元和124億元。

在資產質量方面，2025年工商銀行、建設銀行和中國銀行的房地產行業(yè)貸款不良率有所上升，交通銀行和郵儲銀行的房地產行業(yè)貸款不良率有所下降，而農業(yè)銀行房地產行業(yè)貸款不良率與2024年持平。其中，中國銀行的房地產行業(yè)貸款不良率最高，達到6.26%，且上升幅度也較大，達到了1.32個百分點。

中國銀行副行長武劍表示，在境內業(yè)務方面，該行公司類貸款整體不良率已連續(xù)7年保持下降趨勢，重點行業(yè)資產質量持續(xù)向好，業(yè)務結構進一步優(yōu)化。未來將加強房地產、地方債務、重點行業(yè)結構性矛盾的風險管理。同時，守牢資產質量底線，化解重點領域風險隱患，堅持新發(fā)生不良和清收處置的雙向精細化管控策略，從“進口、出口”兩個方面協(xié)同管控好資產質量。

在股份制銀行中，房地產貸款的信貸投放情況和不良率表現也均有差異。在招商銀行（600036.SH）、中信銀行（601998.SH）、興業(yè)銀行（601166.SH）、民生銀行（600016.SH）4家銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行和民生銀行的信貸規(guī)模下降，僅中信銀行信貸規(guī)模有所上升。4家銀行的房地產行業(yè)貸款的不良率分別為4.78%、2.67%、1.93%和3.61%。其中，招商銀行和民生銀行的不良率有小幅下降，中信銀行和興業(yè)銀行的不良率有所上升。

融資環(huán)境逐步改善

據了解，2026年，全國兩會房地產政策延續(xù)“止跌回穩(wěn)”核心邏輯，全面邁入“提質增效”的高質量發(fā)展新階段，圍繞市場穩(wěn)定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。中央政策以“穩(wěn)市場、防風險、建長效、促轉型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優(yōu)供給”施政體系，統(tǒng)籌風險化解、制度改革與民生保障，加速構建房地產發(fā)展新模式。

“從目前上市銀行的資產質量看，房地產貸款仍是對公貸款中短期壓力較大的行業(yè)，這與房地產市場有關。但是，我們看到一些城市一季度市場已經有明顯回暖跡象，這表示市場釋放了企穩(wěn)信號，也會帶動銀行融資環(huán)境的逐步改善。”一家國有大行信貸部人士表示。

該人士稱，在房地產融資協(xié)調機制的運行下，國有大行的信貸規(guī)模投放較穩(wěn)定，沒有出現明顯的縮量。可能部分銀行出于風險考量在壓縮規(guī)模，這與區(qū)域經濟的發(fā)展是關聯的。

“在房地產行業(yè)提質增效過程中，銀行的信貸投放也會不斷面臨新機遇，其中包括城市更新、新型城鎮(zhèn)化、保障房建設、房產租賃等方面。”該人士表示，其中不少項目也是屬于房地產行業(yè)領域的。

4月8日，《北京市國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》全文公開。其中提到，“十五五”時期，大力實施城市更新，將城市更新作為城市建設發(fā)展的重點方向和重要動力，突出城市更新整體性、系統(tǒng)性，完善以需求為導向、以項目為牽引的分類實施機制，城市更新年度投資到2030年達到3000億元以上。

上述國有大行人士進一步介紹，根據各地已發(fā)布的城市更新計劃，在北京、重慶等地，盤活老舊廠房、低效樓宇成為更新重點，通過功能重塑與產業(yè)導入，推動城市發(fā)展模式從“攤大餅”轉向“挖潛力”。廣州、杭州等城市則劃定重點更新片區(qū)，通過整合零散空間資源實現片區(qū)功能協(xié)同升級。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎）

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