周期調整下的價值重構：北京甲級寫字樓市場的韌性突圍與產業新機

4月2日，全球領先的多元化專業服務與投資管理公司——高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京僑福芳草地舉辦高力國際北京2026年第一季度發布會。

當前中國宏觀經濟呈現出“外部風險承壓、內部結構對沖”的韌性特征。盡管國際地緣沖突導致油價中樞大幅上移，但得益于國內以煤為主的能源消費結構及新能源產業的快速發展，油價上漲向核心通脹的傳導路徑較為有限。由于終端消費復蘇呈現“K型分化”——必選消費與出行鏈恢復較快，而可選消費及地產后周期板塊需求依然疲弱，導致成本端壓力難以向消費端有效轉嫁。這種可能出現的“上游通脹、下游通縮”的錯配格局，使得工業企業利潤分配持續向上游傾斜，中游制造業或將面臨“增收不增利”的困境。

隨著“十五五”規劃綱要將“建設現代化產業體系、鞏固壯大實體經濟根基”置于戰略首位，“傳統產業提質+新興產業壯大+未來產業培育”的梯次發展格局將逐步成形。同時，“十五五”規劃在產業方向上新增“融合化”導向，強調服務業與制造業的系統融合，標志著產業發展從單點突破向系統升級轉變。這種“服務業與制造業的系統融合”對辦公樓市場的影響，并非傳統意義上“服務業擴張帶動辦公需求增加”的簡單線性邏輯，而是通過產業空間形態的重構和企業價值創造方式的轉變，重塑辦公需求的“質”與“量”。

2026年第一季度，北京甲級寫字樓市場整體凈吸納量約5.7萬平方米，市場需求溫和放量，延續持續去化態勢?？罩寐虱h比回落0.6個百分點至18.5%，同比下降1.7個百分點；租金方面，整體市場平均凈有效租金達212.6元每月每平米，環比下跌4.2%，同比跌幅擴大至12.4%，“量穩價跌”的市場特征尤為顯著。子市場表現呈現明顯分化：核心去化量集中在周邊非核心子市場的甲級項目，其凈吸納量接近4.3萬平方米，占整體凈吸納量的75%，可見非核心板塊的優質項目已成為需求承接主力。CBD子市場凈吸納量仍為負值，延續過去三年空置面積持續增加的態勢；麗澤子市場本季度首次錄得凈吸納量負值，這也是該市場過去五年持續大規模去化后的良性調整。據高力國際數據顯示，2021年至2025年，麗澤子市場年均凈吸納量達15.2萬平方米，空置率從66%大幅回落至本季度的21.2%。2025年以來，隨著北京甲級寫字樓市場平均租金持續下滑，跨市場板塊競爭進一步加劇，麗澤子市場也開始面臨區域內部及周邊跨區域項目的雙重競爭壓力。

租金下行壓力持續在市場中傳導。從當前市場表現來看，受成本壓力影響，企業更傾向于從高租金核心市場，向性價比更高的子市場外圍或新興項目外遷，核心子市場周邊的優質甲級項目正持續分流核心區需求。隨著租金延續深度調整，業主需重點關注未來兩三年內北京甲級寫字樓市場即將到來的持續新增供應壓力，同時應對市場現存的高空置面積與持續去化壓力——未來市場或將傾向于采取更激進的租金優惠策略，尤其是面臨大面積退租、新增供應集中或空置率較高的子市場。

北京作為中國成熟寫字樓市場的代表，當前“量穩價跌、區域分化”的格局，折射出中國經濟轉型期商業地產的核心特征：一是企業成本敏感型需求主導，在經濟復蘇節奏偏緩的背景下，企業更注重辦公成本控制，核心區高租金的吸引力持續減弱，推動需求向高性價比區域擴散；二是供給過剩與存量競爭加劇，當前較高的空置率水平，反映出前期新增供應放量的滯后影響，市場已進入存量競爭階段，業主需通過租金讓利、產品升級等方式爭奪有限需求；三是核心資產價值重構，金融街因新增供應有限、產業支撐強勁，得以維持相對穩定的市場基本面；中關村作為中國科技創新核心區域，大量科技創新企業的新增辦公需求持續涌入，推動該子市場連續兩年凈吸納量超12萬平方米，空置率較最高點回落5個百分點至17.4%。反之，缺乏明確產業錨定的子市場，或將面臨更長的去化周期與更大的租金壓力。

當前北京甲級寫字樓“量穩價跌、區域分化”的階段性表現，并非單純的市場下行，而是成熟商業地產在經濟轉型期的主動出清與結構優化，其底層增長希望正蘊藏于產業升級的長期趨勢中。高力國際認為，租金深度回調是市場自我調節的關鍵信號：一方面，業主通過租金讓利加速去化，推動低效供給出清；另一方面，更低的辦公成本為初創科技企業、專精特新企業提供了更友好的入駐環境，助力北京“國際科技創新中心”建設。長期來看，北京作為全國科技創新與生產性服務業的核心承載地，當前的周期調整正是為高質量發展騰挪空間——待低效供給出清完成、新興產業需求持續釋放，市場將逐步回歸“量價平衡”的健康狀態，實現商業地產與實體經濟的協同升級。