近20億！東亞銀行增購上海地標(biāo)性寫字樓

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作者 I 江珊 選址960

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時(shí)隔11年，耗資近20億元，東亞銀行再購東亞銀行金融大廈物業(yè)。這成為開年以來上海核心商務(wù)區(qū)首筆、也是規(guī)模最大的金融機(jī)構(gòu)總部自用型大宗交易。

近日，多個市場消息稱，東亞銀行完成了對上海陸家嘴東亞銀行金融大廈核心辦公物業(yè)的收購，交易標(biāo)的為12-23層核心辦公樓層，交易總價(jià)16.8億元，收購面積約4.2萬平方米，折合單價(jià)約4萬元/平方米。交易對手為ESR旗下亞騰資產(chǎn)管理(ARA Asset Management，簡稱ARA)，ARA在2015年購入相關(guān)物業(yè)，彼時(shí)媒體報(bào)道的交易價(jià)格為27億元。

增持完成后，東亞銀行合計(jì)持有該大廈約82%面積，約7.83萬平，進(jìn)一步鞏固陸家嘴金融城總部樓宇的自持屬性。“相關(guān)物業(yè)將由東亞銀行集團(tuán)長期持有，進(jìn)一步彰顯對內(nèi)地市場的堅(jiān)定信心，以及長期深耕內(nèi)地市場的承諾”。

大廈外觀（圖自中國網(wǎng)）

東亞銀行1918年在香港成立，一直致力為香港、中國內(nèi)地，以及世界其他主要市場的客戶，提供全面的企業(yè)銀行、個人銀行、財(cái)富管理和投資服務(wù)。作為最早進(jìn)入內(nèi)地市場的港資銀行之一，東亞銀行在內(nèi)地經(jīng)營已逾百年，始終是內(nèi)地與香港金融互聯(lián)互通的重要橋梁。數(shù)據(jù)顯示，東亞銀行目前在中國內(nèi)地38個城市擁有超過2600名員工。本次增持落地進(jìn)一步夯實(shí)了東亞銀行在滬長期發(fā)展的核心布局。

陸家嘴稀缺資產(chǎn)，業(yè)主低價(jià)撿漏

與歷史成交價(jià)格（5-7萬元/平方米）和市售報(bào)價(jià)（6-8萬元/平方米）相比，東亞銀行此番收購可謂相當(dāng)劃算。

東亞銀行金融大廈曾用名高寶金融大廈，由高鵬上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積91705.28平方米，竣工時(shí)間2009年，土地年限50年至2055年3月。建成之初，2008年底，東亞銀行便斥資約10億元購入大廈10層約2.2萬平方米并獲得永久冠名權(quán)，由此大廈更名為東亞銀行金融大廈，作為其總部使用。

東亞銀行金融大廈位置優(yōu)越，其坐落于花園石橋路66號，位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)核心，毗鄰“三件套”。大廈地上42層、地下3層，建筑高度198米，配備12部高速客梯、1部貨梯與全景玻璃幕墻。周邊集聚花旗集團(tuán)、匯豐銀行等國際金融機(jī)構(gòu)，坐擁黃浦江兩岸景觀及中央綠地視野。

大廈內(nèi)部（圖自交易平臺）

信息顯示，除東亞銀行所購物業(yè)，大廈剩余面積歷史上有多個交易記錄可查。

2009年，大廈18套總面積12013.12平方米以55000元/平方米的均價(jià)向散戶出售。世界銅王王文銀當(dāng)時(shí)就在東亞銀行金融大廈買下一層用作私人辦公室。

2015年12月，新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理有限公司買入大廈剩余整棟股權(quán)，交易涉及樓面面積4.1萬平方米，價(jià)格27億元人民幣，單價(jià)65800元，是當(dāng)年國內(nèi)辦公物業(yè)交易的大宗成交案例。

相關(guān)報(bào)道 （截圖自澎湃）

斷臂求生，ESR持續(xù)出售核心資產(chǎn)

賣家為何割肉出貨？這或許與ESR的財(cái)務(wù)困境和戰(zhàn)略調(diào)倉有關(guān)——這已是其今年“甩賣”成功的第二個上海優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。

今年3月，ESR還將位于上海黃浦區(qū)的以總價(jià)16.2億賣給一家深圳實(shí)業(yè)企業(yè)，折價(jià)達(dá)4成。該大廈位于上海市黃浦區(qū)太倉路233號，毗鄰新天地商圈。項(xiàng)目最早由凱德的前身嘉德置地開發(fā)建設(shè)，2005年建成后被轉(zhuǎn)手過多次，項(xiàng)目總建筑面積約4.34萬平方米。

新茂大廈

ESR的前身“易商”創(chuàng)立于2011年，2016年與紅木集團(tuán)合并為易商紅木（ESR），主營物流地產(chǎn)。2019年，ESR在港交所上市，募資超126億港元，成為當(dāng)年港股第二大IPO。2022年，ESR完成對ARA的收購，向綜合型不動產(chǎn)資管平臺轉(zhuǎn)型。然而，公司整體經(jīng)營隨后遇到挑戰(zhàn)。ESR披露的2024年財(cái)報(bào)顯示，全年凈虧損約7.26億美元，凈負(fù)債率從約30.7%升至35.3%，手持現(xiàn)金已無法完全覆蓋短期債務(wù)，償債壓力巨大。2025年7月3日，ESR完成私有化并從港交所退市。私有化后，公司明確出售部分資產(chǎn)以回籠資金。在此背景下，折價(jià)就成為大概率事件。

另外，未經(jīng)證實(shí)的分析稱，由于該物業(yè)具有相當(dāng)?shù)南∪毙裕瑬|亞銀行是通過行使冠名業(yè)主的“優(yōu)先購買權(quán)”競爭掉潛在買家而完成購買的。