吾悅撐起六成毛利，新城穩住了

贏商盤點-業績

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · 企業/項目官方

吾悅廣場正在成為新城控股最硬的“壓艙石”。

2025年，新城控股商業運營總收入140.9億元，同比增長10%，占公司整體營收比重提升至25%。物業出租及管理毛利90.95億元，毛利率高達70%，對公司總毛利的貢獻從2023年的33%躍升至63%。

三年前，商業運營收入占比僅為8.9%。

在債務端，新城控股同樣展現出穩健的財務紀律。2025年末，有息負債壓降至509.74億元，凈負債率降至56.97%；更關鍵的是，商業持續性經營收入已連續多年超過當期利息支出，2025年該比例進一步增長至3.94倍。

這就是吾悅廣場的“壓艙石”價值——以穩定的租金收入，成為新城控股穿越周期的核心驅動力。贏商網將從財務韌性、縱深布局、未來可期三個維度進行拆解。

01.

財務韌性：

現金流連續8年為正

債務持續“瘦身”

債務持續壓降，新城控股的財務底盤愈發穩健。

2025年財報顯示，新城控股凈負債率降至56.97%，繼續保持行業較低水平。實現經營性現金流凈額14.25億元，這已是該指標連續第8年為正值。

有息負債持續壓降。2025年末，融資余額509.74億元，同比壓降26.76億元。三年累計壓降超61億元。“零違約”紀錄持續保持，2025年如期償還境內外公開市場債券58.55億元。

平均融資成本持續下降，2025年降至5.44%，2024年為5.92%，2023年為6.20%。

吾悅商管板塊的強勢表現，成為這份財報最亮眼的注腳。 物業出租及管理毛利90.95億元，毛利率高達70%，毛利貢獻從2023年的33%躍升至63%，印證了商業板塊從“第二增長曲線”到“第一利潤來源”的質變。

從近三年收入結構看，戰略轉型成效顯著：兩年時間，商業收入占比從8.9%躍升至24.6%。毛利貢獻從33%飆升至63%。毛利率穩定在70%左右高位。

在規模方面，吾悅廣場已穩居行業頭部。 截至2025年末，新城在全國141個城市布局207座吾悅廣場，其中已開業178座，已開業面積1649.07萬平方米，規模位居國內商業物業上市公司首位。值得注意的是，其中近60個項目位于縣域市場，精準捕捉了縣域消費升級的紅利。

在運營質量方面，吾悅廣場同樣交出亮眼答卷：

吾悅廣場出租率連續三年穩定在96%以上，2024年達到97.97%的峰值，2025年雖略有回落但仍達97.86%，顯著優于行業平均水平。

2025年新城控股主動放緩開業節奏，從“規模優先”向“質量優先”戰略轉向，更加注重存量項目的運營質量。

從運營數據來看，吾悅廣場的消費活力持續釋放：

• 全年總客流突破20億人次，同比增長13.31%；這意味著每天有超過548萬人次走進吾悅廣場；

• 總銷售額達970億元，同比增長7.18%；數據跑贏2025年全國GDP增速（5%）和社會消費品零售總額增速（3.5%）；

• 會員規模達5497萬人，同比增長25.82%；會員總量位居行業前列；

• 合作品牌超3.55萬家；品牌庫持續擴容，招商吸引力不斷增強；

正是這套“高毛利、穩增長、強現金流”的商業底盤，讓新城控股在住宅開發業務收縮的背景下，依然保持穩健的財務表現。

02.

縱深布局：

全國聯動與存量煥新

如果說穩健的財務數據是吾悅廣場的“底牌”，那么全國布局的規模優勢，以及貫穿全年的全國性營銷活動、存量項目的持續煥新，則是其激活客流、提振銷售的“流量密碼”。

起步于常州，吾悅商管已形成“以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環渤海及中西部地區擴張”的“1+3”戰略布局。

2025年，新城控股投入4億元對88個項目進行煥新升級，其中，常州武進吾悅廣場的存量改造，成為年度標桿案例。

常州武進吾悅廣場：

13年老場煥新，交出存量改造高分答卷

常州武進吾悅廣場是全國第一家吾悅廣場，于2012年5月開業。開業第一年就實現客流總量近1400萬，年營業額超7.8億元，一直是常州高人氣商場之一。

在14年的發展歷程中，作為常州商業的引領者，它在不同發展階段分別以快時尚、美妝等作為主導業態，實現了從年輕群體向全家庭客層的拓展。2025年全面煥新：

• 高化地標：在原有高化優勢上，匯聚蘭蔻、Dior、YSL、雅詩蘭黛、植村秀、歐舒丹、嬌韻詩等國際一線美妝品牌集群，是常州名副其實的高化地標

• 區域最強珠寶陣容：apm、MONOLOGUE、周大福、潮宏基等精品零售，打造區域最強珠寶陣容

• 升級餐飲矩陣：梅果、蔡瀾港式點心、海底撈、牛new壽喜燒、錫伯、一栗、sopu、趁熱集合等餐飲品牌，以“品類全、首店多、品質優”打造常州美食饕餮聚集地

常州武進吾悅廣場以“首店經濟+業態迭代”破局，憑借135家品牌升級（煥新面積超2.3萬㎡）的魄力創下區域商業改造規模記錄。煥新開業前三天客流達48.5萬、銷售額突破4250萬，均刷新全國營運期吾悅廣場歷史數據。

在縣域市場，吾悅廣場的表現同樣亮眼。

贏商大數據顯示，約45%的吾悅廣場分布于商業四線、五線城市，這些縣域項目精準捕捉了縣域消費升級的紅利，昆山、如皋等地的吾悅廣場已成為當地商業標桿。據贏商大數據，多個縣域吾悅廣場的客流和銷售額增速均跑贏當地社零增長水平。

贏商研究中心指出，吾悅廣場在縣域市場能做到頭部位置的核心壁壘，靠“有限市場容量下的先發優勢”形成天然護城河，占據了當地消費者的第一順位。吾悅廣場是在“深刻理解城市底層邏輯后，以產品代際差鎖定核心客群，以規模化運營能力筑高壁壘”。

全國聯動IP活動：百城同頻的操盤能力

吾悅廣場依托全國超170座在營項目的規模優勢，打造了多場大規模、高聲量的全國聯動活動——這種“百城聯動”的操盤能力，在如今的商管公司中已極為罕見。

2025年初春節檔，全國吾悅廣場以“歡喜中國年”為主題，在全國范圍內掀起一場喚醒傳統年味的文化盛宴。

2025年4月28日，“我愛你·五月”品牌嘉年華在全國173座吾悅廣場同步啟幕。在“健康中國”戰略深入推進的背景下，此次活動以“吾悅愛健康”為主題，打造了一場持續36天的健康商業狂歡。

5月24日，在上海青浦吾悅廣場與全國4個分會場連線，帶領千人共跳健身操，挑戰“最多人同時線上線下跳操”吉尼斯世界紀錄?榮譽。

正是這套打法——全國聯動IP的流量激活、存量項目的持續煥新、縣域市場的深耕——讓吾悅廣場在行業普遍承壓的背景下，依然保持了穩定的租金收入和持續增長的運營數據，成為新城控股穿越周期的核心驅動力。

03.

未來可期：

REITs破局與2026年展望

2025年，新城控股在融資端實現多項突破，成為守住財務安全底線的核心支撐。其中，最值得關注的是REITs路徑的全面打通。

2025年11月，新城成功發行6.16億元吾悅廣場機構間Reits，斬獲全國首單消費類機構間Reits、首單A股民營房企機構間Reits雙紀錄。這標志著吾悅廣場作為底層資產的金融價值已獲得資本市場認可，為商業地產“投融管退”構建了全周期管理的新范式。

2026年3月，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金已獲受理，底層資產為常州天寧吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場，合計估值21.43億元，預計募集16.25億元，預計年化分紅率約5.59%。

這一突破意味著什么？新城控股將通過多層次資產證券化，放大吾悅廣場的價值，讓資產有序增長，且有序退出。

同時，2025年6月，新城成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年民營房企首單純信用境外債券。2026年2月，子公司新城環球再發3.55億美元優先擔保票據，獲得國際投資者積極認購。

境內融資同樣亮點頻現。 2025年，新城在境內連續發行三筆中期票據，累計規模36.5億元，均獲中債增全額擔保及雙AAA評級。其中一筆利率僅2.68%，創公司歷史新低。

展望2026年，新城控股給出明確的商業運營目標：預計實現商業運營總收入145億元，新開業吾悅廣場5座。這一定位精準地概括了其未來的發展方向——不再追逐規模神話，而是將重心放在“存量深耕、提質增效”上。

2025年的年報中，新城控股再次強調了“駱駝精神”——耐力長跑，蓄力前行。在行業高歌猛進的年代，新城不是跑得最快的那一個，但它憑借商業板塊構筑的“現金流護城河”和70%高毛利壁壘，成為了少數能夠保持正現金流、持續降負債的民營房企之一。吾悅廣場的故事，或許才剛剛進入精彩篇章。

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