昆明配售房終于上市，房間里的大象來了

前兩天，昆明第一個新建的配售型保障房項目——惠居·云律苑終于公布了價格，并宣布將從4月開放認購了。雖然昆明安居網尚未上線云律苑申購頁面，但線下銷售工作其實已經開始。

惠居·云律苑位于呈貢大學城片區，是昆明8個新建配售型保障房項目中第一個上市的項目，距離開工建設已經整整兩年，所以目前云律苑已經是現房狀態。現房，品質不錯（7層的電梯洋房），價格不高（5900元/平米），會不會對眼下的新房市場產生比較大的沖擊呢？

現房待售的惠居·云律苑（圖源：惠居公司）

據云南房網了解，云律苑因為地處呈貢，對主城四區的新房沒有影響，呈貢的開發商也不太擔心，因為云律苑只有348套房，數量有限，而且戶型全部是89平米的三房，而目前呈貢的主流商品房基本都在100平米以上，且新規樓盤很多，贈送面積大，戶型設計更好，二者針對的客群并不重疊。

惠居·云律苑明明地塊容積率不高，完全可以開發更高品質的產品，為什么卻僅開發89平米一種戶型呢？這就要說到配售型保障房的性質了，配售型保障房雖然可以銷售，但名字中的“保障房”還是透露了本質——它是一種具有保障性質的住房，解決的是無房且經濟實力不強的家庭，尤其是年輕人的住房問題，所以戶型面積比較小，這也是為了控制總價。如今云律苑的定價是5900元/平米，面積89平米，買下來只要50來萬，經濟壓力比較小。

云律苑是昆明市面上比較少見的多層洋房

另外，云律苑等8個配售房項目兩年前就已供地，所以設計上執行的還是舊規，贈送面積不多，也讓項目在與同等面積段的新規產品競爭中不占優勢。除云律苑外，昆明其他幾個配售房項目雖然戶型數量更多，產品更多樣，但總體上還是以中小戶型產品為主，最大的戶型一般不超過120平米，而當下昆明新上市商品房項目的戶型一般都在100平米起步，主力戶型在120平米左右甚至更大，大多數項目都面向改善型客戶開發產品，與配售房不完全在一個賽道上。

云律苑只有一個戶型

對于開發配售房的昆明惠居公司來說，項目終于開始上市，終于也能松一口氣。昆明配售房項目自兩年前開始土地供應以來，市場爭論就比較多，而配售房項目在開發節奏上也和一般商品房項目不同，像惠居·云律苑就一直到現房呈現才上市，這可能也是昆明其他配售房項目的基本節奏。

現房銷售雖然好處多多，也更能體現國企擔當，更能體現配售房的可靠性，但也會給開發企業帶來較大資金和市場壓力，如今終于開售，惠居公司的壓力會釋放一大半。

雖然率先上市的云律苑對商品房項目的影響不大，但如果昆明其他配售房項目都和云律苑一樣保持足夠價格優勢，且能堅持現房發售，對昆明新房市場的潛在影響仍不容忽視，尤其是北部山水新城核心區和世博車輛段上蓋兩個配售房項目，對所在片區會有一定沖擊。

其中北部山水新城項目有兩個地塊，房源數量達1186戶，而且是四代宅設計，戶型也更大，面積最大的戶型有118平米，已經是目前昆明新房的主流面積段，競爭力很強。

北部山水新城配售房項目是第四代住宅

世博車輛段上蓋項目規模更大，房源多達2641套，戶型也以中大面積段為主，110平米以上房源有1840套，面積最大的戶型超過140平米，和目前市面上的主流商品房完全在一個面積段。而且世博車輛段項目配套完善，項目本身屬于TOD項目，有地鐵便利，還配建有一所小學，如果價格又有很大優勢的話，對周邊項目的沖擊力不小。

世博車輛段上蓋項目僅住宅就有25棟

總而言之，配售型保障房屬于市場上的新生事物，雖然很難用舊經驗來判斷影響力，但也不能視而不見，畢竟8個地塊6000套房源的規模，完全算得上是“房間里的大象”。